北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我儿子面临是否进入体制内的选择，想咨询房子的问题。因为我们这里还存在着福利分房，集资房的形式低价购买，但听说是北京早就没有了。但也有说的是还有，只是排队时间长而已。
目前儿子的目标单位是****，您熟悉这单位吗？因为我们没有能力拿出几百万的首付在北京买房，也承担不起高额的按揭，所以很是纠结。
A：
1、 我理解这纠结，很多家庭都是这情况。体制内的优势就是稳定，但房子的问题不好解决
前些年还行，也是以各种保障房的形式提供了几批，这些年越来越少。单位性质的企业还有可能，机关性质的都是统一安排，僧多粥少。前几天听一个体制内年轻人说来着，现在入职的基本上都是提供公租房，买的话也是内部产权的，而且年头估计要十多年。
2、这单位我当然知道，但是不是能分房不懂。北京市的单位，或许在通州能提供宿舍或公租房吧，福利房也可能有，但不太可能几年时间就能轮上。这我说不清楚，不敢有建议。
3、总之我建议是如果图工作稳定，那公务员是首选。但如果图收入和房子，体制内不占优势，还不如央国企呢。能说目标是这种单位，学历都得是博士了吧？快30岁的年纪，就算有希望估计也得快40了。很多单位都是这种情况，退休前肯定有房，就是40岁之前够呛。
考虑好吧，我也不敢给什么建议，北京无论什么单位，想福利性质的房子都非常难，还是以其他优势为主来考虑吧。
仅供参考。
二
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Q:
请问如果孩子今年上学，现在买房还来得及吗？目前昌平，目标朝阳的好学校，大宝五年级，二宝2023年入学。如果预算在500+，能有什么学校可上？不要求太好，中等以上的就行，因为老大的学习不太好，老师说以昌平的高中率有可能得去职高，所以希望到朝阳得到个保障。
A：
1、得到保障，朝阳的普高率也不是很高吧。表面上说是80%多90%了，但这其实就相当于把初中往后延长，到了高考就不是那么回事儿了，未必能进入预期的大学，意义不是很大。所以这只能说是尽量努力，不敢谈保障，也没人能保证。
2、今天是2月8号，5月份信息采集，如果是钱已经准备好的话就来得及，全款的话一两个月完事儿，贷款的有三个多月也够了。但如果是置换的话就说不好了，得看现有房子是否好卖。所以如果要先卖房就让当地中介给估个时间吧，买房不太难，虽然是高峰期，朝阳也没那么紧张。
3、500+，不少学校都行，除了帝景和嘉铭东区的都能买到占坑儿房。就是自住不太好说，得看+多少了。如果是接近600，那在清朝和陈分学区都能买到小两居。其他的一居室居多，老房还净是不好贷款的。
4、总之还是先做个时间的方案吧，确定时间是否来得及，然后再说房子。
仅供参考。
三
Q:
我是一名外地人，但从儿时初中起（除高三外），就一直在北京借读上学，现在是研三的准毕业生。偶然不记得从什么地方读到您的一篇文章，觉得您太靠谱了，昨晚果断关注，又今早多读了几篇，比如关于学区房的分析长文，大感震撼，甚至我儿时向父母抱怨，但没得到任何有效信息的一些困惑，如今都得到了解答。您的文章不仅对大环境政策的解读判断颇为独到深刻，还有对教育生活的态度成熟豁达，文风自然亲切易读，以上都让我收获很大。
接着我不禁联想，再斗胆多絮叨几句，跟您分享一下我的中学经历。我出生于山西太原的一个市属小县城，该县靠煤矿致富，地理被大山包围，交通闭塞，去太原需要翻山越岭（前几年刚打通隧道通车）。父母实际上属于政府系统相关工作人员，因的确囊中羞涩，后父亲下海做小本生意。
回过头来看，其实感觉是赶上享受了一波房地产时代红利。母亲生性要强，未接受优秀高等教育算是人生遗憾（50岁终于考取了成人本科学历）。属于“鸡娃”家长，于2007年搬家北京，我也纯属幸运，考入北京十一学校（当时实际借读生不少，但学校允许的少）。
父母算异地生活，节假日父亲自驾来北京看望母女俩，依稀记得那时他还要拿纸质大地图识路，高速路口不熟悉曾失误开到河北其他城市。
初三我开始面临尴尬选择，2010年正好政策原因，本部开始不接受借读生，班上的大多数类似我的同学只能a.打道回府b.为了将来出国去国际部c.去分部建华学校（享有本部校园设施但师资不同）。想来好似一步错步步错，此时父母的分岐矛盾也开始埋下伏笔，之后一直各种事宜争吵爆发不断，互相指责彼此决策。
中考状态不佳，平常年级800人年级前20的我，本可以按理“保送”高中甚至实验班，但无户口，只能参加统考，结果虽然够分儿，但着实不算出彩，导致1.其他学校很勉强，2.回乡理想学校不认可，3. 出国（母亲夙愿）但父亲事业如前文所言房地产相关开始连锁衰落难以维系高昂开支，最终选择暂时借读去分部。高三又折腾返乡高考，纯属幸运也憋着一肚子气，考至一所北京211高校，继续在京就读本科读研。
啊抱歉以上啰嗦了这么多，回到房产话题。2008年父母机缘巧合，在学校周边贷款买了一70平左右新房子，本意是让我也许能拿上北京户口，将来生活奔波不至于心累租房，但父亲欠债使得家庭生活逐渐拮据，不得已只能2017年房子卖掉，倒是赚了一笔。
综上，我真是感慨万千，一个小家的发展与所处时代（政策）的节奏，个人命运与历史进程，就是如此这般紧密相连。感谢您愿意分享您的所思所悟，十分有幸于茫茫自媒体中遇到您。我十分好奇，到底是什么样的原因使得您投身于房产研究中呢？您是如何达到今天的认知状态的呢？
A：
1、谢谢抬爱。我进入房地产是偶然，毕业时先去机关实习，为了多挣钱去的国企，后来又是为了多赚钱去商管公司。再之后是因为招商和卖商铺，又转入了开发型房企。
2、但我不算研究过房地产，只是在某改制国企上班时接触过一些。因为老板是从计委下海的，所以对宏观经济有偏好，我们作为员工那就是投其所好了，利益性的逢迎老板而已，谈不上研究。
人类是经济动物，投入能得到回报的才会持续。虽然所谓的研究是误打误撞，但之后是持续得到了利好，也就是边际产出没有减弱。在侃侃而谈的发表观点之后，无论是公司内部得到些尊重，还是去参加各种研讨会挣出场费，都算是超值回报。形成正反馈之后就顺理成章了，进入了自己的舒适区，也就把爱好当成了部分工作内容。
现在我是半退休，一个月也去不了几天公司，那就更有时间多看书和信息了。天下文章一大抄，借鉴之后也就有了自己的观点，虽然还是谈不上研究，但也能自圆其说。更重要的是能靠发文章刷到存在感，还能多少的挣到稿费，同样是正反馈的循环，也就坚持了下来。
3、认知的形成当然得多积累了，吸纳得越多才能取其精华。我不认为现在是信息爆炸的年代，而认为是有效信息难以获得的环境。网络上大部分的信息都价值不大，而任何时代的受众又需要有效信息，那只要是稍微下点儿工夫，给网友提供超出平均值一点儿的资源就能得到些关注。
获得有效信息的前提就是时刻提醒自己无知，简单说就是苏格拉底那句话：认识到自己的无知才算是智慧。再有就是芝诺的大小圆理论，知道的越多越无知，这才有欲望去探求更多的认知。
4、总之我不认为自己有什么研究，也不觉得有多少认知，不高看自己才能抄袭或借鉴别人的认知。从动力来说是两点：其一是让自己得到经济回报，形成正反馈；其二是在某个环境里，只要稍微付出些努力，提供出略超平均值的产品就能得到收益。
另外一点是手段，在获取知识时尽量不追求自律，毕竟太耗费意志力，寻找及创造出他律才更好使。比如我手机上没有安装游戏和娱乐类App，想用的时候临时下载，给自己创造障碍就是他律。
仅供参考。
四
Q:
我是外地人，女儿博士毕业，在北京工作，30岁单身未婚，在海淀慈寿寺附近上班，京户。想给女儿买套房子，首房首贷，总价400-450万，楼龄新点的，小两居或一居能改小两居的。想着我们老两口去了也有住的地方，刚需但也希望能保值，首付能到250+，少贷点，女儿还贷能力有限。
想找沿十号线和六号线地铁附近的房子，通勤一小时内，丰台和石景山，哪边更好呢？费心推荐几个合适的小区，可以吗？网上看了首经贸万年花城的房子，小区环境不错，感觉价格挺高的，一居室户型都是北向，这个能买吗？石景山那边房子价格低点，但房子偏老，有合适的小区吗？您有什么好的建议呢？
A：
1、这我不好建议吧，中介对匹配房源才专业，我也没房源的。而且通勤我也不熟，很少出门。
2、万年花城的小区挺好，地段儿保值都不错，但尽量不买北向的，算硬伤。房子是用来住的，越宜居的支撑越强。带硬伤的未必在保值上吃亏，但置换时肯定流动性弱，也就是卖的慢，着急出手的话至少不占便宜。比如像现在这种时期吧，想快出手就得降点儿，可想换的房子未必降，那就不划算了。
3、看看旁边的草桥吧，京开路以东，板块和首经贸差不多，都挺好的。房龄新的小区相对多，选择也就多一些，包括马家堡和到南边的公益西桥。
4、其他没什么建议，通勤和自住还是先看自己的喜好吧。
仅供参考。
五
Q:
我们是孩子27年幼升小。有一套潘家园华威西里60平的小两居16层的电梯房，我们是2层，南北通透格局大概卖400，再添50，加上公积金贷总预算大概550吧。我们是二套，想置换一套东城的学区房，有合适的推荐吗？龙体学区如何，有够得上的房子吗？或者别的合适的学区？需求是学区+自住+保值。老人自己住，离学校近帮忙接送个孩子。
如果有更合适的推荐，既能学区又能升值，也可以把我们住的这套也卖了，预算提高到650，等入学以后再出手然后置换两套小的满足两边的居住，同时照顾孩子。不知道是现在一两年入手合适，还是25.26年再说，不知道现在溢价率是否太高两年后那会是否会降价。嗯，还有是不是就算不置换学区，潘家园华威西里那个房子也最好出掉，感觉比前两年降了点，什么时候出手好呀？
A：
1、龙体学区挺好的，550能买到小两居了，但老房居多，不太好说是否影响贷款。房龄新的就是典型的左安浦园，在龙潭湖，对口普小体小，中学派位是一样的，看是否合适吧。
2、不过这要求高点儿了，学区+自住+保值，在想要升值，十全十美了，不容易。这两年的溢价哪儿都高，谈不上自住的性价比，都不算高。常规建议是买房后增加的预算多就换，房子大概率比现金保值。过了高峰期也未必降价，涨的慢点儿的可能性更大，用完了学区看情况吧，我也不敢预测。
3、潘家园这地段儿更适合自住，朝阳南部一直不算多强，比北边儿弱。想出手就看行情呗，不少地段儿都成交量上涨，价格也涨，估计快传导到南边儿了，做好准备吧。
仅供参考。
六
Q:
我们三年级转学，首付420万，预算在700万左右。因为有腿脚不好的老人，所以想买个低楼层的小三居或者大两居。现在纠结海淀中关村和西城展览路，这俩学区价格基本持平，看了一圈，各方面都合适的房子都是稍微吃点力才能买的上的。展览路现在溢价太大，中关村又觉得太鸡娃。
孩子很普通，就是希望能上高中就成，别去职高。买中关村要离单位近一些，西城北面展览路新街口距离稍远点但也还成，南面就有点折腾了。另外中介给推荐了一些商水商电没燃气的这种住宅性质的商用房，有必要看看吗？还有看了您的一些文章，又觉得东城也还行。所以又陷入纠结了。我们换房，所以麻烦章哥给推荐一下，到底买哪个地方的合适？
A：
1、展览路的溢价大，中关村也不低啊。全北京最早的公立校学区房，从来都是标杆，不会比西城低的。这让中介算算租售比就知道了，溢价率肯定超过平均值。
另外去海淀买的就是鸡娃的氛围啊，如果不出区，那中关村的竞争氛围是最浓的，牛娃云集，虎妈群的各种信息也最多，这才能相互促进。
2、真要是普娃那就西城呗，海淀太卷了，而且小升初还是点招为主，中关村的派位不占优。西城只是转学生不能直升而已，其他的派位不吃亏，反正也没点招。
3、通勤这看自己了，如果确定海淀的话那就是离得近最好，年级越高的课程越多，时间越紧张。
4、中介推荐商用房，算了吧，就算有学位的也可能随时取消。西城海淀都有过先例，溢价瞬间出现消失，太刺激了犯不上。
5、东城也行啊，那就更公平了，而且东城还没有禁止转学生小升初直升，前提是只要能进入直升校就行。东城就是常规的三个学区，和平里安交和龙体，只要不出区就都挺好。
6、这我不好建议，选择学区只能家长定，我只是列出这些因素而已。
仅供参考。
七
Q:
现有房山一套房，老大四年级，老二2026年幼升小。想再买一套西城或海淀的学区房，预算400全款，今年八九月份才能出手，是小学转学合适还是小升初再移民合适？西城好像只能买荣丰，海淀又怕掉坑里，推荐哪个片区？有合适的性价比高且教育资源优质的房子吗？
A：
1、今年八九月才能出手，那就干脆小升初再转学呗，和二宝入学前后脚，也错过入学高峰期了。西城明年是五年级不准转学了，但今年四年级又来不及了，索性小升初。海淀如果想拼点招，那如果现在还没准备好的话也晚了，肯定是派位普小，和小升初一样都是派位，不如等西城的一起考虑好再说。
2、400万的话也没有性价比高的，无论哪个区都是占坑儿房，现在的溢价率都不低。而且荣丰春节后又涨了，400万都未必好买到了，只能说是试试。海淀小升初没有太多的学区房概念，牛娃拼点招，普娃拼了派位也意义不大，进了牛中也进不去牛班。
去年在东城龙体学区还能买到占坑儿房，算是相对性价比高的，今年够呛了，几乎没有。可能只剩平房了，但这我不太懂，也不太建议。
3、所以要不就等等看吧，估计到下半年也就更不好买到合适的了，索性等到小升初之前再看。
仅供参考。
八
Q:
刚需改善群体，投资➕自住，想买楼龄新品质小区三居室，涨幅最好能超过大盘。二手房总价1300万以内，新房因为税费低精装修预算可提升到1400万。这个总价的二手房有点尴尬，望京东第一梯队够不上，朝青不是很喜欢，双井的房子也不新了。挑下来核心区位各方面都合适的小区非常少，看了很久只能舍弃位置重点考虑新北苑和奶西，新北苑单价9w，奶西单价8.5w。从投资角度您觉得新北苑和奶西未来哪个涨幅更好？
新房我最近在看亚林西板块的某热门楼盘，但因为新房关注的比较晚，好楼栋好楼层已经没有了，只有带硬伤的房子可选：要么是2层，楼间距不到60米，要么是临街并且观铁路的房子。我自己考虑：2层可能一年四季都没有光照（距前面一栋17层楼不到60米），并且有反水的可能。但临街的会有噪音，并且视野非常不好，这俩选哪个都很纠结，也担心后面再出手挂不上价。您觉得2层和临街临铁选哪个好点，还是都不选去买新北苑或者奶西？
A：
1、到目前为止还是新北苑呗。所有新房价格体现的都是规划完成之后的价值，也就是未来的价值已经被土地方和开发商透支了。要想将来升值好就得增加产业配套或提前完成规划，这不敢预测，看自己的判断吧。常规建议是注重自住买新的，尤其是新区的新房，注重保值再看成熟板块的二手房。
2、某热门楼盘，这还有什么隐情吗？我水平不行，猜不着，也不太懂，还是问卖房的中介或电商吧。
3、2层和临街哪个好？都是硬伤就选临街的好呗，热闹。二层是不可能改变的，这辈子都改不了了。而临街是有可能改变的，不热闹也就无所谓了。其他的没建议。
仅供参考。
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