过去一年，深圳大多数的二手房业主都过得很煎熬。
曾经被嗤之以鼻的二手房指导价，如今成了业主紧握的救命稻草。
尽管市场成绩不如往年，但仍有部分楼盘备受购房者喜爱，成交比较亮眼。
在深圳二手房市场，可以说一边是火焰、一边是冰山。盘点2022年卖得好和卖得惨的房子是哪些，方便咱摸清其中特性，作买房参考，也避免入坑。
2022年深圳卖得好的房子
2022年，深圳二手房成交约2.17万套，仅是一年里高峰期挂牌量的1/5。而在成交的这些房子中，有哪些二手房小区卖得好呢？
图源水印
根据乐有家研究中心二手房数据显示，成交位于前三的分别是：南山大冲的大冲新城花园、福田香蜜湖的侨香村、龙岗大芬的桂芳园。
大冲新城花园属于回迁物业，2021年底才拿到房产证，开始在二手房市场挂牌出售。但此时，深圳二手房指导价已出台10个月，因此小区并未受指导价影响。
小区地理位置优越，约1公里范围内有地铁1号线高新园站、地铁9号线高新南站、在建的地铁13号线深大站，紧邻万象天地。
关键的一点是，小区以小户型为主，含建面约50平1房、建面约60平2房等，很受年轻购房者青睐。
侨香村属于早期的经济适用房，建于2011年，当时9000元/平，算是半个公务员小区吧，入住的不是公务员，就是警察、医生、教师等。
到2021年底，小区的十年禁售期已过，期满转红本，开始入市交易，房价涨至了14-15万/平。尽管房价暴涨，但侨香村成交居高不下，是因为什么呢？
一是没有指导价，可按首付3成正常贷款，且相比周边的香格丽苑、金地香蜜山、翠海花园等17-20万/平的价格，侨香村还算是便宜的。
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二是位于香蜜湖，地段好、配套全，附近有地铁2号线侨香站、印力中心、福田实验教育侨香学校、香蜜公园、侨香公园等。
三是建面约90平3房的“小户型”，在香蜜湖这个豪宅片区很稀缺。临近的香格丽苑3房户型建面约130平。另外，与周边大多数建于2000-2006年间的二手房小区相比，侨香村的楼龄算比较新。
以上三点，足以支撑侨香村的成交以及房价。
与top1和2不同，位于top3的桂芳园更接地气，纯粹的刚需友好盘。
桂芳园这个超大型小区，说是布吉的代名词也不为过。小区距离地铁3号线丹竹头站约400米，由深圳佳兆业开发，占地约50万亩，于1992至2007年间，先后分8期开发，含建面约72平3房、建面约88平3房等户型。
常年以来，桂芳园在深圳二手房成交热销榜上都保有一席之位，究其原因，无非两点。一是大社区，配套全；二是价格低，易上车。小区很受刚需置业、过渡性购房者欢迎。
再看热销榜上的其他几个小区，梅林一村属于超大型公务员小区，地理位置好，居住氛围浓，紧邻梅林水库，生态环境很好；百仕达花园是罗湖少见的大型社区；桃源村、鸿荣源壹成中心、领航城、金地梅陇镇都是大型小区，户型多样，生活配套完善，适合刚需和改善；龙珠花园则参考桂芳园。
综上，大型社区是“大热门”，片区内低价上车盘容易“爆”。
2022年深圳卖得惨的房子
首先，说一件意料之外又在情理之中的事，过去一年，深圳房价最稳的片区是龙岗布吉。
布吉作为楼市热点“绝缘体”，没吃到楼市暴涨的红利，好在市场下行对其影响也不大。
相反，过去几年涨价最凶猛的一些房子，跌得叫一个惨。姑且算是“反噬”吧。
去年11月，华润城润府在二手房市场扔了个“雷”，炸了。
华润城润府是广东省最大的旧改项目，位于南山科技园，紧邻深南大道，华润在这打造了一个比罗湖万象城大3倍的万象天地，也打造出了一个开盘吸引万人摇号的超级网红盘华润城。
2014年，小区开盘均价约4.7万/平；
2021年，成交单价高达17万/平；
2022年，成交单价惊现9.9万/平，远低于指导价13.2万/平。
11月，华润城润府二期成交了一套建面约80平2房户型，总价800万，低于指导价1060万卖出。而同户型成交总价曾高达1385万，暴跌了整整585万！
自此套房源成交后，小区挂牌价低于指导价百万的笋盘层出不穷，印证了那句话，没有最低，只有更低。
除了华润城润府，还有哪些倒霉二手房呢？如，曾遍地网红盘的前海，就被深房理给祸祸坏了。
佳兆业前海广场，2013年开盘均价约3.6万/平，2020年在深房理炒房助推下涨至15万/平，如今回落至10-12万/平。高位接盘的深房理铁杆粉，此刻怕是有苦难言。
前海时代，2020年19万/平，2022年14万/平。
诺德国际，2021年17万/平，2022年11万/平。
炒房客聚集的片区，房价很难正常。又如大名鼎鼎的龙悦居，其房价腰斩之惨烈，除了炒房客的一份力，还有学区概念的弱化。
龙悦居是2013年深圳最后一批经济适用房，5000元/平，2019年期满转红本。赶上深圳外国语学校龙华九年制学区的利好，再加上炒房客的助推，房价逼至12万/平。
受双减、大学区因素影响，加之炒房客的撤退，2022年，龙悦居暴跌至6.5万/平，远低于指导价8.36万/平。
综上，不要盲目迷信大V，炒房客聚集的片区，下手要谨慎再谨慎。
房价下降的空间非常小了！
2月8日，深圳二手房指导价落地两周年。
就南方都市报提问“深圳二手房指导价执行两周年是否会有调整计划”，深圳市住建局作出了回应，“内部已根据市场形式对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。
如此隐晦的回应，给大家的想象空间可太大了。
深圳近三年二手房成交量：
2020年，9.5万套；
2021年，4.05万套；
2022年，2.17万套。
一年掉一番，指导价的出台，对二手房市场堪称是致命打击。
今年以来，全国各地降利率、松政策，刺激楼市的大方向基本稳了。如果深圳要改善市场，大概率最先刺激和利好的就会是二手房市场，因此，房价下降的空间非常小了。
如今市场上已有部分二手房业主和中介陆续放出涨价的消息，这时候，考验购房者定力的时候到了。目前风向还未完全转变，还能“挖笋”，手握房票的购房者抓紧找好心仪的房子吧。
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