2023年的增城，依然跌跌不休。
很多人分析过原因：巨量供应、产业/配套兑现缓慢、位置离市区太远......
但我觉得吧，这些都对，但又不完全对。
其实，有没有一种可能，是隔壁黄埔的“锅”呢。
众所周知，黄埔与增城在地理位置上接壤，两个区有不少楼盘是挨着的。
而这些黄埔区楼盘，就像是守门员一样，对内守着黄埔的房价下限，对外却决定了增城的房价上限。
啥子意思？
即我一天不涨，或者不能卖出高价，旁边增城的楼盘，都别想有“出头之日”。
我们来看下，这些黄埔守门员的现状。
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比如，位于黄埔边上，云埔板块的越秀保利爱特城。
该小区，在2021年高峰期，二手房价基本站稳了3字头，最高一套能卖到3.4万/㎡。
去年开始，房价回落，目前小区成交价多在2.4-2.6万/㎡。
最近，甚至有业主地板价甩卖，一套125㎡的大四房，只售265万，折合单价仅需2.1万/㎡，基本是全小区最低放盘价。
另外，位于云埔的还有万科金色梦想、中海誉城、越秀岭南雅筑。
这云埔三花，之前我们专门出过一期文章，大家可以看一下。
👉 云埔业主集体抛售！万科金梦2.8万/平！跌回2020年
如万科金色梦想，早前就成交了一套北向小三房，最终单价仅2.85万/㎡，相当于小区3年前的价格。
除了云埔，长岭居也盛产守门员，比如珠江嘉园、实地常春藤。
这两个小区，在黄埔，都属于“万年不涨盘“。
珠江嘉园，2019年卖2万/㎡，2023年降到1.8-1.9万/㎡。
珠江嘉园最新成交
实地常春藤呢，2016年首次开盘，均价仅1.1-1.3万/㎡。
随后价格一路狂飙，2019年最高峰能卖到2.8万/㎡。
目前，小区二手房成交价基本在2.1-2.2万/㎡左右，甚至有业主大降价出逃。
最近，二娃就有一位粉丝，以超低价1.9万/㎡转手了。
这些黄埔盘涨不起来，导致紧挨着它的增城楼盘也叫不起价。
比如，挨着爱特城的增城二手房，价格也跟着下降。
同一户型，2020年还能卖接近2万/㎡，今年直接降至1.7万/㎡。
此外，除了上面提及的，位于两区交界的楼盘，黄埔还有另一种守门员。
它们凭借卷天卷地的产品、价格，直接影响增城楼盘冲刺3万+。
最典型代表就是万科黄埔新城。
去年7月，万科黄埔新城首次开盘，最低2.7万/㎡起的单价，首开当晚即卖出1000+套。
据闻这个4月将会加推，均价约3.4-3.9万/㎡。
尽管价格涨了，但其对增城，尤其是新塘的楼盘，依然有巨大杀伤力。
黄埔新城一日卖3字头，那增城的楼盘，一日都不能破3万+。
不然，差不多的价格，绝多数买家还是会选择黄埔的。
所以，我们也可以真实看到，新塘大批改善盘，也真的降价了。
像是碧桂园云顶，曾想冲刺4万+，如今2.3万/㎡随便挑。
像是华润置地·公园上城，2021年开盘均价2.8-3.1万/㎡，前几天特价房2.2万/㎡就能上车。
最要命的是，未来还会有一大批“万科黄埔新城”要来。
最近，黄埔旧改速度，肉眼可见地加快，未来超大体量的旧改盘还会接踵而来。
这个价格战，还得持续卷下去。
那看来，想要靠“前富带动后富”这条路，行不通了，增城还能如何实现自我增值？
我认为，各项配套要尽快兑现，尤其是新塘TOD、地铁等。
另外，若有政策东风帮扶一把，新塘的日子，也会好过一点，如首付比例降至2成。
最后，你认为新塘房价能破3万吗？需要什么条件？评论聊聊吧。
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