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01
谦祥云栖能不能买？
最近问我这个问题的朋友非常多。
既然如此，我就专门写了一篇稿子，详细系统的回答各位朋友的困惑。
先针对大家的问题给出我的答案。
谦祥云栖可以买。
能买的原因只有两点——
1、就是学区。郑州中学总校+郑州中学附属小学，这是货真价实的学区房。
2、和周边二手次新存在价差倒挂。
就这？对，就这。
有学区，买了之后能赚钱，能买的理由就是这么直接简单。
很多朋友可能会说，你说的这两个原因我们都知道，可以除了这两个优点，它的缺点也很多啊。
优缺点一结合，我就困惑，不知该如何选择。
人，总是容易在选择中迷失了自己。
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既然选择这么难，那么我们就跳出选择的框框，来仔细分析一下谦祥云栖的购买逻辑，看看适不适合你。
合适对位，才是问题的根本。
02
在写谦祥云栖之前，我想写写关于金科城的故事。
金科城，是一个我至今想起来仍觉得错过遗憾的盘。
当年我有机会以9800/㎡的价格买它，但是最后因为种种原因没有选择它。
金科城首开，是郑州房价暴涨的2016年。
2016年7月8日，万科拍下金水区郑纺机地块，主城地王横空出世，由此炸开了郑州房地产市场烈火烹油的行情。
那一年的7月和8月，郑州的各个楼盘开始了房价上涨的比拼赛。
一个小时涨500，直接一平跳涨2000、3000，开发商捂盘不卖，摇号，茶水费，几十万转让费……
房价暴涨，无房可买的焦虑和恐慌蔓延到城市的每一个角落，击溃了每一个买房人的心里防线。
直至8月28日金科城首开，郑州市场上几乎无房可买。
可能因为首进郑州，想要打开郑州市场，金科城首开的价格定得并不高，高层9800元/㎡绑定郑州中学学位。彼时它旁边的二手房美景菩提房价已经1.3万/㎡，新房和二手房之间存在3200元/㎡的倒挂。
肉眼可见的红利，让缺房的郑州人集体癫狂。金科城首开推售2000套房子4个小时抢售一空。
抢房现场很具戏剧性，8000多人坐在诺大的会展中心，等待摇中自己的号码牌。
摇中的买房人进去选房只有30秒的时间，选房、刷卡、填单子整套流程下来不到2分钟。后面摇中号码进去发现已经没房的客户坐在地上嚎啕大哭。
那是在郑州房地产史上留下浓重一笔的日子，当天金科的业绩创造了郑州楼市的新巅峰。
当年选中房子的人是幸运儿，不过他们当时理解的幸运，是肉眼可见的3200元/㎡的价差，而没有预料到后面因为学区实现的房价飙升。
金科城一期和二期交房，交房质量都不太好，拼多多大门，掉皮的外立面，人车不分流等问题，使得业主扯条幅维权，千名业主集体拒收房在郑州闹得纷纷扬扬。
后来，所有的问题都在房价上涨中被抹平了。
因为郑州中学的学区，金科城房价在连跌5年的郑州走出了逆势上涨的趋势。
2019年1.3万/㎡，2020年1.5万/㎡，2021年借着全国学区热潮，暴涨了一波，冲到2万+。
89㎡小三房最高峰时卖到2.2万/㎡，2022年房价回落，也稳在了1.9万/㎡。
在优质学区面前，不要讲品质，不要讲居住人群，不要讲改善。
学区+次新这两个一结合就是王炸，就是房价的最强支撑。
03
以上就是金科城的故事。
金科城在二手房市场上房价波动的周期，完美的演绎了强势学区的价值。
了解完金科城，你就明白了谦祥云栖的购买逻辑。
因为这两个楼盘实在太像了。
学校一样，位置一样，品质相差不大，房价同样和周边的二手房存在倒挂价差。
你甚至可以这样说，谦祥云栖就是下一个金科城。
你可以吐槽它位置不够如人意，东侧有铁路，容易有噪音。
你也可以吐槽谦祥之前的楼盘做的都是刚需，估计品质很一般。
你还可以吐槽它地块不够方正。
但这些放在学区+倒挂红利面前是问题吗？
在强势价值面前，一切微小的缺点都不是问题，都不足以对房价造成影响。
整个郑州中学的学区房，小区品质都很一般，但硬是靠着学区价值房价卖到了1.8-2万的价格。
金科城，5年房龄，房价1.9万/㎡；
帝苑学府，5年房龄，1.8万/㎡；
美景菩提，12年房龄，1.6-1.7万/㎡；
对比一下谦祥云栖，1.6-1.7万/㎡的价格，和周边二手次新存在2000-3000元/㎡的价格。
这是买入即可得到的100%的涨幅。
以后的涨幅还有郑州中学学区的强支撑，学区+次新能够让它在高新区房价梯队里笑傲5-10年。
这就是为什么谦祥云栖能买的原因了。
如果你买房是为了学区，又为了将来能100%的跑赢市场，那么就买入它。
如果不是，不看重涨幅，就想在高新区要个品质改善的，那你可以看保利文化广场或者二手次新的龙湖景粼玖序。
明白了购买逻辑，现在选择权就交到了你的手里。
· END ·
