图片来源@视觉中国
文 | 空间秘探，作者 | 潘晓倩
文 | 空间秘探，作者 | 潘晓倩
近日，云南《香格里拉市人才公寓管理办法（试行）》经市委人才工作领导小组会议审核通过，人才公寓租赁费用为3000元/年。相比于北上广一个月动辄几千上万每个月的房租，香格里拉一年公寓的租金只要3000元，绝对是“白菜价”。空间秘探调查发现，随着保障性租赁租房政策的逐步推进和细化，多省市加大力度推进保障性租赁住房和长租公寓建设，人才公寓也成为各省市吸引青年人才的香饽饽。
没看错，3000元/年住两室一厅
是的，没有看错，是一年只要3000元租金，不是一个月3000元租金，而且住的是两室一厅！
——云南香格里拉的这一政策在长租公寓圈引起热议。3月16日，云南《香格里拉市人才公寓管理办法（试行）》经市委人才工作领导小组会议审核通过，人才公寓租赁费用为3000元/年，物管、垃圾清运、供暖及水电等其他费用自理。
据空间秘探了解，香格里拉市于2022年启动人才公寓项目，截至目前，一期项目（20套）完成建设并投入使用，二期项目（40套）稳步推进，公寓性质为新进人才的过渡性政策周转房，按照“只租不售、廉价出租、周转使用”的原则租赁。
香格里拉市人才公寓位于市行政中心西北角尼玛林卡小区，周边学校、购物、娱乐等配套设施齐全。首批“人才公寓”共建设20套，每套50平方米，两室一厅一厨一卫一阳台，生活设施配备齐全，可满足拎包入住，让人才能够居住安心、生活舒心，快速融入新生活环境。
当然，3000元一年的人才公寓，首先得具备“人才条件”，据了解，可以申请香格里拉市人才公寓有6类人具备资格，分别是：
6条“人才条件”
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01 服务地在香格里拉市范围内的定向选调生；
02 香格里拉市国家机关、企事业单位中全日制硕士（含）以上学历人才或“双一流”高校全日制本科及以上学历人才；
03 州管交流干部；
04 服务地在香格里拉市范围的博士服务团成员、科技特派团成员；
05 通过市委市政府专项招引渠道引进的各类人才；
06 经市委人才工作领导小组批准认可的其他人才。
01 服务地在香格里拉市范围内的定向选调生；
02 香格里拉市国家机关、企事业单位中全日制硕士（含）以上学历人才或“双一流”高校全日制本科及以上学历人才；
03 州管交流干部；
04 服务地在香格里拉市范围的博士服务团成员、科技特派团成员；
05 通过市委市政府专项招引渠道引进的各类人才；
06 经市委人才工作领导小组批准认可的其他人才。
申请程序
个人申请：符合条件人员按照市委人才工作领导小组办公室提供的申报表格据实填写书面申请。
单位初审：用人单位对申报人员相关情况进行核查审定并在一定范围内进行公示（公示时间不少于5个工作日），并将申报材料报至市委人才工作领导小组办公室。
组织审定：由市委人才工作领导小组办公室负责对申报对象条件进行核查，并按确定排号顺序，审定入住对象及入住房号。
登记入住：由市委人才工作领导小组办公室公示审定结果，在审批表审核盖章，申报对象凭审批表到市住建局办理入住手续。
个人申请：符合条件人员按照市委人才工作领导小组办公室提供的申报表格据实填写书面申请。
单位初审：用人单位对申报人员相关情况进行核查审定并在一定范围内进行公示（公示时间不少于5个工作日），并将申报材料报至市委人才工作领导小组办公室。
组织审定：由市委人才工作领导小组办公室负责对申报对象条件进行核查，并按确定排号顺序，审定入住对象及入住房号。
登记入住：由市委人才工作领导小组办公室公示审定结果，在审批表审核盖章，申报对象凭审批表到市住建局办理入住手续。
此外，人才公寓申报对象必须为本人及家庭成员在香格里拉市城区无住房人员。即未婚申报对象必须父母及本人在香格里拉市城区无住房，已婚申报对象必须配偶、子女及本人在香格里拉市城区无住房。
各省市加快推进人才公寓建设，低价是亮点
人才公寓是引才留才的重要载体，也是优化营商环境的具体实践。近些年，各省市为了争夺人才，出台了诸多福利政策，人才公寓成为城市在人才战中的吸引人才的重要抓手。
今年以来，人才公寓建设也纷纷加快力度。除了云南香格里拉的3000元/年的人才公寓，仅仅3月，就有多省市人才公寓面世或即将面世。
3月，山东滕州市六合社区A区“联迪人才公寓”正式投入使用，数量共计205套。
3月21日，成都高新区印悦府（碧园）人才公寓项目已达到租售条件，现面向符合条件的人才租售。取得成都高新区人才公寓安居资格的人才，可从先租后售、共有产权、优惠出售三种安居方式中，自愿选择一种租购相应房源。
3月，重庆两江公租房公司宣布，该公司预计4月将新推出4900套人才公寓，覆盖两江新区龙盛新城、水土新城，包含单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅等户型，服务两江人才。
而在一线城市上海，人才公寓也是政府重点推进项目。以上海市为例，闵行区通过两批次区级人才公寓项目认定及挂牌，共已实现筹措22个项目，约1.68万套房源。到2023年二季度，还将继续增加第三批次人才公寓认定，共计1.1万套房源。预计至2023年底，可完成筹措房源约2.8万套。静安区，则由市北高新集团打造近5000套人才公寓等保障性租赁住房，也将陆续供应全市。
调查发现，各地的人才公寓租金普遍比市场租金价格低于30-40%左右，因此“低价人才公寓”确实是解决了青年人才的租房压力，对青年人才吸引很大。
目前，年轻人在大城市遇到的困境就是工资与租金的不对等。以上海、杭州以及深圳三个城市为例。据城市房网数据显示上海的平均租金为6798元，但是2023年上海的薪资水平报告显示当地平均收入为6378元。杭州市的平均租金为3779元，而当地平均收入为5389元。深圳平均工资为5199元，而平均房租却高达6138元。尽管平均收入和平均租金由于租赁对象不一样，存在着一定的统计误区，但是一线和新一线城市，租金价格普遍占到大多数租赁对象薪资的35-40%之间。
年轻人追梦的城市与与高昂的房价成了一对相互拉扯的阻力，所以低价的人才公寓才更具吸引力。香格里拉推出全年租赁费用3000元人才公寓。深圳龙岗推出的月租金低至1162元人才公寓房源。扬州国际人才社区40平方的人才公寓低至1600元等。
低价人才公寓推出后，出租率几乎都接近或保持“满房”状态。扬州国际人才公寓，入住率长期保持在98%以上，成为来扬青年人才的“最佳栖息地”，社区二期公寓上线仅半个月，新房预订率就超过了60%。上海静安区市北高新人才公寓，自3月14日正式入市供应以来，每天都有上百人前来看房、订购，犹如紧俏的商品房楼盘开售般门庭若市。
虽然低价的人才公寓令人心动，但是人才公寓的源头是以“招贤纳士”的姿态收取良好的社会效益和联动的经济。所以一般的人才公寓都设置入住门槛，根据学历、职称和年龄等条件的不同，配置不同的人才公寓。
据空间秘探了解，扬州国际人才社区一共提供四种户型的公寓，分别为白领公寓（40㎡）、Loft白领公寓（80㎡）、专家公寓（80㎡）、专家公寓（100㎡），40平方-100平方的价格在1600元到2600元其间，若长租一年则可以优惠100元。扬州国际人才社区房屋主要面向大专以上的人群，同时，租房需要提供在职证明。
深圳龙岗推出人才公寓房源申请人则需要具备五个条件，分别为：毕业三年内、具有全日制大专及以上学历；参保单位注册地及工作地点在龙岗区；未正在申请、轮候、承租其他形式的保障性住房；在本市未拥有任何形式的自有住房、未享受购房优惠政策；社保年限累计不超过36个月。
此外，上海市人才公寓入住基本条件为：必须具备大学本科以上学历，与企业签订一年以上工作合同并且在上海无住房的员工。南京市设置的“门槛”主要包括学历、收入状况、户口、毕业年限等条件。
人才公寓的“前世今生”政企合作成发展趋势
人才公寓不但是城市发展的一个重要支撑，近年来保障性住房中发展的一个焦点，同时也是长租公寓产业一个重要的成员。空间秘探从发展历史、性质用途、设施建设、投资主体四个方向，浅显解读人才公寓给租赁商业发展带来的启发。
从发展历史上看，人才公寓项目最早出现在上海。2006年，张江首先推出几处“人才公寓”。早期的人才公寓大多是由政府出资购买改造出租。到2011年以前，上海有条件的各区主要利用闲散厂房和商务用房等改建而作为“人才公寓”，规模普遍偏小而零散，大部分项目只能提供百套左右的公寓住宅。直到2011年，由陆家嘴集团出资的“陆家嘴金融城青年人才公寓”、“陆家嘴锦绣前城人才公寓”一期完工后，才标志着由企业出资并且全新建设和运营的规模化人才公寓在上海正式诞生。从2006年至今，人才公寓的发展已经走过17年，人才公寓的模式已经变得越来越成熟，规模也逐渐成体系。
从性质用途上看，人才公寓是专项用于人才就业的生活配套租赁公寓，解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转用房,是保障房性住房的一部分。按照“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”，“市场价、明补贴、有期限”和“轮候补租、契约管理、只租不售”的原则进行租赁和管理，附之以社会闲置房作为补充。 通常是限定租期，而高级人才入住会附带政府补贴。国内人才公寓涵盖范围广，一般有：青年公寓、高级人才公寓、专业人才公寓、博士公寓、留学生公寓等。所以人才公寓，也是新市民、青年人极为关注的公共住房领域。
从设施建设上看，人才公寓并不等于商品化的“单身公寓”，所以其设施的完备也有别于传统的“单位集体宿舍”。根据“专项调查”，被调查的大学毕业生都希望住进有独立卫浴、宽带上网、单独起居空间和有线电视的公寓；76%的被调查者则认为，合租时人均居住面积应不少于20平方米。所以根据惯例，人才公寓除了“租金低廉”外，均是成套公寓，大多经过装修，生活配套齐全。像上海市北高新人才公寓·西苑公寓，拥有24小时管家服务，wifi实现全覆盖，室内设施完备。扬州国际人才社区公寓设有健身房、共享厨房、烘干房、超市、阅读书吧、咖啡吧等生活配套服务。香格里拉市人才公寓共建设20套，每套50平方米，两室一厅一厨一卫一阳台，生活设施配备齐全周边学校、购物、娱乐等配套设施齐全，同样满足拎包入住。
从人才公寓的投资主体上看，主要涵盖国有和社会资本。在国内，国有资本主导模式一直是人才公寓建设的主力军。例如，深圳组建了专职筹建公共住房的国有独资企业——深圳市人才安居集团有限公司，成为“只租不售”和出售型人才住房建设的先行者。在成都，城投置地、成都高投成为人才公寓开发建设主力。
此外，政府与社会资本合作是近年来人才公寓发展的趋势。例如，《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市人才公寓管理办法的通知》指出，政府人才公寓以各区主导建设和筹集为主，鼓励采取政府与社会资本合作等方式实施人才公寓建设。鼓励用人单位等社会力量通过直接投资、间接投资、参股等方式参与人才公寓建设、筹集、运营和管理。政企合作有利于更最大限度的发挥双方的优势，政府监督保障房屋质量，企业运作调动市场活跃性，双方良性互动，利于在改善民生中培育经济增长新动力，改革创新公共服务供给机制。
长租公寓企业，如何抓住人才公寓发展机遇
人才公寓作为长租公寓产业的重要组成部分，建造和运营并不容易。一方面，人才公寓需要在租金上符合年轻人的预期，另一方面又需要在配备上吸引人才的喜爱。所以如何打造符合年轻人审美，迎合年轻人生活方式的人才公寓值得探讨。对于长租公寓企业来说，如何抓住人才公寓发展机遇，至关重要。空间秘探遴选国内几家头部长租公寓品牌企业，他们发展人才公寓的一些成功经验可供借鉴。
万科泊寓的“智能化探索”
在人才公寓的打造上，万科泊寓注重年青年人才的现实需求。高效、快速、安全是万科泊寓的获得年轻人芳心的法宝。万科泊寓配备的人脸刷卡双识别设备，智能门锁，24小时安防监控，为租客的私人生活打造了一堵安全门。新推出的线上APP则满足了租客与专属管家高效沟通，可使租客在手机上快速处理智能化水电表，智能缴费、智能日常维修等业务。此外，泊寓的科技平台与银行和支付工具打通，更使“全国七成以上泊寓租客在60秒内就可收到押金退款”。
除了上述基本功能外，万科泊寓的智能化打造还注重公寓社群打造。以智能化应用促使租客生活更加多元化。泊寓每周会定期在APP发布运动、美食、电竞等各类社群活动消息。其中泊寓app上线的二手交易平台颇受年轻人喜爱，每天有300多件租房闲置用品上架，其中两成以上用品更是在7天内完成成交。
魔方公寓“一体化”高品质人才社区
魔方公寓的一体化指智慧居住、共享办公、便利生活的三位一体。魔方公寓为温州首个政府试点打造的新邦魔方公寓温州浙南科技城店，为浙南科技城构筑最优人才发展生态注入了一道强心剂。其打造方式值得参考。新邦魔方公寓以集中式公寓为核心，运用互联网平台整合各类生活服务资源，引入标准餐饮、快递房、健身房、咖啡厅、超市、书吧和银行网点等商业业态。此外又融入了美容、理发、家政等服务。公寓重点打造新型优质众创空间，创造管家服务贴心、生活配套优质、创业要素齐备的宜居宜创环境。
安歆公寓打造园区“公寓综合体”
安歆公寓打造的公寓综合体，涵盖多人间、单人间、套间等多种户型。为不同类型的人才提供多种选择。其中联合国资公司义乌市人才发展集团在义乌打造的首个公寓项目，更是配有共享办公区，会议室，面试间，路演厅，健身房，共享厨房，轻食区等模块，满足了租户群里生活全链条的租住生活共享空间。此次合作中，安歆公寓打造打造的国内首个一站式“企业租住生活服务”园区公寓综合体，或可作为人才公寓发展的一个方向。
旭辉瓴寓留人“四大核心”竞争力
旭辉瓴寓“留人”四大核心竞争力分别是“精准的客户研究能力、专业的产品研发能力、领先的数据技术能力、精细的运营增值能力”。旭辉瓴寓旨在为租客打造了温暖便捷的青年社区，所以从项目前期的产品研发阶段介入，便提供项目全生命周期的咨询服务。旭辉瓴寓在智湾·江北十二星座街区的项目可作为旭辉瓴寓“留人”的标准模板，在产品打造上旭辉瓴寓配备了智能化居住场景，如人脸识别、入户光纤、智能门锁等设配。为满足租客日常需求，人才街区配套共享空间，健身中心、会客区、儿童活动区、休闲娱乐等，以此丰富住户的社交、办公、娱乐体验。此外，项目自带商业配套，更是促使住户不出社区即可享便利生活。
综上，人才公寓建设是各省市政府的战略工程，努力解决人才住房的后顾之忧，对于吸引人才、留住人才扎根区域、创业发展具有重大而深远的意义。低价的优质人才公寓会是长租公寓产业的组成部分，长租公寓企业如何借助政策风口，加强政企合作，实现三赢，是值得去发力的一个重要商业方向。
