相比此前鼓励团购的城市给出的3%或者5%的优惠,梧州最近的团购折扣,可谓是暴力打折。
9月25日,广西梧州发布梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》,明确提出:
第一,10月1日至12月31日,在万秀区、长洲区、龙圩区购买新房,可以补贴50%的契税。
第二,选择一批优质楼盘,面向社会公众组织开展团购优惠活动,团购5套以上即可享受优惠。参加团购优惠活动的商品房优惠幅度不超过备案价格的30%,并报市住房城乡建设局审批。
亮点在第二条,最多不超高备案价30%的优惠,也即最多可以优惠30%,或者说最多可以降价30%。
梧州一出招,之前鼓励团购的城市,不得不汗颜。
8月份,四川眉山曾发布过鼓励团购的活动:
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一次性团购30套以上的优惠购房款的3%,一次性团购50套以上的优惠购房款的4%,一次性团购100套以上的优惠购房款的5%,具体优惠根据不同楼盘情况确定。
眉山的折扣力度,只有梧州的零头。
这也再次告诉我们,现在买房不用着急,越往后,成本越低,惊喜越大。
根据我国房价行情网数据显示,梧州市目前的均价为5369元/平方米,一套100平米的房子大概53万元,如果享受30%的优惠,那37万就可以拿下。
如此力度,吸引力相当足。当然,前提是得团购5套以上。你不一定得自己一口气买下五套,可以和亲朋好友一起组团购买。
梧州之所以开启如此大力度的打折促销活动,当然是因为房子卖不动,土地卖不动。
数据显示,上半年梧州累计成交14922套商品房,同比去年上半年下跌5%,成交面积12.88万方,同比去年下跌22%。
目前梧州3字头的房源遍地,均价虽然还有5000多,多是中心区的二手房拉高的。
房地产与经济本来就是一荣俱荣一损俱损,在这样的背景下,梧州市上半年一般公共预算收入41.87亿元,同比下降1.9%;一般公共预算支出157.02亿元,增长6.6%。
严重入不敷出,财政缺口非常大。
从梧州的房价绝对量来看,5000多的价格并不算高,为何还是卖不动?
房子多,收入低,经济弱。
2021年,梧州市的GDP才1369.37亿元,人口才282.67万人。而房子遍地都是。
克而瑞披露的数据显示,目前梧州的商品房去化周期接近40个月,位居全国第12位。
库存大不是梧州的特例,整个广西的库存都非常大。此前克而瑞披露的数据显示,广西的防城港广义库存全国第一。此外北海、南宁的去化周期也是特别长。
从上图可以看到,去化周期前20的城市,仅广西一个自治区就有梧州、钦州、贺州、百色四个城市在列。
广西一向都以房地产经济为主体,首府南宁就是依靠房地产撑起来的。在下行的行情中,南宁房价也没能扛住,目前的房价已经回到了三四年前。
根据国家统计局披露的数据显示,南宁8月份的二手房价格较2020年下跌了4%。
数据:国家统计局
正因为去化周期超长,所以梧州开启了大力打折模式,加速去库存,因为如果不快速去库存,按照住建部和自然资源部的规定,梧州无法增加供地,财政会更加紧张。
那么关键问题来了,大力打折管用吗?
客观来说,最大30%的优惠力度确实很吸引人,对于真正有需求且着急上车的人来说,可以趁着这一波会有力度上车。
如果不着急,可以继续等待。
第一,从目前的情况来看,后续的降价力度可能会更大。
第二,目前整个市场的购买力所剩无几,大力打折现在也推动不了多少成交,开发商出货依旧艰难,整个市场调整还远未结束。
第三,梧州的人口在流失。七普数据显示,梧州的常住人口282万人,相较于六普时期的288.2万人减少了6.2万人。
人口流失是当下三四线城市的普遍现状,目前已经披露人口数据的287个城市中,有139个城市的人口在减少,其中绝大多数都是三四线城市。
人口是楼市的基石,当人口不断减少的时候,也就意味着楼市需求持续减少,大多数三四线城市的调整周期会比较漫长,同时会有越来越多的城市鹤岗化,也即楼市长期低迷。