好雨知时节，当春乃发生。
这是一个万物复苏的春天，楼市也终于在这个春天有了修复行情。
刚刚过去的一季度，常州无论是新房还是二手房成交数据，都呈现出了逐月走高的行情。
开局温和修复之后，二季度常州楼市将会怎么走呢？
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一季度的常州楼市，确实是有了“小阳春”的气息。
依然是先用数据说话：
新房方面，1月常州新建商品住宅备案1428套；2月常州新建商品住宅备案2217套，环比增加55%；3月常州新建商品住宅备案2823套，环比增加27.3%。
二手房方面，1月常州二手住房备案1971套；2月常州二手住房备案3303套，环比增加67.8%；3月常州二手住房备案4837套，环比增加46.4%。
上述两组都是官方公布的数据。很显然，从数据面来看，一季度常州楼市的成交量，无论是新房还是二手房，都走出了逐步向上的行情。
当然，从成交结构和成交量可以鲜明的看出，一季度的这一轮市场抬头，幅度依然不大，市场明显只是“弱复苏”。
出现这一轮数据“抬头”的原因，不外乎有三：
第一，去年年末开始疫情管控的全面松动导致的购房需求延后，在年后集中释放。
第二，政策端的进一步松动（尤其是3.8%的首套房贷利率）刺激了一部分此前观望的需求入场。
第三，无论是新房还是二手房，此轮调整下房价基本已筑底且上行动力仍不充足，"以价换量"仍在持续。
市场的变化，肯定是积极的。但从客观来讲，上述3个因素对于市场的刺激，可持续性有待验证。
数据上同样有两点体现：
1、根据官方数据，常州新房价格同比在走低。1-3月，常州全市新房备案均价为15945元/㎡，同比下降6.95%。
虽然房价走低有很大程度的结构性因素，但房价如果不回稳，需求端的观望情绪很难改善。
2、根据克而瑞常州机构监控的常州重点项目的来访认购数据来看，3月以来各重点项目实际来访量确实在逐周走低。
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一季度数据已经摆在眼前了，二季度市场预期又如何呢？
分析师认为，在阶段性放量之后，常州楼市想要保持复苏动能还存在一定的掣肘，即持续的需求。
楼市复苏的核心在于需求“引擎”的持续发力。而需求主要来自于两个方面，内在需求和外来需求。
内在需求是否充分，主要可以从三个方面来判断：
第一，人口。
2022年末，常州常住人口为536.62万人，比上年末增加1.66万人，同比增长0.31%。全年出生人口2.96万人，死亡人口3.21万人，人口自然增长率为-0.47‰。
从这个增量来看，较难为常州楼市提供强有力的内需驱动。
第二、城镇化率。
2022年末，常州城镇化率为78.01%，这个数据远高于全国的65.22%。当城镇化发展进入进入终场，存量、流量、质量将成为关键，大增量的时代即将过去。
第三，房价。
催动城市内部需求的最大动力，其实还是房价的上涨动力。
由于从2016年到2021年常州房价经历了补涨到结构性上涨等多轮涨价之后，2022年开始新房、二手房价格都有不同程度的回调。
从短期来看，只有房价呈现回稳，甚至稳中能有所回升的态势，内部需求才能得到进一步释放。
外来需求如何判断呢？分析师认为也有几个参考方向：
第一看发城市展战略。
“532”发展战略下，常州城市空间格局谋变，城市能级进一步提升是有目共睹的，这是利好常州楼市中长期发展的。
第二看经济和产业发展。
因建设“新能源之都”口号的提出，常州今年受到的关注目光越来越高。这对于常州经济发展、产业发展甚至吸引青年人才，都是有着强效的促进作用的。尤其是今年常州楼市GDP要迈过万亿大关，将为楼市发展提供坚定的支撑。
综合来看，常州楼市短期内需求增加的动能尚不明显。但从长期来看，高站位的城市发展战略和强劲的产业发展势能，最终肯定会为常州楼市发展提供充足的发展动能。
从这个层面来讲，在阶段性放量之后，分析师预判二季度常州楼市想要维稳或者上行仍具备一定压力。
但即便有压力，还是要对常州楼市保持信心，毕竟在当下，信心比黄金都重要。
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4月，是二季度的开局，对于楼市来说其实是非常重要的一个月份。
如果这个月的成交量能够维持3月的水平，对于恢复市场信心将起着重要的作用。
这个道理，相信无论是房企还是监管部门都能够明白。
所以这个月对于购房者来说，依然是好的入场节点。
首先，为了维持成交，开发房企肯定会在4月进一步放量。除了极个别有相对高流量的楼盘，大部分楼盘仍然会保持现有的折扣力度，甚至可能会加大。
其次，购房政策仍然会维持宽松，甚至有可能会加强。据分析师了解，常州此前预告的公积金新政，很有可能在4月落地，这对于部分购房者来说也是利好。
上面已经讲过了，不要只看短期，从长期来看，常州未来的发展是足以维持可持续性的楼市未来的。
当然，对于购房者，还是要强调一些老生常谈的买房建议：
1、优选核心区的高品质资产。
2、刚需购房者，除非是地缘性自住需求，否则尽可能的避开偏、远、荒的新板块。
3、自住类购房者尽量还是考虑所见即所得的配套，因为规划类的东西动辄等个三五年，你不一定等得起。
4、投资的话可以坚信有明确规划导向的城市发展格局，产业、资源、人口聚集的新方向，未来价值肯定会提升。
当楼市从“居者有其屋”的时代转变为“居者优其屋”的时代，我们期待常州房地产市场能尽快恢复平稳健康。
来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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文章来源:克而瑞
