【财智头条】再也不用担心烂尾，打响河南现房销售第一枪！
图源：卡乐图片 宁颖/摄
回看2022年的房地产市场，最受关注的则是因楼盘停工、烂尾风波引发的期房市场信任危机。
楼市被各种救市政策给整麻了，购房者无动于衷，开发商也是该躺平躺平。开发商的房子卖不出去，手里也就没钱拿地，在建的项目也开始放缓速度，甚至停工，然后新楼盘销量差，开发商资金链出问题，形成恶性循环。
这种情况长期下去，必然会导致购房者对楼市失去信心，不敢买新房。如今，想要根治购房者的“期房焦虑症”，除了二手房，就是现房。
数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据出现小幅降温，和全国房地产市场降温的大环境有关。不过需要说明的是，若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。2022 年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开：今年将逐步提高预售门槛，郑州、开封将试点现房销售。事实上，“试点现房销售”在今年山东、安徽的住建工作会议上被重点提及，此前已有深圳、上海、广东、海南等省市鼓励和推行“现房模式”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，2022年河南停工断贷潮事件后，现房销售的呼声明显增加。此次河南主动把郑州和开封作为试点，延续了2022年下半年以来的保交楼工作思路，同时结合2023年住房工作总精神，具有非常好的示范效应。
现房的安全感，期房给不了
众所周知，商品房预售制成就了如今的房地产商。预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来。
然而，受伤的往往都是购房者。预售制对购房者来说就像开盲盒，总会有不同的“惊喜”：货不对板、质量投诉、合同纠纷、延期交房、虚假宣传、开发商跑路等一系列问题。
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交房即维权成为了购房者的“终极梦魇”，如今，河南出手了！
图源：上海证券报
在保交楼、化风险方面，河南也立下“军令状”，提出第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现，促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资，提供金融信贷支持。
现房销售真有这么好吗？
在此前的商品房预售制下，开发商更多时候比拼的是营销手段，容易忽略房子本身的质量与品质。如果实行现房销售，所有楼盘只有竣工验收之后才能出售，那么房屋质量如何，园林绿化如何，将很大程度决定开发商的销售情况。
“尤其是在去年烂尾风波爆发后，购房者权益受到威胁，现房销售则有力的避免了这一现象，对房企资质和楼盘品质提出更高的要求，减少了因房企暴雷等导致购房者承担风险的情况，同时更加直观地监测住房品质，切实保障购房者的合法权益”，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。
值得注意的是，自2021年6月份全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，停工断贷风波开始出现。购房者对于认购期房产生了较大的顾虑，部分购房需求进入到现房市场中。
数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，自然使得现房销售的市场占有率提升。
但对于房地产商来说，现房销售意味着开发商的资金回笼周期大大拉长，资金链恶化，高周转模式就此终结，这必然会带来房地产行业的洗牌。
河南一家本土房企高管人士坦言，上述政策对企业资金和产品品质提出了更高的要求。“同样一笔资金，在预售制度下，可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。”上述人士表示，现房销售会延长资金回笼周期，让企业尤其是中小型房企资金压力变大。
如今，现房销售对于企业来说，最核心的还是资金层面上的要求。合硕机构首席分析师郭毅称，“期房预售和现房销售中间存在两到三年的施工周期，房产商需要投入大量的资金、资源，才能够在施工完毕之后满足现房销售的条件。”
郭毅建议：“一方面政府需要在地价上给予让步，让企业有更多成本投入在产品品质的打造上。同时，也需要在融资层面上给予企业一定的支持，帮助企业在施工阶段融资需求的安全性”。
现房销售，“鼓励”升“试点”
2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确要促进转型，有条件的可以进行现房销售。这也意味着2023年现房销售的改革号角已吹响。
值得一提的是，除河南外，山东、安徽齐发“试点现房销售”政策。
2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点，新增保障性租赁住房11.3万套（间），发放公租房租赁补贴 2.25万户，改造老旧小区1246个。
另外，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在1月31日山东省召开的住房和城乡建设工作会议表示，山东将促进住房消费合理需求平稳释放，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点，加快发展长租房市场推进“租购同权”。
实际上，现房销售不是新政，此前已有不少城市在土拍时明确要求现房销售这一模式。
2014年，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地以5.77亿元成交。当时的报道中提到，该地块在“特别约定”的第四条中明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。
2016年，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，被认为是唯一实现全省商品住房均现房销售的省份。新政规定自3月7日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
2021年，杭州在第二轮集中土拍中首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售，并推出普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%的让利。但最终这10宗地块全部流拍。
2021年，北京第二轮集中土拍也首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块；北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售。
“此前北京、西安等地一般以在土拍环节设置现房销售条件的形式来试点现房销售，涉及的范围较小，并且主要目的是规范土拍促进房企理性拿地，以此目标而诞生的现房销售对房地产市场以及购房者产生的效果也有限。本轮河南提出试点现房销售则是以保交楼、稳民生为主要目标，对维护购房者权益意义重大，并且预计范围和产生的效果也会更大”，陈霄表示。
现房销售能否扩至全国？
现房销售利大于弊，因为它更多保障了买房人的利益。在“保民生”的大背景之下，现房销售必然是地产行业未来的发展趋势。
在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两至三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。
然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。
实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。
统计显示，江苏和河南属于现房销售规模较大的省份，分别为1942和1555万平方米。湖北的销售面积同比增速最大，为32%。同时观察最近3年现房销售的面积占比，湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显，比如说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而到了 2022 年上升为15%。
鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。
“这既是改革也是转型”，严跃进表示，现房销售政策改变了期房的弊端，并在经历了苏州、深圳试点后，政策已经逐渐成熟，目前是行业大的方向，也符合未来预期。
郭毅称，“现房销售不能一蹴而就，更要因地制宜。如果是一蹴而就的话，可能会引发更大的一个风险：房地产市场短期内供不应求，企业资金链的进一步紧绷。而是要针对地方城市不同的情况，去选择更加适合自己的一个推进政策，这样的话才能保证市场稳定、健康发展，同时也能够保障购房者权益更好地实现。”
来源：微信公众号“财智头条”综合自：央广网、经济日报、中国经济新闻网、上海证券报、大河网等
责编：白静
校对：袁凯
审核： 龚紫陌
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