我是吴哥房参，家庭房产规划师，毕业于211大学， 十余年房产经验，致力于让更多家庭轻松高效购好房。
以下为“房主售房”微信公众号粉丝问答精选提问分享。
“房主售房”公众号粉丝提问：
最近我所在小城市有套二手房想卖，市场好的时候，可以卖150万都行。最近市场差了，挂130万都没人买。这个价格比以前低很多了，为什么还是很少有人看房呢？为什么中国人买房都喜欢买涨不买跌，这是什么原因呢？
吴哥房参回答：
在房产市场下行差的时候，我让大家尽快卖掉二手房。因为不仅仅有些二手房价格后期不会上涨，而你想买新的房子后期还会升值。
更糟糕的是，中短期内甚至长期内，你的二手房价格还会持续下跌。这种下跌现象不以人的意志为转移的，是市场竞争的结果，如果持续下跌到中后期，可能会出现一种价格下降很猛的现象，尤其在一些人口减少的小城市会发生。
本文比较长，为吴哥《房主高效卖房训练营》前面分享市场分析部分内容。房主高效卖房训练营目标：即使第一次卖房，也可以让你从容快速卖房，成为卖房高手。
我分享的东西，很多人看来是比较“虚”的形而上东西，不是实的东西。但我觉得我想做的是改变大家认识层面的东西，从根子上，大家明白买房卖房的底层逻辑。
明白了这个底层逻辑，不管任何市场，不管任何城市，看待任何楼盘，你都会无往而不利。
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例如鹤岗的房子，才卖两三万的现象呢，因为按照成本计算，是绝对不够盖房成本的。我称这种现象为房价“踩踏”效应。
我们先来了解下什么是“踩踏”效应。当人意识到危险时，大多数都会因为恐惧而“慌不择路”，从而引发踩踏，造成巨大损失。
因为所有人都知道，先跑会占据先发优势，可以大概率跑掉，而后跟进的人再想跑，就不一定有机会跑掉的了，可能会被人撞倒了，引发踩踏事故，造成更大的损失甚至灾难。
这种“踩踏”效应在股市表现非常明显。股市的踩踏，一般是指当股市有大的跌幅时，人们争相抛售手中的筹码，引起股价大幅下跌。
当想卖出股票的人远多于想买入的人时候,价格就发生了下跌。有部分交易者为了控制亏损,会设定止损价格,即下跌到某一价格自动认赔出场。
当股市发生大幅下跌,触发了某些大型机构的止损价格时,会在瞬间出现大量卖单,如果没有足够的买单去接纳,价格就会更加剧烈的下跌,触发更多的止损盘，进而引发“股灾”。
房产市场当中，新房因为开发商有土地成本控制、营销成本支出以及ZF管控，不会出现大幅下跌现象。二手房市场因为是一个比较透明的市场化的市场，且99%是散户的市场，所以也存在这种房价“踩踏”效应。
当房产市场好的时候，房价不断上涨。假如一个小区，有20套二手房在售，均价是2万元，但是却有40个人想买房，看房的人更多。
那么房东接收到的信息就是，天天有人预约看房，甚至一天还有好几个，甚至周末时候还会排队看房。你要是房东，第一个念想肯定是市场太好了，我定的房价低了，需要上涨一点。于是本来价格准备卖200万的，临时提价到205万，却发现下家也能接受，最终成交了！
下一个卖家发现邻居房子价格上涨5万很快就成交了，心想这肯定还是卖便宜了，就挂210万，想不到还有人要，看房的人还很多，又成交了，成交价格到2.1万了。
因为二手房阶段性一个小区的供应量是有限的，毕竟不是所有住户都同时卖房，很多人自住或者出租的。所以短期内卖掉一套就少一套在售房源。
下一个卖家本来打算卖的，但是又不着急卖，于是故意把价格挂高高的，直接挂到250万，因为这套装修不错，楼层不错。想不到也有人看房，甚至还有人愿意出价到240万。卖家预期本来是220万就可以的了，一看240万一心动也就卖掉了。
于是其他卖家挂房子价格时候，一看，我擦，240万居然都成交了。那我还挂什么220万呀，直接对标这个来，直接挂到250万。想不到这个价格也有人愿意买。
于是新挂的价格一个比一个高，整个小区房价就越来越高了。最终可能从开始的2万挂到3万元。
当然房价在短期内不可能无限上涨上去的。因为阶段性内买房者数量是有限的，且购买者的购买力即月供与首付能力是有限的，太高的价格肯定就有人接受不了了。
或者既然价格上涨到这么高的了，就不如看看其他更好区域更好小区的房子了，觉得这个3万的价格，小区品质地段是不匹配了。
或者直接跑去买新房了，因为新房价格上涨受到ZF的严格管控，短期内不给上涨过多，所以会出现二手房价格居然比同区域的新房价格还高的现象，即人们常说的新房倒挂现象。这进一步导致很多人跑去买新房，出现了摇号现象，因为傻子都知道，这种倒挂摇号新盘买到就是赚到。
所谓盛极必衰！这个小区因为短期内价格上涨过快，价格太高了，很多买家接受不了，看房人减少，成交量即减少。但是挂牌量还陆陆续续的出来，就会出现本来20套房子在售，一下子陆陆续续出来更多房子，达到50套了，但是买房的人却只有10个不到了。
所以经过半年积累下来，这个小区可能就有超过100套在售了，但是买房的人还是那么多。于是小区在售二手房越积累越多，达到150套了。
这个时候，就有一个房东憋不住了，因为急要钱，房子挂了半年还卖不掉急了，索性将价格调整了，尝试的将3万单价调整到2.9万，当然也有买家看价格调整了，因为急着买房，以2.9万的价格买了。
当然更多的买家不急着买的，一看房价松动了，价格从3万到2.9万了，而且整个小区现在在售房源很多，更不急了，想着后面肯定还有人急着卖房调价的。
果然，有房东急着出手，以2.85万价格开始挂房价了。还有人比他更急着卖房，就以2.8万价格挂出。
于是，这时候，就整体形成了房价下跌的趋势，这种趋势一旦形成，就给人造成一种下降预期，更不急着买，说不定后面还会跌的呢，现在买说不定就吃亏当冤大头了。这就是典型的买涨不买跌的买房心理。
这种心理上的预期一旦形成，就会形成一种恶性的循环，不断有房东急着卖房，就必须不断调整价格，才可能卖掉。于是小区的房价越来越低，于是更多买家观望，说不定后面还有更低价格呢，不急再等等。
到一个时间点，这个小区房价从3万调整到2.5万了，但是依然还有人观望。终于有个房东，因为房子楼层低，采光差，装修也一般，平时连个看房的人都没有，受不了了，出了个王炸价格，挂2.2万价格去卖！终于有人看房愿意出价了，但是只愿意出2.1万买，明房东一狠心，也接受这个价格了，最终以2.1万这个价格成交了。
这个王炸价格一出来，小区门店的所有中介第一时间就都知道了，他们为了尽快成交，才不管房主想挂高价呢，纷纷打电话给房主，说小区出来一套2.1万成交的了，你还挂2.6万2.5万太高了，价格要往下调一调咯，不然你看你房子挂了半年也卖不掉的！
如果你也在卖房，你是不是卖房过程中，也接到二手房门店这样的让你调低价格的电话？
于是有一批房东没办法，接受了这个意见，将房价下调了一千，到2.4万了。
所以二手房门店，在市场差的时候，绝对不是雪中送炭的那个人，一定是那个“落井下石”的人。因为双方在房价的立场上，根本是对立的。一个想高价卖，一个想让房主尽快调低价格尽快成交！
这个时候，还有房主想着以前我们小区卖过3万单价呢，还想要以这个为标尺去卖。有房东还想挂2.8万卖，这个时候2.8万已经是整个小区最高挂价了，但是也有人看房的。
房东心想，不对呀，我这房子虽然价格高点，但也有人约看房的呀，但不知道为什么没有人愿意坐下来谈价格呢？
其实这是二手房门店带看买家的一个策略，就是一般带看三套房子，就是最合适的，价格便宜但是户型差楼层差的，还有就价格标杆的，目的是为了成交性价比高合适的房源。
带看高房价的，是为了突显了其他房子性价比高，促成买家尽快下决心成交。而挂高房价的房源，就自然充当了“炮灰”了，是为了掩护挂价低的房源成交。
一段时间内，房价就像股票一样，过去了就过去了。股票价格100元高位时候你没抛掉，降到80元了，你还舍不得抛掉，还心念念想涨到100元卖掉。岂不知市场已经发生了深刻的变化，可能这个股票所在行业或者企业发展遇到问题，未来可能还会下跌到50、40元。
所以，聪明的投资者，会重新分析这支股票的价值，考虑未来股票的发展形势，来作出是否及时割肉抛掉的行为。如果判断未来股票价格还会下跌，就果断抛掉套现，或者再买新的股票。
当然房价下跌不会像股票那样迅猛，下跌会慢一些的。但是道理是差不多的。在市场已经下行一段时间了，不要幻想着高位时候的3万价格了。当下市场下，你的房子真实的价格就可能就是2.5万的价格。
因为供需关系决定商品价格，房子也是商品，价格也是随行就市的，这是客观的市场经济规律。这就是为何鹤岗这种小城市出现了两三万的房子原因，远远低于建房成本。
对于有些房东而言，可能也就离开鹤岗这种类似小城市很多年了，房子一直卖不掉空着也是浪费，还不如低价处理掉，能变现多少是多少。
总结起来，房价上涨时候，新的高成交价是房主挂出房子价格的参照标杆，一般只会比这个更高！房价下跌时候，新的较低成交价格，是买家愿意买这个小区房子心理预期最高价格。
那么遇到这种房价持续下跌情况下怎么办？具体我们会在《房主高效卖房训练营》内进行详细讲解。
本文可以回答：房价买涨不买跌什么意思，心理学分析房价买涨不买跌，买涨不买跌属于什么效应，买涨不买跌叫什么定律，买涨不买跌是什么心理，很多人在买房时为什么“买涨不买跌”，买房应该买涨还是买跌，什么是买涨买跌等问题。
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