沉寂已久的土拍市场，迎来一个重磅消息！
近日，广州甩出第一批供地名单，一出手就拿出了压箱底的宝贝，它便是位于长隆-万博的197亿超级地块👇
197亿是什么概念？当年全国地王亚运城地块起拍价也不过165亿。
这宗地块包含两宗居住用地、一宗商务设施用地、一宗商业用地。据传，央企华润正在深度接触中，计划在此处打造知名商业IP—— 万象天地（仅供参考，请以官方信息为准）。
消息一经传出，整个番禺都沸腾了！
这个商业对万博意味着什么？
万博当然不缺商业，其目前的商业体量已超过10个天河城，而万象系给万博带来的，绝非只是量变，而是一次质变：整体商业档次的升级。
熟悉商业地产的人都知道万象系的品牌号召力，其所到之处，往往是全球精奢商业的扎堆地。这意味着，今后广州人也许不用去天河，去万博也能买到国际一线大牌的商品。
商业的升级，又会推动万博片区档次感、整体感的升级，从而吸引高净值人士的青睐。
以深圳为例，无论是坐拥万象城的深圳湾，还是坐拥万象天地的南山科技园，都是新富人群扎堆的金粉之地。
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深圳湾万象城效果图
据报道，2018年深圳湾万象城开业，也是在那一年，深圳湾豪宅站上了30万/㎡的新台阶。
所以，如果有万象系商业的加持，万博的区位价值将再一次升级。
01
长隆要建开放式乐园，比迪士尼更超前
请注意，是长隆-万博，不是万博-长隆
追根溯源，万博能有今天的地位，离不开它背后的大哥——长隆。
长隆——广州最醒目的文旅名片之一，在全国范围内都是赫赫有名的存在。
长隆度假区建设于1989年，占地超1万亩，共有6大主题乐园。其中，长隆大马戏，在全球首创实景马戏舞台；长隆欢乐世界，开创国内欧陆式游乐园模式的先河。
2021年，广州长隆欢乐世界凭借389万人次的旅客人次，挤进全球主题乐园25强，位居全国第四位，甚至超过香港迪士尼。
30多年来，长隆与番禺共成长，在很大程度上带动了周边经济社会的发展。可以说，在广州南部，乃至整个广州，长隆都是造城者的先行者。
也因为长隆，才有了20年前红遍全国的华南板块，也正是长隆，孕育了喷涌而出的万博CBD。
万博CBD实拍图
2007年，广州首次提出汉溪-长隆-万博一体化开发的规划，并在2011年，正式开启了万博CBD的建设。
这也是为什么，是“长隆-万博”，而不是“万博-长隆”，因为在发展时序上，长隆在前，万博在后，如果没有长隆的流量导入与品牌号召力，万博的发展也不会那么快。
也因为长隆无可匹敌的生态优势，让万博成为广州独具特色的CBD。毕竟，广州的CBD很多，但像万博这样融合文、商、旅三大功能的CBD，极少。
要打造世界级的文商旅示范区，除了大刀阔斧升级商业之外，番禺政府对长隆的定位也非常深远。
2023年2月份，《番禺区汉溪大道北侧地块控制性详细规划》出炉，长隆欢乐世界将与南侧储备用地联动发展，建成开放式主题乐园，打造世界级的消费中心和旅游目的地。
长隆开放式主题乐园效果图
开放式主题乐园，将会释放怎样的能量？
所谓开放式，就是“拆墙”，取消门票，将各大主题乐园、度假村、购物中心、酒店、临街商业等消费场所全部打通，最大化创造经济和社会效益。
放眼全球，这都是一种超前的策略。
去年，美国多家迪士尼乐园就因为门票价格过高，而遭到乐园爱好者的抵制。据估算，一个家庭在美国奥兰多迪士尼游玩一次，需要花费4000-5000美元（来源：中国日报），这么高的消费门槛，把很多人群阻挡在外。
相反，如果敢于降低入园门槛，将取得意想不到的效果。
最好的例子是杭州西湖，早在2002年，西湖就成为全国首个免费开放的五A景区，短期内虽然减少了门票营收，但是却极大地提高了整个城市的人气，并显著带动杭州经济社会的发展。
这本质上是一种互联网的流量思维。
同样的例子还有深圳东部华侨城，去年这个度假区也传出消息称，要从封闭式景区变身开放式乐园，以提高当地的人气。
在深圳，豪宅圈与文旅乐园一直有着良好的互动。2017年，深圳华侨城一套临湖别墅卖出3亿天价，5年升值近2个亿，被誉为“印钞机”般的存在。
如果说华侨城虹吸的是深圳的消费力，那么长隆在广州南站的助力下，将虹吸广州至整个大湾区的消费力，成为一个带动效应极强的城市新中心。
所以，去年5月发布的《广州市商务发展“十四五”规划》，就把长隆-万博定位为五个世界级地标商圈之一，排名仅次于天河路—珠江新城商圈。
02
与“珠金琶”不一样
长隆-万博的特殊性体现在哪里？
一言以蔽之，先有长隆再有万博，长隆是万博的策源地与发动机。
那么，当长隆与万博合体之后，又将产生怎样的化学反应？
在广州CBD格局中，“珠金琶”三角，虽在产业上领跑，但在生态这张牌上并不出色。
而长隆-万博，不仅有产业与商业，还有世界级的文旅目的地，实现了“产、商、旅”的三位合一，从而成为广州CBD中非常特殊的一个。
万博实拍图（来源：拆神）
在产业上，万博CBD聚集了众多互联网总部，除了欢聚时代、小米、思科等熟悉的面孔，就在1月份，全球独角兽希音也宣布落户万博。
商业，不仅有万象系，还有新世界旗下的k11 Select，层次大幅拉升。而文旅方面，也将随着长隆的改革，打开了更大的想象空间。
当很多人盯着黄埔与南沙时，长隆与万博的这一次联手，再一次把广州人的注意力，拉回了番禺。
03
长在公园里的房子
公园比曼哈顿更大，生活比珠城更relax
正因为如此，长隆-万博在楼市上一直都是网红级的存在，片区天花板早已突破7万，随着华润的加入，片区豪宅氛围将进一步提升。
说到万博，很多人都会想到和樾府，但其实还有一个性价比很高、容积率很低的高品质项目：越秀瑞麓府。
瑞麓府这三个字，听上去就自带一点仙气。没错，从高空俯瞰，它仿佛被镶嵌在一片绿洲之中，且容积率只有1.6，与高密度的万博建筑群相比，简直是一股清流。
那么，它具体在哪里呢？我们来看看2张实景图：
这几乎是一个长在长隆主题乐园的社区，这也是越秀瑞麓府与板块其它项目的最大不同。
笔者从珠江新城一路驱车到项目，通达性是不错的。项目周边交通路网发达，通过新光大道、洛溪大桥、华南快速三条通道，只需半小时左右直达珠城，与附近的和樾府不分伯仲。
另外，小区还毗邻地铁7号线钟村站，2站万博，6站珠江新城。
越秀瑞麓府交通图
更重要的是，项目被生态绿地包围， 与CBD却只需一个转身的距离。
对“珠金琶”的买家而言，最能触动的绝不是CBD的繁华，而是满目的苍翠。
毕竟， 整个长隆度假区生态绿地足足有5平方公里。
5平方公里是什么概念？
整个珠江新城不过6公里，纽约曼哈顿的中央公园也就3.4平方公里。在曼哈顿，俯瞰中央公园的豪宅，售价是可以超过1.5亿美元。
而在珠江新城，能够俯瞰珠江公园的豪宅，如尚东柏悦府，总价也是接近1个亿。
广州可以再造CBD，但是却无法再复制一个长隆。
而长在度假区里的越秀瑞麓府，建于坡地上，环境郁郁葱葱，释放了优雅从容的气质，身处其中，感受到的是relax和calm。
而项目本身的密度也与周边环境相匹配。作为一个纯洋房社区，项目容积率低至约1.6。
中指院数据显示，从2017年至今，容积率低于2的地块，广州中心四区+番禺仅公开出让4宗，有多稀缺，不言而喻。
超低容积率奠定了项目的居住品质，约11万㎡私家园林，含园量高达75%。
除此之外，还有近百米楼间距、南向板式、超高梯户比，都完美演绎了什么叫做CBD里的低密生活。
越秀瑞麓府效果图
配套也是一流。
项目内部配建九年一贯制的广东番禺中学实验学校，这所学校不仅有番禺老牌名校的加持，硬件在公办学校中也是扛把子的存在。
其由筑界大师何镜堂团队设计，光是投资额就高达数亿元，目前已经开学。而且，该校为小班配置，每班只有25/30人，意味着教学质量更有保障，另有9班幼儿园，12年都能享受目送式上学。
广东番禺中学实验学校实景图
产品空间也精准射中改善族的心房，涵盖建面约116㎡-140㎡纯四房，户户朝南，交标达到了顶奢级别 ，大金中央空调+厨房空调、新风系统、贝克洛系统门窗、汉斯格雅或杜拉维特卫浴五金，对标10万+豪宅配置。
而且，未来还有170-250方的大户型亮相。
更惊喜的还是价格，项目去年开盘以4字头的价格引爆市场，今年新推单位普遍已超5字头。不过，即便如此，相比两个地铁站之外的万博和樾府，单价仍可省下近2万元/平，这性价比之高，大家自己想想。
趁春光灿烂，笔者建议到项目体验一番，把握笋盘的同时，也来一次与公园撞个满怀的浪漫。
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