乐居新媒体 浩然 发自南京
本周,南京气象局官宣,南京正式入春,最高气温预计将逼近28度。
与天气一同升温的还有南京楼市,刚刚过去的2月份,南京新房认购量突破7千套,创下8个月来新高;二手房成交量达到7808套,环比上涨17%,同比几乎翻倍。
2月市场的迅速升温,不免让大家对已经开始的“金三银四”有了更高的期待。2023年以来,到底哪些楼盘卖的最好?对于有计划出手的买房人,下面几组数据值得参考。
房价“1字头”销量前三:云湖悦府(136套)、滨江雅园(117套)、大华南门望府(111套)
“1字头”房价,南京市场销量前三,分别是禄口的云湖悦府、桥北的滨江雅园、六合的大华南门望府。
成交量排在第一位的项目云湖悦府,开发企业是来自盐城的绿洲地产。大多数南京买房人对于这家企业十分陌生,在开盘的预告海报中,开发商也重点强调——中国信用3A级企业、独资开发、土地无抵押,用以打消买房人的顾虑。
云湖悦府开盘宣传海报
据了解,云湖悦府采用封顶销售,基本上是准现房,计划15个月内交付(即2024年6月交付),进一步强化了其安全性。
项目成交均价约1.6万/平米,加上其他渠道优惠,实际价格预计在1.5万上下,产品上还是稀缺的9—11层洋房,拥有不错的性价比。
对于刚需盘来说,第一位是安全性,然后是性价比,云湖悦府基本上都具备了。项目2月中旬首开入市,恰逢政策连续刺激,南京楼市回暖,可谓是“天时地利人和”,成为销冠似乎也在情理之中。
滨江雅园区位图
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排在第二位的滨江雅园(苏宁威尼斯水城),也是2023年至今,整个江北板块的销冠。项目的核心优势很清楚:1、实景现房;2、总价200万的区域中,配套最成熟;3、同价格的区域中,距离市中心最近(约12公里)。
其核心依然是两点——安全性、性价比。刚需买房,其实不用搞的太复杂。
房价“2字头”销量前三:上宸云际(104套)、凤汇壹品居(102套)、伟星万科四季光年(99套)、
这几个项目销量差距并不大,其中销售速度最快,开盘频率最高的当属——上宸云际。项目也是2022年度江宁板块的销冠,去年成交套数突破800套。
上宸云际,最大一个卖点,便是天然的交通优势。项目距离S1号线正方中路站,仅300米左右的距离,算得上名副其实的“地铁盘”。
上宸云际区位
此外,项目处在上秦淮板块以南,距离九龙湖板块也仅10分钟左右车程,但房价低了1万多。户型建面约89平米(三室两厅)、101平米(三室两厅)、121平米(四室两厅),最大程度挖掘其功能性。按成交均价2.3万来估算,小户型总价差不多200万出头,可以买到三房的“地铁盘”,性价优势突出。
上宸云际89平米户型图
相比其他新兴板块,正方新城拥有不错的产业基础,例如:江苏软件园、吉山软件园、东善桥工业园、智能电网产业谷等等,大量的产业人口导入,为这个区域的发展奠定了坚实的基础。此外,2022年,南师附中落地该区域,进一步提升了其教育配套。
不难发现,房价“2字头”的区域,在传统刚需的要求之外,对产业基础、教育等配套资源提出了一定的要求。
房价“3字头”销量前三:华发四季雅筑(220套)、颐和四季府(175套)、云樾观山府(149套)
“3字头”的房价,正是从刚需向初级改善过渡的阶段,以2023年以来的成交情况来看,燕子矶、江核两大板块热度最高,成为南京楼市快速走量的代表。目前,成交量的前两位均被燕子矶的项目包揽。其中,华发四季雅筑,年度累计成交量已突破200套,暂列今年全市成交量排行榜次席,仅次于金基皓樾。
这个阶段,除了刚需所必备的安全性和性价比之外,也越来越重视地段、配套,以及居住品质。
华发四季雅筑、颐和四季府,均为纯粹的国企出品,安全性基本上没有问题。
作为一个滨江板块,在南京“拥江发展”的战略下,燕子矶拥有天然的区位优势。而且,近年来,区域的交通、教育、商业等配套也迎来了全面落地。
去年12月末,和燕路快速化改造、和燕路过江隧道(燕子矶长江隧道)、地铁1号线北延线、地铁7号线北段,四大交通工程同步开通,燕子矶板块的交通配套大跨步升级。
燕子矶长江隧道
教育方面,除了早期的晓庄小学、燕子矶中学等配套,近年来,南师附中燕子矶新城学校、南外仙林燕子矶校区、南京时代双语学校等一大批优质的教育资源先后在燕子矶落地。
商业方面,华润华发万象系综合体项目已封顶,预计2023年底开业。项目涵盖商业综合体、甲级写字楼、高端酒店等业态,建成后将打造“聚焦城北、辐射全市、消费升级”的一站式体验中心,成为南京城北商业新地标。
华润华发万象系综合体
整体来看,相比很多新兴板块,燕子矶的发展要稳健的多,庞大的地缘客户构成了区域的基本盘,而不断完善的交通、教育、商业等配套,以及3.5万上下的房价,使得这个区域对于自住,以及初级改善的客户,具有不错的吸引力。
综上,燕子矶板块是相对安全的,未来,板块发展最大的瓶颈,或许是它的发展上限。未来,能否打造一批高品质住宅项目,从而吸引更多改善型客户,是后面要面临的挑战。同样的问题,也摆在了江北新区面前。
房价“4字头”销量前三:金基皓樾(232套)、万科朗拾(185套)、招商局中心·臻境(111套)
4.5万上下的房价,再加上升级装修包,实际的房价基本上逼近或超过5万,例如鼓楼滨江的金基皓樾、新玄武的臻境,这个价格段,妥妥的改善。
在这个房价上的畅销项目,基本上按照“三好房子”的标准——好品牌、好地段、好产品,相辅相成,缺一不可。
皓樾,头部板块鼓楼滨江的洋房项目,稀缺的产品属性,加之金基的品牌价值,以及今年两次开盘的充足供应量,“供销两旺”之下,项目暂列今年全市成交量榜首。
朗拾,很好的诠释了合适的营销策略、产品设计对项目的巨大影响。项目含包均价4.5万上下,户型建面约109、139㎡,首付3成起,差不多150万左右,这是一个让软件谷、河西的中青年客群有机会够一够的门槛;此外,朗拾在室内设计方面,展现出很强的艺术感,这种风格正好切合了在周边工作、整体文化水平较高的80后和90后们。
万科朗拾样板间
臻境,新玄武的稀缺地段,最后一块大规模宅地;而且央企招商拿出了高端的产品系“臻系”,也是赢得了改善客户的认可,成为2022年南京楼市的现象级项目。
房价“5字头”销量前二名:越秀和樾府(133套)、中北金基涵樾府(108套)
这个梯度,基本上是高端改善了,总价也基本上是千万级,其项目主要来自“宇宙中心”河西。
这个量级,在品牌、地段、产品上基本上不会有什么明显硬伤,其核心就是“优中选优”。对此,只说两点:
1. 豪宅客户,最重视品牌。品牌代表了什么,代表了圈层,代表了后期的升值空间。所以,优先选择口碑较好,在南京有过豪宅项目开发经验的企业,可以参考一下早期项目的二手房价格。
2、这个圈层,买房人大多很专业,选“摇号盘”一般错不了,哪个项目中签率低冲哪个。
传统的楼市旺季“金三银四”已经到来,随着前期积压需求的逐步释放完成,南京楼市能否保持2月份的热度,更严峻的考验或许在后面。
备注:
1、以上成交、价格数据来源:克而瑞;
2、统计时间:1.1~3.6,高淳、溧水不纳入统计;
3、房价梯度划分,不含装修包价格。
来源:乐居新媒体
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文章来源:乐居买房