观点指数本租赁报告期统计时间较长，期内样本企业开店以及拓店积极性大幅提升。从新开门店房间数来看，千套以下的小体量租赁项目仍是主流。
同时，观点指数注意到部分企业在拓店上更多选择布局产业园区附近，目标客群对标企业租户或产业园区内从业人群，推动产城融合。
城市租金方面，受人员流动带来的短期租房需求影响，部分城市租金上涨。而作为假期期间人口流出的主要城市，北京、上海、深圳等均出现租金下滑。随着返工潮带来的人口回流，预计重点城市将在假期后出现供需两旺的租房小热潮。
此外，保租房热度居高不下，期内多地就保租房建设出台相关优惠政策。同时，部分城市推行公积金按月还房租新模式。
分散式房源受关注，拓店面向产业园从业人员
春节假期期间，租赁企业的运营重点以维护老租户，巩固新租户为主。
老客户维护方面，租赁企业主要通过春节期间各项娱乐活动以及续租优惠政策方式增加租户与项目之间的黏性。
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挖掘新租户方面，考虑到春节期间旅游人群的租房需求，不少企业推出春节短期房产品，减弱退租带来的运营风险。如招商伊敦推出春节短租一个月、泊寓上线差旅探亲房等。
同时，随着疫情影响消散，租房市场逐步回春。为把握节后的租房热潮，租赁企业在复工后促销活动不停，推出如免租、服务费减免、折扣房、租金折扣等优惠举措。
数据来源：观点指数统计
样本企业新增项目入市方面，据观点指数监测，报告期内总计有11个住房租赁项目开业，其中新增开业项目数量最多的为乐乎公寓，新增入市的均是小体量、轻资产项目。
报告期内，观点指数关注到城方在上海新增入市的地产城方·城寓万家项目为分散式租赁住房项目。据了解，该项目主要分布在上海8个行政区的23个住宅小区内，覆盖1、3、7、8、9、12、14等多条地铁线路。
租赁房源以中小户型的一房、两房为主，适配城市主要租赁群体需求。同时该项目是对国有存量资源的有效盘活，增加市场化租赁住房的供给。
观点指数留意到去年不乏集中式租赁企业外拓分散式项目，包含乐乎公寓等租赁企业在内。分散式租赁房源因其获取难度、改造成本等优势逐渐受到集中式租赁企业关注。
来源：观点指数统计
同样，注意到期内租赁企业相关动作主要以拓店为主，扩张积极性提高。
从新拓门店来看，蓝领公寓项目占比更大，其中乐璟生活社区和安歆公寓扩张意图明显。同时更多企业选择产业园区内的合作项目，租户群体主要是产业园区的从业人员，相对普通租户来说，企业租户更具稳定性。
如乐璟生活社区新增管理的武汉东风日产员工宿舍委管项目以及乐璟五沙湾壹号生活社区项目，分别位于武汉市经济技术开发区军山新城和佛山大良湾区1号新能源产业园内。客户群体分别为东风日产员工以及园区内新能源行业企业、上市公司和独角兽等企业的从业人员。
疫情影响消退 节后重点城市预热供需复苏
需求及供给方面同样有复苏迹象。
报告期内（2022年1月），全国住宅挂牌出租41.8万套，供给量环比下降13.5%，普通公寓挂牌出租1.07万套，环比下降9.32%。受租房淡季影响，需求下滑，租房市场房源供给量持续走低。
数据来源：观点指数整理
按照传统租房市场规律，春节假期期间，受外来务工人员返乡潮的影响，租房需求下滑，业主挂牌积极性随之下降，租赁房源供给量下滑。
对比去年同期，租赁住宅挂牌出租量为66.64万，同比下降37.28%。随着返工潮人员回流，租赁需求上涨，预计1月下旬或2月租赁房源供给量将有所回升。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内的1月，北京住宅租金平均单价达125.84元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为103.94元/月/平方米。
整体来看，北京、深圳、上海、南京以及天津住宅租金出现环比下滑，降幅均在10%以内，租房市场较为温和。而杭州、广州、厦门、武汉以及成都均出现环比上涨，其中涨幅最高的城市为武汉，达54.1%。
观点指数认为，今年疫情影响消散，春节期间人员流动量快速增加，为稳定项目出租率，不少房源出租方选择下调租金等方式吸引客源，避免长假退租带来的各项不稳定风险。
同时，部分二线城市在返乡潮和假期出游影响下，租赁需求短期回升，挂牌租金上涨。
一线城市虽然也享受到假期旅游带来的短期租房需求，但作为人口流出的主要城市，租房市场还是有受到短期影响。
观点指数预计，一线城市租房市场将在节后务工人员回流后迎来租房、续租以及换租需求的回升，节后人员回流重点城市将出现供需两旺的租房小热潮。
企业密集进军租赁，保租房REITs继续加速
值得注意的是，租赁市场稳步增长的同时，市场参与主体呈多元化发展，各类金融机构、投资机构继续涉足租赁市场。
如近期领盛投资收购黄兴大楼后改造成长租公寓，事实上这并非其首次涉足长租公寓领域。更早之前，领盛已完成对上海虹桥良华购物广场（西区）项目的收购。
两次收购动作相距一年左右时间，体现了领盛投资在长租公寓市场的信心。同时收购项目均是非居住用房改造为长租公寓项目，也都位于上海。
随着政策端对非改租的支持，越来越多的企业通过存量改造方式进军长租公寓市场。
针对非改租项目方面，租赁企业也有尝试。如期内落地的北京市丰台区郭公庄中街18号院5号楼是由闲置的办公楼项目改建成的保障性租赁住房项目，目前该项目作为北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目，对接大学毕业生的129套房源已经完成登记审核。
北京首个非改租项目落地，也意味着未来将有更多闲置低效商业项目改造成保租房项目。
无独有偶，建行通过基金方式加码对长租公寓市场的布局。
今年年初，建设银行携手万科创立“建万住房租赁投资基金”，基金募集规模为 100 亿元，万科与建行方面分别出资20亿、80亿元，后续可能开放30亿元额度向社会资本进行募集。
基金将优先收购万科旗下长租公寓资产，同时兼顾市场化优质项目的收购，后续统一委托万科旗下的泊寓品牌运营。
据了解，双方已经签署了第一批包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。
这也表明，长租公寓领域早有布局的万科，将在金融机构加持下开启住房租赁发展的新里程。
来源：观点指数统计
此外，保租房REITs方面热度不断。今年年初，北京市昌平保障房公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告，预算资金399万元。
据观点指数了解，目前青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、上海临港科技城保障性租赁住房REITs项目、上海城投保障性租赁住房公募REITs项目等都在积极推进中。
同时，中国证监会召开的2023年系统工作会议中强调，大力推进公募REITs常态化发行。从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到4只保租房REITs成功上市，可以看到热度在不断攀升。
不少机构也在筹备及推动保租房REITs相关工作的进展。
多地实施住房租赁条例，公积金“按月还租”利好不断
目前《上海市住房租赁条例》已正式实施，立法明确规定禁止群租，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。
同时，该立法还加大对个人“二房东”监管力度。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动，应当依法办理市场主体登记。
此外，立法规范房源信息发布，必须真实有效；通过网络信息平台发布房源信息，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存，留存不少于三年。
更早之前，《北京市住房租赁条例》已于去年9月1日正式施行。
两者均明确了租赁双方的权利和责任，同时在租赁企业主体登记、房源信息发布、租赁合同登记备案以及资金监管等方面提出要求，均明确将二房东纳入监管，要求开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户，保障租户的资金安全。
来源：观点指数整理
此外，公积金按月付房租逐步得到落实，期内北京、上海、广州、成都等城市颁布了相关条款，主要是明确提取住房公积金支付保租房房租的条件、提取金额、材料、方式和渠道等相关内容，同时实现职工每月的住房公积金直接冲抵房租。
在保租房方面，自推行之日起政策利好不断，各城市针对保租房建设出台不少相关优惠政策。
为增加市场保租房供给，各地陆续出台保租房认证相关条款。期内，深圳住建局印发《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》文件，从项目认定条件、认定部门、资料以及相关流程等多方面规范保租房认证。
