广州二手房现阶段到底处于一个什么阶段？
是很多人都好奇的一个问题。
毕竟单从数据看，3月份广州的二手房成交市场其实还不错，数据也挺漂亮。
但另一头，身边有卖房的一些朋友，又在吐槽说，自己的房子挂了一段时间，但感觉没啥热度。
甚至在纠结价格是不是过高了。
另一种情况是，问能不能买二手房的人又有了。
比如这段时间，有两个读者小伙伴分别询问了我们关于广州二手房的一些楼盘推荐建议，但在最后，他们都加上了这么一个问题：
「现在买二手房，是不是时候了？」
但我们要说的是，二手房市场，还是那么一如既往地复杂啊。
01.
单从成交数据面看，广州3月份的二手房表现不错。
看看广州市房地产中介协会的数据：
2023年3月（统计周期为2023年2月26日至2023年3月25日），广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）共网签12260宗和119.33万平方米，环比大幅增长23.36%和24.02%。
其中中介促成宗数和面积分别为1825宗和17.15万平方米，环比增长25.78%和31.30%。
一个更为核心的数据是，单月网签宗数创下2021年5月以来的新高。
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板块方面，同德围-罗冲围板块、黄埔区府板块和珠江新城板块都是网签宗数毕竟突出的板块。
二手房成交不错，同样还是中原的研究报告，原因不外乎这么几个：
一是由于国内宏观经济基本面逐渐修复，2022年以来受新冠病毒感染而积压的购房需求继续释放。
二是随着“卖一买一”的改善型需求陆续析出，市场上的在售房源增多，潜在购房者选到心仪房源的可能性加大，从而积极入市。
三是伴随着近两个月购房需求快速释放，业客双方市场信心显著增强，部分潜在购房群体担心业主未来反价，选择加快入市节奏，以防止未来置业成本增加。
我们也有这么一个看法：
对于广州楼市来说，单从数据来看，二手房3月份的回暖，是实实在在的。
02.
但也有一些信号值得大家注意。
一个是二手房的挂牌量。
在去除一些条件之外，我们在贝壳二手平台上所查阅的广州二手房挂牌量也有130496套。
稳稳地稳定在了13万套的数据上。
所以即便是二手成交数据不错，但天量的挂牌量之下，就显得没那么可观了。
而且长远来看，在如此大的挂牌量面前，绝大多数品质不算高、心理价位偏高的二手房源，将会处于一个高度被挤压的阶段。
这是残酷的现实。
另一个，市场在经历过3月中上旬的一波热度之后，3月底到现在，成交和带看的量并没有继续往上走。
甚至部分门店的成交量和带看量，更是在逐步减少。
我们也特地和广州几个不同区域的二手中介，都针对“现在二手房好做吗？”的问题进行了咨询和了解。
大家也都很坦率，都觉得二手房市场现阶段确实有些尴尬。
看似整个市场基本面都在回暖，但自己的门店或者个人的二手房业绩，又没有想象中那么好，反而客户量、带看量都有下滑。
绝大多数人都说，目前广州二手房虽然看似比新房选择面大，但在相关的政策以及市场的培育之下，业主放盘和买家选盘之间，会存在很大的缝隙。
这样的差异化落差感，一是导致成交周期会被拖长，二是会让买家依然还会犹豫入市。
重重客观因素叠加在一起，就造就了广州二手房市场的复杂情况。
成交周期长、买家犹豫性大，依然存在。
对购房者而言，无论是继续观望，还是选择入场，没有绝对的客观标准，只有自己的主观标准。
不过，低流动性低预期之下的市场，潜藏的机会也不少，就看买家如何选择了。
03.
什么样的二手房，才值得入手？
有这么几点建议：
第一，板块方面，根据自己的需求选择板块，没有太大发展前景的板块慎去，正处于一二手倒挂的板块慎买，小心高价站岗。
同时，供应量充足且需求疲软的板块，这种房子一般以刚需为主，价格不高，但二手市场不太活跃。
在缺乏需求增量的情况下，二手房源成交周期拉长，房价被供应量拖累，一直涨不起来，挂盘房源越积越多，最终会造成“无价无市”的恶性循环。
这些都是不太建议的二手板块。
第二，房子本身，无论是从贷款角度出发，还是从流通性出发，都建议买新一点的房子，尽可能不要买老房子。
没有突出优势的老破小、小区挂牌/户数比特别高、放盘率过高的二手房，都不太建议出手。
尤其是老破小，要有风险意识。
“老破小”对购房者是最具有挑战性的。买老破小就像击鼓传花，大家都不想接最后一棒，因为最后一棒意味着成为韭菜。
而买家在买这类房子的时候，往往考虑的方面会很多，例如户型适不适合现代居住，小区环境如何，还有没有升值空间等。
如此多的考虑因素，老破小必然很难做到面面俱到，影响到房子的价值，因此，接盘的人会更加谨慎，建议购房者不要把“老破小”作为首选。
长期来看，这些房子即使未来行情反弹，也很难拉起来。
可以选的话，还是尽可能选择在靠近优质学校和轨道交通旁的二手房。
这些二手房，无论是自住，还是未来的流通性，价值更高。
第三，二手房置业，很多时候只能看自己更侧重的点是什么，很难做到面面俱到。
比如3月份广州成交活跃的二手小区，基本都是大社区为主，但绝大多数楼盘，在二手价格的涨幅和居住体验上，又未必能够媲美很多次新房小区。
其次，即便小区成交活跃，但具体到每一套二手房源，又会因为楼栋、朝向、楼龄等其他维度，而有一定的差异化。
所以，二手房看似机会不少，但要买到合适的，也需要费些心思。
以及运气。
