1832年，当东印度公司代表林赛乘坐“阿美士德号”商船北上考察商务时，他在上海看到了如下景象：
“江岸两边一马平川，寂静无声，河渠纵横交错，土地精耕细作，与荷兰几有异曲同工之妙。
……时值麦收，人们都忙碌于收割。当地的植棉十分普遍，是中国商品性棉业生产的最主要地区。”
1845年11月，在第一次鸦片战争的硝烟散去后，上海道台宫慕久按照清廷旨意及《南京条约》的规定将上海县城北边的一块土地划给英国人居住。
和十几年前相比，这里仍旧是一片种满了水稻和棉花的农田，与之前并没有什么区别。
黄浦江的西岸，有一条蜿蜒的小道穿过宽阔而稀疏的芦苇丛，那是纤夫们为拉船而踩出来的纤道。
数十年后，曾在这里赤着脚、流着汗的人们没有想到的是，这个原本少有人烟的郊外，后来竟成为世界上人口最拥挤的地区之一；
而这条毫不起眼的纤道，居然华丽变身，成为中外知名的外滩。
在开埠通商的最初十年，上海并不显山露水。
最初的租界，也仅为前后街（即外滩及其平行的路），另有十条东西走向的通道（即今日之北京东路、南京东路、九江路、汉口路等），均为田间小径。
与此相对应的是，租界最初十年的人口增长也极为缓慢。
据统计，1844年时仅有外人50人，次年增至120人，到1851年也仅265人。此外，租界内约有五百华人，总人数不超过一千。
不过，这种状况并未维持很长时间。随着太平军起事并占踞金陵后，上海县城于1853年爆发“小刀会”起义，城内居民为避乱而纷纷搬入租界，租界人口一度激增至两万人。
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1860年后，太平军屡次南下、糜烂苏南，而上海在洋枪队的保护下反而成为一处难得的“安全岛”，租界人口也由数万人突破至数十万人（最高峰时超过50万人）。
在此情况下，英、美、法领事将原《租地章程》中“不得建房租与华人”等限制性条款加以删改，“华洋分居”的禁令就此成了一纸空文。
在此期间，大量的平板简屋在租界内拔地而起，华人的住宅要求成为外商投资房产的重要动力。
据统计，仅1854年英租界内就有不下800幢简屋出租，其收益相当可观。
为此，当英国驻沪领事阿礼国下令焚烧洋泾浜沿岸的华人临时住宅时，此举遭到很多洋地产商的强烈反对。如由此而暴富的美国商人史密斯对阿礼国说的：
“或许有这么一天，后人将对现在这种把房屋出租给中国人的做法啧有烦言，但对我们地主和投机家来说，又有何相干？
你身为大英帝国领事，自应以国家长远利益为重，不过这是你的事。我得抓紧时机发财，把土地租给中国人和造房屋租出去，以获取30%-40%的利益，这是我运用资金的最好办法。”
战乱的延续导致租界内华人住宅需求不断高涨，很多原本从事贸易的外商洋行也都纷纷改事房地产经营，因为后者比外贸生意更稳妥，利润也更大更直接。
在此热潮下，租界内地价在十余年间涨了十几倍。如开埠之初，法租界每亩土地押租只需银三、四十两，到1857年即涨到每亩六百余两。
太平军逼近苏州后，租界内地价更是一发而不可收拾，如时任法国驻沪代理领事爱棠说的：
“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”；
“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已被认为很贵，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”
不过，在太平军最终被敉平之后，避难的华人如潮水般退去，租界内人口由数十万迅速减至十万以下。
由此，已建成的大批房屋空置，许多投机房地产的中外商人纷纷破产，这大概是租界内的第一次房地产危机了。
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