北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
今天看到您关于北漂女的文章很有感触，我知道很多跟我没太大关系，您文章里很多描述的人我都觉得很厉害。北京是个很魔幻的地方，我18年大学毕业来这里上班，租房子的时候感觉自己在这个城市特别渺小，我和我男朋友不喜欢跟人合租，租的是那种联排的小房子，里面有独立的厨房卫生间。我妈妈以前来过我之前租的那个房子，3000块钱租个那样的老家厕所大，他们很鄙夷。也明白我们在北京的不容易。
那个房子有一个长长的走廊，左右都是租客，隔音不好，周边邻居醉酒的、夫妻吵架的什么都有，出门有个院子，时不时有些年轻的男的坐在外面抽烟聊天，那会我觉得我住的地方特别乱。我曾经去过同事家里吃饭什么的，他们住在商品房里，特别干净安全，我那时候就想什么时候住进北京的商品房就很好了。后来我们又搬了一次家，这次真的搬到了十几层的商品房里面，我走的时候门口那些年轻人还在那院子里抽烟晒太阳，看着我把货拉拉叫进院子里面，默默看着我搬东西。有个人过来跟我说了句，“要搬走了啊”，我说：“啊，是。”以前他们从来没跟我说过话。
搬到租的商品房那一天，我在楼底下朝着那栋高高的楼拍了个照片发到我的家庭群，想让他们知道我过得好点了，打电话的时候又打肿脸充胖子让他们来北京玩。我们结婚、生小孩，忙忙碌碌，父母过来帮忙带小孩。那个小小的一室一厅的商品房显得特别拥挤，刚好碰到那边房东涨房租，两边父母商量着要不就凑点钱买一套吧，于是让长辈们帮忙挑了现在这套。要是北京有七环的话，那这套房子应该算是在7环以外，已经完全远离市里面了，之后我们在房子附近找好工作，算是稳定了下来，当然也负债了很多。
我看章哥的文章，您应该是北京本地人，就我们在北京这种小破房子应该已经不太值得讨论的了。它就是单纯的满足一个安稳的家庭的刚需，它周边有学校、超市、医院、公园，虽然不是市里面，离地铁也有几十分钟的公交车程。但可以满足老人小孩的基本生活，就是我们上班远了一些，但是目前上班距离还能承受。就是现在有了这个小家还是会想，房子再大一些就好了，卫生间是明卫就好了，要是有2个卫生间就好了，离地铁近些就好了。
疫情之后大家都提前还贷，其实我也很想早点攒钱还贷。我确实对下一套房心里有了一些期许，本来打了一些话来描述，就目前的状况想也是异想天开。自从呆在北京就会经常关注一些北漂的故事，我看到很大一部分人工资收入是特别高的，他们都很优秀，而我和我老公都是工资小于北京市职工月平均收入的普通人。
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有时候我也觉得自己挺难以置信的，就我们这点工资还能在北京漂着，北京确实包容性很强。身边也有很多本地的北京人，他们哪怕有好几套房超级有钱，还是愿意跟我一起去吃脏摊，有时候我觉得一个很便宜的地方好吃，他们也会听我推荐去吃一下，我觉得质量好的便宜衣服他们也会问我要链接。所以我觉得我在这边适应的还可以。谢谢章哥听我说这么多，希望我以后有机会向您咨询购房意见。
A：
1、非常好的心态，日子都是一点点儿变好的，对于普通人来说，好日子都是熬出来的。包括我家也一样，熬着熬着就出头了。
北京大多数人的收入其实不算高，俩人能1.5万以上就超过70%的家庭了。之所以看我这儿的都收入高，那是因为都想买房的凑一块儿了，所以显的高。但实际上还是普通收入的占绝大多数。而且北京还有很多人收入非常低的呢，包括本地人，生活也就是个温饱，甚至是艰难的生存。
2、北京是个包容的城市，也是个生存艰难的城市，只要能扎下根的都是精英，而且还给下一代奠定了再次上升的基础。这一代吃的苦多一些，到了孩子进入社会的时候就能少吃亏。
其实在我看来，钱财固然是留给孩子最直接的馈赠，但更多的是见识、心态和生活的态度，更重要的是思维方式，这才是真正能让孩子受益终身的家风传承。
3、所以我觉得你们的心态挺好，只羡慕但不自卑，也没有偏激的想法，这就超过了大部分人。
但行好事，莫问前程，好日子都是熬出来的，熬到孩子长大就会真的感到欣慰和成就感了。仅供辛苦。
二
Q:
目前在海淀北太有个小两居，想卖掉在海淀区内置换个小三居，改善+学区都能兼顾到，总价900左右。非京籍有工居，24年入学，想选个中等排名的学校，比较稳录不被调剂的区域。目前考虑了中关村学区的双榆树一小和海淀学区的万泉小学。
想问下：（1）这两个学校您觉得怎么样，以及直升的初中对比怎么样？（2）这俩区域的房产保值性怎么样，属于优质的老破小嘛？（3）您还有其他学校或学区推荐吗？（4）您觉得买卖房的时点怎么安排比较合适？
A：
1、双榆树一小和万泉，都挺好的。一个直升中关村，一个是理工附，都是中等学校吧，我也不知道现在的排名。
2、老破小谈不上优质，只有老小而不破的才算优质呢，全北京不多。都是类似财政部、发改委、外交部和人民日报社这种强势单位的。其他的都是普通，大多数都没什么区别。
3、学校学区的只能家长定，我不是搞教育的，不懂。尤其是工居，再是2024的入学高峰，不敢建议，还是咨询专业搞教育的吧。
4、买房的时间点，在这种时期就尽量先买后卖呗，成交量增长这么快，谁知道是不是会上涨啊。至少尽量做到缩短空白期吧，避免踏空。
仅供参考。
三
Q:
是外地人，不了解北京，麻您咨询一下，我儿子刚入职一年半，有北京户口。首房首贷，首付250w左右，贷款满贷，在五棵松附近上班，关注了远洋山水70平可改2居的大一居，总价520w左右，和玉海园一里60多平小两居600w左右。哪个更保值和增值一些呢，实在纠结，请您指点一下。
A：
1、玉海园是海淀学区房，溢价是平均值。远洋山水是石景山的学区房，略有溢价而已。如果是从居住角度来说，常规建议是远洋山水，性价比更高。
2、如果是从保值增值角度说，近十年来玉海园的增值超过远洋山水，就是因为溢价部分。目前仍然是入学高峰期，要延续到2024年，所以仍有可能超过。但从2025年起说不好，入学二套大幅减少了。所以只能说玉海园在短期内的优势大，两三年之后的风险加大。而远洋山水属于相对稳妥的，和大盘比肯定不吃亏，但也大概率不好占到便宜，就是跟随北京大盘，顶多超出一点。
3、总之就是一个稳妥，一个冒点儿险的区别。
仅供参考。
四
Q:
现有朝阳太阳公元一套二居室，有想法卖了，换到天坛府，总价2100，需要贷款900左右。有一个刚上一年级的娃。不知道天坛府未来的升值如何？这样换是否合适？
A：
1、我觉得不太合适。居住体验说不好，看自己的喜好。但从学校和升值来讲，大概率不如太阳公元，甚至有可能差距比较大，更甚至会很大。
2、人朝是很好的学校，放到北京也是中上等，而且是九年制直升更省心。如果换到东城那就是派位，虽然理论上说也可以直升，但如果没有特殊渠道的话，转学生根本就不可能被派入直升校。能理解吧？那如果是派位，小学和中学都没谱儿。可以说公平，但如果想进入和人朝差不多的学校，概率从100%降到很低吧。
所以这么跨区的一般都是预测比较普通的普娃，也就是在朝阳连高中都比较困难的，这才考虑到东城搏个大概率。尤其又是永外这种学区，那就看运气吧。
3、从房子讲，有个说法是房产的价值由地段儿决定，能理解吧？鹤岗的房子再新，也不如北京的老破小保值好，就是这道理，也没地方讲道理去。
反正在之前的这十多年里，太阳宫是一直跑赢大盘的，跟学区都关系不大，这地方就值这价钱。而永外是加上学区溢价也不算赢，否则也不会现在这价格。那现在是因为入学高峰，所以溢价高，过两年就是入学低谷期了，溢价部分是否受追捧就说不好了。
4、简单就这些吧，总之我觉得各方面都不太合适。真想换的话那就是以自住为主了，当然房子本来就是用来住的，其他的都是附属。可以赌一把试试吧，就是赢的概率不大，几乎没有。
仅供参考。
五
Q:
孩子25年上学，准备换房入西城占坑房。现在的房子在大兴，卖掉大概能有400w现金，自己准备再加一些首付450以内。准备在展览路或月坛买占坑房然后租房住。
目前的考虑因素有：
1、月坛现在学区溢价较高，房子较老，价格同面积要比展览路贵100w左右。25年入学担心只能去最差的白云路，且担心学龄人口下降后的保值问题。单位有小zb，小升初可能避坑，但有不确定性。
2、月坛买的话731之后是否还需要按照学校划片买？我理解只要在片区内购房都是多校？其他学校只有顺位可选都可以？比如说我买的白云路对口校，如果学区内排位时中古可以选，是否也有同等机会可选？
3、展览路目前价格相对合理，溢价比月坛低，房子相对新一些，从未来学区均衡化趋势考虑保值性和流通性是否更好一些？学校方面保底校西外和银河也可接受。
4、同问题2，展览路731后买建大附小的房是否也可在学区排位时选择其他有学位的学校，比如西外和银河？还是直接派位建大附小？
5、小升初方面，在没有zb优势的情况下月坛和展览路相比差距大吗？
6、如果选择月坛，肯定比展览路生活压力大一些，主要纠结是否要为了相对更好一些但有不确定性的学校多付出100w？
A：
1、2025年入学，大概率还是按学校划片啊。就近入学是写入《教育法》的，这是基础原则，应该不会变。多校是学位紧张的情况下，不紧张了还多校就没什么必要了。就算多校应该也是以就近为主，否则会多出业主家长们更多的质疑和麻烦，都不满意。有可能同等机会吧，政策的事儿不敢预测。
2、未来均衡化，理想情况是这样儿吧。但可以参考韩国和台湾省的教改，尤其是台湾的，同文同种同理念，咱们所实行的政策他们基本都试过了，但到现在还是强者比较强。就算均衡的话也比较慢吧，可以参考台北的学校，均衡化搞了20多年了，出生人口下降十多年了。
到目前为止还是六所最强小学受追捧，也就还保有部分溢价，其他的就都普通了，基本都不满额，“孟母痛苦指数”也下降的比较多。
这外人不好建议，只能看家长的选择和判断。或者咨询搞教育的吧，我不太懂。
3、没有政保的情况下，那差距肯定比较大啊。中学比小学重要，否则谁多花钱买月坛的啊？之所以2014年出现学区房补涨，基本都是因为渣小+牛中了，中学的优势才让小学受追捧的，毕竟初中才是决定高中命运的。
4、这我没建议，只能自己定。
仅供参考。
六
Q:
孩子25年上一年级，孩子父母北京户，名下无房。现在八里庄片区，一家户口都在老人的房子上。对应学校：定慧里小学、育英西翠路校区 这俩直升的中学是啥校区？怎么样？直升不满意，能怎么办？派位是不是更不靠谱？现在考虑，总价5、6百万能考虑哪里的房子合适？一是能否学区上好一些，对应学校小升初稳一些，二是实现一定程度的资产保值，三是如需要，临时用来居住。
A：
1、定慧里有一部分能直升理工南，之前是40%，现在也应该是吧。育英西翠路，直升育英航天，具体情况我不清楚。这咨询搞教育的吧，我不太懂学校的排名，不好评价。
2、不满意就争取点招呗，要不然就放弃至少走派位。
3、派位那就是凭运气了，这谈不上什么靠谱儿，摇号抽签。
4、5/600万，基本就是中等学区，都是这种情况，顶级学区不好买到。
5、学区好+保小升初+保值+自住，5/600万，这要求高了点儿，我不敢保证。只能说2025年的入学孩子不太多了，到时候看情况吧。帮不上忙。
仅供参考。
七
Q:
我现在孩子上学，想住近点离学校方便接送。在海淀山后，旁边有一些小产权房，的确便宜些。但是就是考虑到保障怕以后出现纠纷，在犹豫。不考虑户口，就自住买这种房子保障性怎么样呢？因为没有房本，我也不是太懂，就想着来咨询您问问。
一直头条看您说房很有经验，打扰了哈，这是我发您头条私信的内容，想请教您海淀山后小产权，也就是乡镇产权的房子，自住购买的话有没有风险？颐阳山水居是目前在观望的小区。还有个温泉人家。打扰您了，我不懂这里的弯弯绕绕，就是孩子幼儿园在这边上，想着离幼儿园近点儿。以后读书还是回现在住的那边。
A：
1、小产权的保障性，那就看原业主的诚信了。一般来说是没什么事儿的，买了就买了，极少有找后账的。
但也有一些业主不太诚信，尤其是那些卖了房还债的，或者做生意赔了的，再或者是卖房后没有买房的。各种原因吧，反正是看到房价涨了之后就回来要求以原价退房，最多给补偿点儿利息吧。因为这种交易不受法律保护，那就看法院怎么判了，各种情况都有。
2、这没什么好的办法预防，主要看业主的职业吧，最好是体制编制内或央国企大公司的，也就是有稳定的工作的，这样能降低风险。再有就是问问卖了房干嘛用的，最好是去买正规产权的商品房，这样一般不会找后账。千万别是什么卖了房还赌债的，那就没谱儿了。
3、这也没什么弯弯绕绕，一般是没事儿的。这跟回迁房不一样，那个是还需要拆迁户办手续，而这种房在村里县里过了户的话也就可以算没瓜葛了。就这点事儿。
仅供参考。
八
Q:
我女儿女婿在北京海淀区上班，我老公在老家省会城市上班，还有五年退休。我目前已经退休在帮着女儿带宝宝（五个月），老公退休以后我们也会来北京定居（独生女）。想咨询一下，现在要不要把老家闲置的一套房子卖了在北京投资，在哪里合适？不考虑学区，只考虑投资或者我们退休以后住，只有400万左右。因为老家的房子是当地最好的学区房，但是靠近高速，房龄老，现在价格降了很多，是继续持有，还是卖了在北京买一小套呢？
A：
1、是否换到北京我不好建议，这种事儿只能自己定。房子是用来住的，在哪里生活就买在哪里吧。我只是略懂北京，对外地楼市都不懂。
2、另外400万是全款还是首付啊？也就是总价预算多少，是否还准备贷款，什么贷款资格？看样子是刚有个想法吧，那甭着急，考虑清楚利弊再定。
3、如果买在北京，以400万的总价不太好买到投资房，大多都是自住为主的，一般能做到跟随大盘涨跌，收益很难超过平均值。不考虑学区房就以朝阳为主吧，基本都是没溢价的，相对租金高，这价位的流动性也挺好。不过如果也要兼顾自住的话就基本都是老小区了，保值什么的多数不吃亏，就是出手的时候不太好卖。所以更适合长期持有的，不着急套现也就无所谓了，出手时慢慢卖。
海淀区的话那就是北五环外了，清河或西三旗一带，也都挺好的板块，有部分溢价，但升值也不落后。同样是老房为主，和朝阳的差不多，就是租金差点儿而已。
4、具体的看自己的想法吧，外人不好建议。
仅供参考。
九
Q:
追根溯源“商改住”的发展历史。
公寓是个外来词，被引入国内，早期主要集中在北京、上海、深圳等一线城市，后向二线城市蔓延。
改革开放时期涉外公寓（外销公寓）: 随着中国改革开放，市场经济到来，外国资本进入，传统的酒店已经无法满足外企高管、白领正常的工作和生活需求，于是涉外公寓应运而生。这时的购买者主要是外资企业、外方机构办事处、外企高管、员工，用于居住及商务活动。
90年代商务公寓（商改住起源）：深圳的一批开发商将搁置已久的烂尾楼包装成商务公寓、酒店式公寓销售，并在北京、上海如法炮制。
李宇嘉验证了几点事实：1、商务公寓本质是商业办公。2、近年来呈明显住宅化倾向，实际被用作居住用途。3、打着公寓的幌子搞类住宅成乱象。5、引发业主维权。6、存在消防隐患。
SOHO公寓：
潘石屹在北京做写字楼起家，2000年初，借鉴商务公寓模式，打着创新的旗号，声称从国外引进SOHO概念（small office(and)home office直译为小型办公室家庭办公室）。将写字楼建在住宅用地上，以商业综合体这一新型的商业地产形式呈现于房地产市场，把SOHO理念引入到写字楼的营销中，赋予了时尚、现代、独立、品味、自由等方式。设计前卫、高端大气上档次，定位人群为自由职业或自由职业者，新型而便捷地产形式及前卫的SOHO理念在北京这种快节奏城市，深受年轻人追捧。居家办公理念有打法律擦边球之嫌，但因自由职业者有台电脑就能随处办公的特点，住在家里办公似乎没有任何问题。
商业综合体：商业、餐饮、办公、文娱等功能融合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
自由职业：自由职业是在互联网崛起、网络连接的时代，如基于信息制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由翻译人、软件开发、网站设计等等，能在家独立完成，或者通过网络与他人共同完成。
住宅用地上建写字楼：因为办公产品缺口大，商业用地价格远远高于住宅用地。潘石屹的成功让同行看到了风口，紧跟着在北京就雨后春笋般冒出无数的同类项目，只要是位置好，都想在住宅用地上建办公楼的，成本低卖价高。之所以现在市面上存在有70年的公寓，都是因为当年的土地差价造成的。70年公寓是那个时代的特殊产物。是行业懵懂期的野蛮发展，随着房地产的成熟和监管严格，这种产品再也不会有了。
房地产风口时期：
部分开发商开始将公寓建立在50年产权和40年产权的土地上，原因就是住宅用地涨价了，2006-2007北京楼市暴涨，这种产品推出来就顺水推舟了“小面积低总价”的宣传语吸引了一大批有居住需求的外来务工人员购买。
住宅限购时期的公寓……
章哥，有时间帮我看看历史大致是否正确。
A：
1、略有小误差，公寓应该不是舶来词，最晚20年代就出现了。民国时期很盛行，可以参照老舍先生的《茶馆》。客户先以学生为主，然后面向民众，各种档次的都有，从高官权贵到贩夫走卒，公办民办的也都有。公办的基本都是福利补贴性质，类似于现在的公租房甚至廉租房。民办的也有福利性质的，一般都是会馆和商会的，其他就都是盈利性质的了。
2、涉外公寓和外销公寓是两个概念，一个只租不售，一个是销售为主。涉外公寓最早应该是50年代的外交公寓，好像是1957年；外销公寓是60年代初的华侨公寓，应该是1962年，以外汇结算。
改开之后，北京的第一个外销公寓是1992年的汇园公寓，由1990年的亚运会配套改成，开发商北辰集团，代理商台湾九鼎轩李元发。
3、Soho是1999年就成型了，是从现代城公寓改过来的，现代城是住宅型公寓，而SOHO现代城就是商住型的了。当时这叫“住改商”，土地性质区别于后来的商改住。另外北京第一个商住公寓不是Soho，老潘只是提出了概念。第一个产品是紫竹院的嘉慧苑，华澳中心的二期，和对面紫竹花园同一个开发商，世茂集团。
4、后面的基本正确。我提的这些都是细枝末节，仅供参考而已。
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