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提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗
回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.
提问：房姐您好！我想问下，现在入手杭州未来科技城绿汀路附近的一个楼盘，137p的4居，总价655w，现在还是不值得入？到亚运会开之前还能不能有一波涨幅？（比如再涨100w）。有人说2022年亚运会之后，杭州就会开始横盘了，不知道您怎么看亚运会之后的杭州行情？多谢！
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回答：青枫墅园这之类入手意义不大。 杭州亚运会之前长期牛市，但选筹明显可以更好。 买的好的，像 上个月在我们这里买的未来科技城4房700万，这个月已经800万。 亚运会之前已经有满意的行情，就不在意亚运会之后了。
提问：求房姐翻牌，最近甚是迷茫。 在买房这条道路上，一再翻车，早在2011 年进入楼市。。。别人买的房子都翻了一个翻，我的房子不但不涨还亏利息。（很杯具） 2011年，在广西玉林市盛世江南买的第一套房，2015年底 ，被带偏在清远美林湖买了一套80平两房，都是全款，浪费了手头的资金。 为了小孩读书，被逼无奈，2016年末 在广州金沙洲，买了一套金满家园的78平楼梯楼上车广州，当年入了广州户口。 今年6月，一咬牙，亏本把广西玉林，和清远美丽湖的两套都卖了。卖房的艰辛我不想多说了，房价一降再降也卖不动，最后是成本价出手（完全亏利息啊）。唉。 7月份在金沙洲广佛交界的万科四季花城买了一套100平3居室，刚需自主+保值（希望），目前还未网签。 最近一直在关注广州中心区，以及黄埔楼盘，我有广州房票，常听你说，黄埔买房抓紧上车。我就想着现在抓紧把广州金沙洲金满家园这套置换广州市中心一点的位置，或者黄埔。
回答：你现在发展思路和方向是对的，仓位比之前好多了，接下来可以继续优化，出手置换到广州主城区。 很多人成不了事，总是喜欢瞎努力，却从来不去思考努力，对结果有没有用？ 一旦没结果，就安慰自己，好歹自己有收获，看似很辛苦感动了自己，其实一点用都没用。 好的做法是什么呢？想清楚未来要达到什么样的目标，然后根据结果反推要做的步骤。 就拿买房赚钱的例子来说，好的做法是，先研究过去5年深圳哪些房子赚钱？ 它们的特点是什么？是地段、总价、地铁还是学位？从中总结出涨幅规律，然后根据规律再去选房。 大部分人是怎么做的呢？感觉这里大家都在说赚钱，反正先买了再说，自己不花时间去研究，却总想买到就赚到，至于能不能赚钱，最终完全看运气。 买到西部，那属于瞎猫碰上死耗子，买到东部，那就怪自己运气不好了。 有趣的是，大多数人平时就这么个状态，做任何事情都是凭能力和感觉，完全不想自己的目标。 即使有目标也不去思考，现在做的对目标到底有没有用。
提问：房姐，你好！ 目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]
回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。
提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！
回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地， 不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议 飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化， 炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区，还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美第一城
提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑
回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上
提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？
回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的最好的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧
提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。
回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远升值空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。 二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区
提问：坐标重庆。夫妻两个收入稳定。目前两套房，均有贷款，一套自住，公积金贷款；一套商贷。有闲钱150万。准备投资商品房。我们这种情况很难贷款了吗？主城哪些区域或者哪个楼盘适合投资？
回答：1.你贷款多少，负债多少？ 2.房票，贷票什么情况？ 喜欢土著区就照母山中央公园的标杆次新 保确定性可以选北滨路沿线及腹地，几个标杆次新盘，仅以150算买入450的江景大3\/4房比较合适。
提问：房姐你好，能否分析一下南京楼市，现在新房一堆人抢，二手房却难卖，未来二手房真会卖不出去吗？走势会如何？谢谢
回答：事实上，南京新房房价又到了“困笼”阶段。 金茂悦3万出头，云际5万，苏宁檀悦5万，华著兰亭4.5万……低于预期，所谓南京“限价房”，必吸引大量投资群体。很容易导致万人摇。 某种意义上，房子其实不好买了。 限价房当然好，毋庸置疑，也没什么好说的，明显低于市场价的“售价”，这就是楼市春药。只要有硬碰硬的限价，那就有源源不断的购买力。 限价从房价上给年轻人、刚需带来福利的机会； 但，高比例首付动辄8成，又成为隐性门槛。 像很多人，买得起苏宁檀悦，也买得起南京云际，总价上没问题啊，1000万的总价——如果首付三成的话，那就是准备300万，卖旧买新呗。 然而，击退买房人的不是房价，而是8成首付。 新房终究是极少数人的狂欢，二手房才是更多人的理性归宿。 新房售价多年平稳，但二手房有涨跌，特别是河西、江北拥江板块，整体房价上了一个台阶，在这个过程中，很多人如果摇不到新房，又错过二手房，最后只能付出更高成本。 时间是成本，机会也是成本。
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