| PART 1 |
最近杭州的新房市场除了少部分红盘板块拔尖外，两极分化严重，要么板块好，高社保、顶格社保重出江湖，难摇程度高；
要么偏弱板块又逢供应量大，供需失衡，没有好的预期，消化难度高。
原因很简单，亚运会的展会效应、基建对板块助推效应疗效归缓、数字产业调整阵痛期、疫情下方方面面的经济复苏也需要时间……
这些因素共同作用下的杭州新房和二手房还有大幅度倒挂，甚至正向倒挂的板块已经非常少，没有强预期也意味着不会有大量的透支需求，新房板块分化也就是必然结果；
我们通常说二手房价格和市场表现是新房的晴雨表，目前的市场，新房的供应量和难摇程度又何尝不是二手房的晴雨表。
所以，房叔后台问二手房是不是窗口期，是不是购买、置换机会的越来越多。
那么，是否是买卖机会呢？可以参考以下指标：
| PART 2 |
看几个指标，第一成交：
截止到3月27日杭州3月二手房总成交量达到8986套，按照这个进程，3月有望破万，这是近八年来3月第四好成绩，那么问题来了，是不是杭州二手房回暖了？
今年前三个月杭州二手房一共成交约19000余套，平均成绩6300套/月，仅看这三个月数据，与历史同期相比回暖明显。
但是要知道，目前仅保守的住宅挂牌量就有11.47万套，如此大的库存如果按照去化周期要20个月，当然这还是在没有新交付楼盘汇入的静态理想状态；
按照今年超10万套房源交付，仅20%挂牌就足有2万多套，况且今年交付的楼盘都是这几年投资、投机居高不下的新房市场带来的，动态量可想而知；
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因此，可以明确二手房相当长的时间还是买方市场，也就是相当部分是买方说了算。
这个时候考验卖方的就是你的房子是不是已经价格瓶颈，降价是否可以撬动成交；
其次你卖掉房子是去打更好的新房还是置换，这就涉及到会不会踏空，但总体来说比楼市最热的2021-2022年，今年供应量和需求相对平衡，所带来的中签率和机会依然是最近几年最好的时机；
如果是买方，相当于有更多的话语权，可以多淘淘，多议价。
| PART 3 |
第二个指标—带看量，是最直观的指标。很简单，房子带看量高，意味着价格接受度高，成交的可能性才大。
最近15天杭州二手房仅带看量有14.67万，什么概念，就是说平均每套挂牌房源有近1.3次带看，一个月就有近3次带看，甚至高的楼盘一天带看量就有140-150组，已经相当活跃了。
如果按这十五天4928套的成交量，兑换成3.4%转化率，也相当高，接着看下面指标。
第三个指标—价格，3月杭州二手房成交价格环比2月份提高了1500元/㎡，量上提升了3000多套，同比去年增长了，意味着价格基本稳定，量价齐升了。
但是相对2022年价格高峰，目前的二手房基本在最高点基础上下降了20-30%，可以肯定的说杭州二手房的回暖是价格暴跌后的以价换量，但应该说没有楼市向好的趋势，以价也未必换得来量。
| PART 4 |
第四个指标——价格参照性板块，成交价是否触底，支撑度是否稳固。
例如南星桥、江河汇、申花、奥体、世纪城，甚至未科、市北、艮北这些板块，基本上决定了整个杭州二手房的价格体系，就像武林、钱新——奥体世纪城这两大中心，决定新房价格体系一样。
如南星桥，仁恒滨江园、上品、壹品、侯潮府、望江府、蓝色钱江、金色海岸八大金刚，3月份总共成交18套，成交价格也维持在9-12万+/㎡之间；
如申花，锦绣之城、宜和园、荣沁轩ARC、养云静舍、古翠隐秀、沁园、庆隆京茂苑（金茂府）、东方福邸8盘，也强势成交13套，这样的流量并不比二手房顶峰时，差多少；
同样3月，杭州壹号院一盘就16套，老奥体三兄弟春江彼岸、旭辉城、水榭春天的12套，盈丰路三兄弟时代奥城、天璞、创世纪25套，嘉品、澄品26套，整个奥体足有79套之多，并且价格也逐渐稳定。
这些顶流板块的流量和价格支撑度都回到了正常轨道。
你会说，这只是以价换量，不错，但就像第二个指标所说，杭州二手房价格总体下降二到三成，而头部板块是在新房限价翻番的基础上以价换量，正向倒挂依然有70-80%，其他板块则是在20-30%倒挂基础上下降，那自然变成微弱倒挂和负倒挂。
换句话总结，在目前的市场下，头部板块的抗跌性和首任业主出售收益依然是最大的。
但反过来说，接盘头部板块次新房要么是看中长期的资产配置，要么是对板块的居住舒适度有强烈刚需，不然并不特别建议，因为变为二手房后新房的首次红利已经被预支了。
| PART 5 |
第五个指标——看人群、价格段；
2022年二手房成交前20中，大2万占了一半，算上大1万的就占了12席，3万区段的占了6席，四万的仅仅2席，合计才210套；
如果考虑到成交价比实际到手价偏低，18个楼盘大都在3万价格区间，是首改、刚改的置业段；
二手房特别是金字塔底层基数最庞大的低价和中端购买人群，对经济敏感度甚至要超过新房；
很好理解，因为新房相对二手房的溢价，限价带来的性价比是超过二手房的。
中产人群置换的时间点并不一定很固定，换句话说：可买可不买，经济环境不好，需求就偏弱；
另一个是低价刚需消费人群，在经济不好，收入不稳定冲击下，他们也是可买可不买的典型案例。
再加上这几年，首套房票珍惜度，新房限价带来的价格优势，以及观念上的新房首选论让他们下手更谨慎；
而需求金字塔顶的高消费人群，比如说12万/㎡级别的南星桥，8万/㎡级别的奥体、申花这些每年成交量仅一两百套的板块，虽然并不一定在数量上占市场很大份额，但价格上的象征意义更大。
也就是说大致这三类人群一个是刚需板块或房子，侧重现实点的短期主义，受市场冲击和供应量影响更大。
而中产阶层的二手市场，更侧重中长期，只要不是熊市，价格支撑度存在，并且与新房还是有价差，买卖双方都比较稳；
顶层板块，这些房子不管是地段、产品、还是舒适度往往都是稀缺或者是难以复制的，在杭州这样的高成长性城市，好房子的长期主义还是能穿越周期涨跌的。
| PART 6 |
新房价值周期长期看人口、中期看土地（供应）、短期看金融，放在二手房一样适用。
说的大点二手房还可以宏观参照城市发展、经济、板块上升的动力，微观参照房产品质品牌、位置、楼层、装修、户型、日照、景观、视野、周边有利和不利因素、税费差异；
举个不太恰当但能说明问题的例子，高端盘的景观费用大概是800-900/㎡，如果说园林面积1万㎡，就是近千万，而这笔费用大多花在了泳池、乔木、附属廊榭亭台等地方；
也就是说景观好的楼王，在这方面投入就不一样，新房、二手房有景观优势的房源卖更高价格也完全正常。
当然，以上主要针对普遍的购房、出售需求，个案除外。
你会说我就买个老破小，或者买个学区房，用得着这么复杂吗？可以肯定的说，同样适用。
比如你买二手房就是冲着学区的，但如果你把老破小、学区房附加功能榨干后，去转手，也希望有好的预期，虽然这类房子受学区成长的影响更大，但同样上述成交量、供需关系、价格流量撬动点等指标影响所占的权重一样不低。
观察和读懂以上的这些指标，可以大致了解二手房涨跌的规律，相信可以让买卖双方都能相应的找准好时机！
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文章来源:杭州房叔
