楼市，又开始躁动。
一手售楼处，座无虚席；二手带看量，上演狂飙。
市场回暖，叠加2月份传统学位旺季，买卖双方的心态都发生了略微变化。
他们都开始急了。
学位旺季来了
最高涨100万，有人看房4天就成交
我了解到，最近越秀学位房的成交有明显抬头趋势。
第一：东风东、铁一、培正等指标盘带看量明显增加；
比如君汇世家，2月14日的“30天带看量”是9次，到了18日，这个数字就变成22；
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同样的，锦城花园14日的“30天带看量”是124次，到了18日，这个数字就变成148；
丨锦城花园
第二：部分指标盘的成交速度跟数量，也有明显增长；
比如近期，东风广场就成交了10多套房源，锦城花园是2套，富力东堤湾有5套，而君汇世家也有1套。
就连杨箕板块的散盘，成交也有所增长。
其中，锦城花园二期北向84㎡房源，成交价820万，据中介透露，该买家从看见该房源到成交，只花了4天时间。
第三：越秀多套房源调价，幅度5-100万不等。
当中，就有东风广场、淘金家园、农林华府、富力东堤湾等多个省一级学位房。
对口铁一小学的富力东堤湾，一套95㎡户型，报价1030万，单价108159元/㎡，一周内涨价40万。
尽管如此，热度不减，贝壳显示，该房源7天内带看7次，关注度比其他房源都高。
另一套117㎡3房2卫，昨天涨100万，现报价1780万，单价151245元/㎡，远超其他房源。
有意思的是，这套房源上架一年半，有10次调价记录，最低报价为10月13日疫情期间的1540万，年后回来心态转硬，一路价格上调。
这种类似的情况，还有不少。
比如对口中星小学的淘金家园，一期这套83㎡2房，从去年9月挂牌680万至今，有过8次调价记录。
最低报价也是出现在疫情期间，10月29日650万，年后回来心态变化明显，上调报价为675万。
东风广场五期，也有业主一次性涨价70万，报出144000元/㎡的单价，以720万总价放卖50㎡一房房源。
翻开调价记录会发现，这也是年后回来，觉得自己价格挂低了。
当然，也不排除业主想要试一下市场情绪。目前，东风广场50㎡户型的最高成交价为688万。
价格博弈背后
买入越秀，也面对两难选择
大家都知道越秀学位房很贵，到底有多贵，我列了一个表格。先来看下两房：
东风东学位
东风广场74㎡700万
锦城84㎡北向820万，南向900万
君汇100㎡1300万
金色家园95㎡1300万
铁一学位
东堤湾68㎡680万
东堤湾82㎡860万
东山领汇72㎡730万
按目前新房的主流选择：
600-700万：广钢三房、老黄埔四房
700-800万：天河壹品、珠江花城3+1房
如果是你，你会怎么选？
再来看看花园三房，这在越秀也是顶级存在了，基本都要1000-1500万。
东风广场91㎡900万
东风广场113㎡2卫1300万
锦城110㎡1200万
锦城129㎡2卫1400万
君汇137㎡1800万
君汇166㎡2100万
丨锦城花园
这样列数据，大家可能没概念，但我可以跟你讲：
1000万能买保利天汇、奶厂四房；1500万能买中海花城湾93㎡；1700万能买峻林125㎡。
越秀四房，我就不提了，大家自己看表格。这个阶段，是属于买个舒服，买个开心，跟钱无关。
这几个指标盘的一房门槛，我反而感觉有必要拎出来跟大家聊一聊。
东风东学位，东风广场一房是580-700万；
铁一学位，东堤湾一房是550万。
丨富力东堤湾
500多万，这个数字很微妙，因为它是很多人一辈子的天花板了。
在全市来说，500万属于刚改，完全能够在老黄埔、万博旁买套小三房，满足一家几口的需求。
但在越秀，根本不够看。
对口铁一的小东园，大院管理，也只能买个63㎡；对口育才的福今路大院，也是买个74㎡。它们大概长这样：
丨小东园
丨小东园
丨福今路大院
有多少人能孤注一掷，把500多万投入到这样一套，不够住的2房？每天爬楼梯、人车不分流、没有公共空间...
讲真，有些老房子，一梯两户、南北对流、楼梯好走、整洁干净、旺中带静，的确舒服。
在大院，我能闻到饭香，听到鸟叫，不自觉放慢脚步，去看那些年龄比我还大的一砖一瓦，一树一木。
丨对口培正，隔壁红砖绿瓦建筑就是7中
但更多的老房子面临，外墙脱落、烟囱乱排、没有楼道防护、没有物业保洁、停车难等等问题。
这一住，不是三年五载，至少都是十年八年起，人生又有几个十年八年？
我在小红书说，我不忍心孩子走这样的楼梯房，有人觉得矫情。
但作为从0开始，靠自己打拼的新广，我确实希望通过自己的努力，让娃住一个相对整洁、相对可控的花园小区。
这只是作为母亲的选择而已。
硬币的另一面，是越秀强大的教育资源、底蕴、培训班分布密度...等等。
我认为越秀最大的优势不在于小学，而在于初高中。
一是学位充足，竞争较小；
二是各梯队学校完整，无论哪个水平的孩子，都有对应学校可选；
三是，越秀最差的高中，在郊区甚至都能当龙头。
很多人觉得天河是教育强区，没错，天河确实发展很快，有钱有实力，但如果是中下水平的孩子，在天河就很难过。
你看去年的中考，从630-670这部分，完全是断层的。兜底只有一个75中，不光招生少，前面还一堆补录。
不过说回小学，有不少家长在小红书留言，表示目前即便是好学校，也面临双减，一样要靠家长。
“曾经以为有名的公立小学，教学质量一定很不错，后来才发现，有名的公立，都是靠各种班级团体文艺活动拿奖，以及家长拼命内卷得到的好成绩，呆得真的务必累心...”
“小学公立再牛都还是得靠家长，现在双减后，小孩学习态度这块几乎都落到家长身上了，家庭条件还可以的话，有闲有钱不如妈妈自己多花点时间在孩子身上。”
你们的学校也有类似的问题吗？小红书见。
其实，除了教育问题，很多人也有买入越秀房产的升值担忧。
这几年，确实越秀老破小难卖，但这并不是越秀的问题。
海珠荔湾番禺白云，哪怕黄埔老破小，一样不好卖，也没多少涨幅。
至于指标盘，确实跑输珠金琶，但全市13万套二手房，又有几套可以跑赢？
相对来说，像富力东堤湾的涨幅，已经不差了。
我翻完贝壳成交记录，算了下2019年到2022年的成交均价，分别是72445元/㎡、87989元/㎡、105635元/㎡、103404元/㎡，去年略有回落，目前挂牌也基本回到2021年时期。
需求不同，选择不同。现在买锦城跟兰亭的，你不能指望是同一批人。
买房，还是要听自己内心的声音。当然，投资要听别人的，看谁声音大。
最后，分享一个很有意思的视频，锦城花园门口，梅花路这条街，100米，有13家中介门店。
我觉得，啥时候这里倒闭了几家，可能越秀学位房，就真的是不行了。
今天就到这，有些悄悄话，小红书（艾莎妈妈）上说。
哈哈，以上。
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