◎文 | 海蓝
◎编辑 | 小木
市场还在调整，但豪宅市场先热了起来。青岛最近的楼市大动作都跟豪宅有关系。
4月7日，青岛兔年首拍结果出炉，张村河区域再出地王，成交楼面地价超过了21000元/平。不仅如此，该地块还吸引了9家重量级房企疯抢。
这意味着，一旦崂山区再次供地，很可能还会迎来新一轮疯抢。
再一个就是，全国亿元豪宅销售榜上，也不乏青岛楼盘身影。
实际上，青岛的楼市并不是孤立的，豪宅热销，以及核心区地价屡创新高，已经是全国现象。
去年年底，一年一度的丁祖昱评楼市发布会上就曾做出判断：
楼市分化越来越严重，高总价的豪宅成为了重要的投资单品。
2022年，全国总价过千万的房子成交超过45000套，这其中，二三线城市的占比越来越高，从15%提高到了22%。
克尔瑞统计数据显示，2022年，如果以5万/平统计，成交套数的前列城市为杭州、南京、厦门、天津、青岛。青岛还上榜了单价10万/平成交套数榜单，位列全国第7。
能够接连登上全国豪宅5万/平、10万/平的成交TOP10排行榜，青岛豪宅市场的大分化吸引了越来越多的关注。
1
豪宅市场热销背后，有一个事实很容易被忽略：
有钱人的投资逻辑其实更理性。
特别是几千万以上总价的购房者，大家更在乎房产是不是长期宜居，以及保值增值。他们追求的是，房产周边资源的水平以及房产的稀缺性。
一句话就是，这些人买房不看贵不贵，只看值不值，是不是足够稀缺。
过去两年，崂山区楼盘在青岛全市单盘年度销售额TOP10中均占据半壁江山，成交均价也一直比肩市南，成为整个山东的高房价集中地。
究其原因，就是崂山区的豪宅兼具区位和产品力两大硬性指标。
展开全文
▲崂山区街区实景图
尽管崂山核心区的面积并不大，但是从房地产研究的角度来看，也是分为四个板块的。海信系全盘占据的麦岛板块，银丰·玖玺城、佳源华府所在的金家岭板块，以君一、青建项目为主的沙子口板块，以及新晋热土的张村河板块。
每个版块的侧重也各有不同。
麦岛板块卖的是城市核心区海景资源的稀缺性。
沙子口板块倾向于低密度和崂山生态的宜居宜养。
张村河，走产城融合和生态融合的路子。
而金家岭板块，作为崂山区的城市核心，卖的是产业、就业、配套以及位置，房子卖的好，房价也贵。
可以说金家岭板块始终是崂山区，乃至青岛市楼盘的天花板。
但是遗憾的是金家岭板块的供地一直不足。无论是山东头的银丰 ·玖玺城，还是朱家洼的佳源华府，均是酝酿多年的旧村改造项目，持续时间长，前期投入大。区域内几年没有新增土拍。
因为土地的供应不足，也导致住宅的供不应求， 所以金家岭的土拍一直是焦点。2022年9月16日，银丰集团以14．16亿的熔断价拿下松岭路以东、金岭美地小区以西地块，金家岭金融区的高端住宅再添重要一子，命名为银丰·玖玺臺。
▲玖玺臺 鸟瞰效果图
全青岛同业和客户，都关注到了这次土拍，以及银丰新项目的诞生。
2
作为银丰系在金家岭的第二子，玖玺臺可以说是含着金钥匙出生的。
中指数据显示，2019年10月银丰·玖玺城首次开盘，2020年即登顶青岛单盘销售额三强，2021、2022年则连续两年，位列单盘销售冠军榜榜眼。
银丰 ·玖玺城的签约均价超过了6.8万/平，套均价超过了1300万，可以说是豪宅爆款。
玖玺城的成功打造，也为玖玺臺奠定了品牌和客户基础。
位于金家岭松岭路的银丰 ·玖玺臺，起步面积达到了236平，全社区均为8-15层的洋房和小高层的产品设计，且住宅地块的容积率仅有1.78，在普遍容积率3.0的市内三区，这样的低容积率产品显然更加稀缺。
▲周边场景示意图
从位置来看，松岭路沿线是青岛产学研最密集的地带，从南到北，金家岭金融区、青岛各大高校以及科研院所均分布附近，密集的产学研，也为崂山区的高质量发展提供了重要的科研力量和人才支撑。
银丰·玖玺臺，作为金家岭金融区和松岭路产业带的交融区，显然是金融大佬和高端人才们喜欢的地方。
为了匹配高端客群的需求，银丰·玖玺臺在产品上也下了硬功夫。
在建筑立面上，银丰·玖玺臺采用铝板和玻璃幕墙组成晶幕立面，再配合“极致面宽”的核心产品主张，这种横向视野设计，保证了通透、采光和景观效果的最大化。
▲阳台场景示意图
台地设计的银丰 ·玖玺臺，充分的参考崂山、午山、西山的山脉走向，以轻奢美学为设计的主调，迎合山势起伏，采用铺装、回廊、景墙、叠水等相对规整的高定景观，营造出“贵气、涵养、恒久”的生活氛围。
作为接棒玖玺城的重要作品，银丰 ·玖玺臺在户型上也做了升级。
236平的四房户型，采用三卧一厅的南向四开间设计，一梯一户独立候梯空间，让生活的舒适性、私密性得到了最大的保障。
331平的楼王户型，则将270度观景客厅、西式岛台餐厅、独立家政间以及南北一体套房主卧等经典豪宅的设计元素融为一体，让业主可以享受到平层官邸的极致居住体验。
▲玖玺臺户型示意图
值得一提的是，银丰·玖玺臺所有户型均采用宽厅设计理念，实现了充足的采光和最优的视野，室内空间场景和室外自然天地，融为一体。
源于自然，更高于自然。
3
产品硬核之外，银丰·玖玺臺得天独厚的区位优势更值得关注，这一板块价值，哪怕放在全国，也是弥足珍贵的。
▲玖玺臺位置示意图
其实，公众也可以从另一个侧面，来判断金家岭板块在青岛，以及整个山东的地位。
世界五大行仲量联行发布的《2022青岛房地产市场报道及展望》显示，金家岭的租金水平达到了85.1元/平*月，连续多年超过香港中路、中央商务区和新都心，其中甲级写字楼平均有效租金为114元/平/月，甲级写字楼租金水平稳居全国TOP10，比肩北上广深等一线城市。
租金价格，就是板块价值的真实体现。
可以说十年快速建设的金家岭金融区，已经越来越像上海的浦东陆家嘴，深圳的前海金融区，都成为了各自城市核心的资源聚集地，带动着城市整体的向上发展。
金家岭的优势越来越明显，得到的开发商和购房者的正向反馈也越来越多。
可以预见的是2023年，崂山区的土地将依然大卖，而在单盘销售额排行榜中，预计金家岭的楼盘依然还会集体上榜。
