春天来了，青岛的小阳春成色怎么样，大家都看到了，咱就不废话了。
这几天，有位读者咨询房师傅，看好了蓝谷一套房子，想买下来，等退休过去住，养老，能买吗？
蓝谷的坑那么大，你一个人填不起来啊！跑到蓝谷养老，即墨人都不这么干。你这是何苦呢？
这个问题，让人陷入沉思了。联想到近期有些“烂盘”又死灰复燃，疯狂“套”客，真的有必提醒各位：2023年，别瞎买。
1、市场的真实模样
房地产市场的整体火爆与冷清，不是一个楼盘决定的。你要说最近楼市整体的情况怎么样，答案是依然不乐观。
根据国家统计局公布的数据显示，今年1-2月，房地产开发投资同比下降5.7%，商品房销售面积同比下降3.6%，销售额同比下降0.1%。
同比的是去年同期（2022年1—2月份），那时候大家可是忙着做核酸，戴口罩呢……这就是事实：今年开年以来，房地产市场并没有出现大幅度的增长。
北上广深，要单看。这些城市人口基数较大，外来人口流入较多，经济强劲，基础更扎实，但所谓的火爆也有夸大成分。
青岛市场呢，春节前后到3月初，到访、成交，整体是增长的。但，部分楼盘丝毫没感受到这样的增长，依然低迷。
到了3月下旬、4月初，青岛楼市又逐渐回归到去年的姿态了。大多数购房者，把目标板块内的所有楼盘都逛遍了，有些盘甚至去了好几趟了，但仍然不敢刷卡定房。万一，买贵了呢？
也有个别购房者，被所谓的特价房和腰斩价格给蒙蔽了双眼，大脑开始缺氧了……
2、有些楼盘，不能碰啊！
①花样年碧云湾
好了伤疤忘了疼。有些楼盘、有些购房者，确实是不长记性。
上合板块的花样年碧云湾，又是“热销”，又是自称“涨价”的，一副火爆开启的样子。难道，大家都忘了这几年花样年是如何花样“作死”的吗？去年，连青岛公司都注销了。
去年，疯狂降价、打折，资金周转困难，多少购房者把“首付”都亏进去了。今年开春，又有购房者在迷糊状态下，出手了。前辈们进的坑，一点都阻拦不了你往下跳的冲动啊！
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年轻人，确实血气方刚。就这么说吧，这些年，能在上合板块买卖房子，赚了钱，全身而退的，只有中介、销售和部分开发商。买方，基本全进来了。
看明白了吧？说是圈套，也不为过。中介、销售和开发商，联合“弄”你。交点学费，不可怕。怕的是，全部积蓄搭进去。悠着点吧，年轻人。
②上流和苑
去年，李沧东部的上流和苑，打着准现房的旗号，低价路线，送车位等等，忽悠了不少购房者。当时，房师傅曾说过，这盘不行，开发商实力很一般，会有“坑”的。
结果，就是有贪便宜的，去买了。前不久，感受到痛苦了。去年9月1日，开发商在项目未达交房条件的情况下就通知业主收房，而且延期5个月至今没有赔偿延期交付违约金。
还有一个尴尬，那就是面积和公摊的问题。6号楼一楼的物业用房会引起公摊面积变化这一不利因素，现在实测建筑面积和公摊面积都增加了，套内使用面积反而缩小了。
开发商的态度非常强硬，业主们已经没啥好办法应对了。大概率，要吃哑巴亏了。
③灵山秀水
西海岸灵山湾板块，这几年楼盘太多了，层出不穷。今年聊聊这个板块内的一个小楼盘。
小楼盘，也有生存空间的。这个盘，名字好记，“灵山秀水”。具体位于宁海路南、赵家庙路东。开发商是西海岸本土房企德惠地产。
产品就是普通高层住宅➕商业网点。位置还不错，北侧就是利群商场。从项目出发，沿着滨海大道五分钟到融创茂。
但是，这个盘的定价是12000元/平。比融创茂附近的盘便宜不少。核心原因就是灵山秀水所属的学区，很差，教育资源是短板。胶南人不认可，黄岛人看不上。
只能打价格差了，瞄准外来刚需群体了。产品力亮点，几乎没有。能正常交付，就很不错。但是，谁知道会不会有意外情况发生呢……
④人和嘉园
聊聊台东的一个新楼盘，略有点沉重。
曾几何时，台东房价、租金都很高。一批年轻人住在这里。不知道从何时开始，年轻人开始流失。很多二手房，多层老房子，价格回落，不被欢迎，难以转手。
有人说，年轻人跑到了市北浮山后，崂山，东李等区域。也有人说，台东堵车，道路狭窄，老小区停车难，出行不便。
总之，台东楼市掉队了，很凄惨。这不，有个楼盘，就是台东区域的，单价降到两万左右了，特价房力度很大，但是卖得依然不好。这个盘就是人和嘉园。
先说户型，必须打0分，一分都不给。放上户型图，各位自己品。就这户型，你还去买，那只能说：取关，再见。
再说开发商中国华融。华融身上的国际大”新闻“咱也不敢聊，但华融在青岛做的烂盘，可是有目共睹的。海岸路的华融蓝海洋望海，西海岸的华融蓝海洋听海，口碑都不好。
怎么分析，这个盘都不能买。
⑤金隅金玉府
北京金隅。这个开发商，在青岛的存在感其实挺低的。
六年前，市北的金隅和府，大家都看到了，坑了不少市区刚需，口碑塌陷，金隅名誉扫地。就单说漏雨问题，金隅和府就多次被业主投诉。
即使被多次通报批评，金隅貌似也没受到实质性影响，又跑到即墨拿地去了。
这就是现在的金隅金玉府。这个项目，继承了金隅以往的特色：口号喊得响，其他都白扯。什么地铁房、名校，都是虚大于实。
关键的价格方面，一贯的金隅作风，必须比周边要贵，爱买不买。13000多元的单价，两年多的时间，去化率惨不忍睹。
买房子的伙计们，难道不看看以往这个开发商的所作所为吗？多学习，少进坑。
3、一点思考
青岛主城区楼市，近期是有所好转的，但是目前总体回暖的力度并不尽如人意。“小阳春”其实每年都有，今年没有展现出质变。
新房库存面临积压，二手房卖不出去的难度那么大，楼市逐渐走向供大于求或许正是当前很多板块的楼市写照。不信，你看看：李沧今年各种盘加起来，新盘、老盘、尾盘、新地块，得有15—20家了吧？
崂山虽然是高端市场，改善群体购买力强，但今年楼盘也不少啊！加起来，10家以上了。
浮山后，倒是要消停几天了，青啤存货多，有点上扬的意思，没办法，其他盘已经尾盘了。老四方竞争很激烈，盘多，且体量都很大。
城阳、西海岸情况就更严重了，供大于求。这两个区域情况类似，购房者对于房价的预期走弱，所以市场观望情绪较为浓厚。也正因如此，这两个区域的低首付、甚至零首付都出来了。
在房师傅看来，与以往不同的是，多数购房者的消费观念已经趋于理性，再加上这几年一直是买方市场，所以要想真正吸引购房者，各家房企的根本解决之道不止是在价格上让步，更重要的是把口碑立起来，把产品力搞上去。
只靠价格打动人的时代过去了，特价房只能忽悠个别购房者。
