深圳京基·御景半山
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京基·御景半山
关于开发商
京基集团初创于1994年，总部位于深圳，业务布局有北京、天津、湛江、云浮等城市。经历了25年的发展，其现已成长为一家集地产开发、科技智能、金融投资、商业运营、文化教育、现代农业六大核心业务板块并存的规模化、多元化、集团化的综合性企业。
房地产开发经营是京基集团的核心主导产业，所开发项目涵盖住宅、写字楼、酒店等多种类型，2011年建成的深圳地标—京基100城市综合体是深圳比较有名的地标性建筑，另外京基滨河时代也是深圳较有名气的地标建筑。除此之外，据不完全统计，景基地产在深圳已建成并正式运营的项目有21个，基本都是大型高端住宅社区和五星度假酒店。
京基目前在深圳的旧改项目，京基大运项目即京基御景中央一期已入市，沙一村旧改就是正在开发的京基御景珑庭，其他的旧改项目主要集中在南山、福田、罗湖等区域，可以说京基在深圳已奠定了较强的品牌影响力。
京基御景半山项目简介
京基御景半山位于龙岗宝龙街道南约社区，“御景”是京基地产对旗下住宅项目惯用的命名方式，项目原为“体育新城宝荷南居住安置用地项目”。项目于2018年通过协议转让获得该地块的开发权，项目依山而建，周边环境较为安静宜居。
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项目总用地面积约6.3万㎡，规划总建面约22万㎡，由11栋共计15座高层住宅，以及13栋别墅住宅，另有1栋幼儿园和1栋综合楼组成，建筑最高高度100米，最大层数34层。
项目共分为6个住宅区域，包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施。社区采用围合式建筑布局，保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。项目两面环山，采用台地设计，引入北面的山体景观，沿地形走势，逐级上升，配套登山道形成私家步行景观轴线，营造出的台地居住景观。
京基御景半山项目基础信息
销售均价：39000元/㎡
主力户型：79㎡两房，97㎡三房，105三房，132四房，150四房建筑类型：住宅产权年限：70年总占地面积：约63454㎡总建筑面积：约220000㎡
交房标准：毛坯
交房时间：2021年12月31日前总户数：1914户车位数/比例：2117个容积率：3.45%绿化率：42%物业公司：深圳市京基住宅物业管理有限公司开发商：深圳市碧海投资发展有限公司
京基御景半山项目配套
商业：项目自带社区型沿街商业面积约3200㎡，还有一个约500㎡的菜市场，社区配套能够满足居家的基础需求。除此之外项目对面的金地名峰和振业天峦小区也带有一些沿街商业，距离项目约700米左右的振业峦天谷配建有尖莎咀购物中心，这里有沃尔玛超市。总体来说商业配套并不突出，缺少大型集中式商业。
交通：项目附近目前无已运行的地铁线路，现有的地铁三号线大运站距离项目较远需要借助其它交通工具换乘。值得关注的是地铁在建的地铁14号线在宝龙片区规划有2个站点，其中宝荷站距离项目步行距离约2公里，这个距离还是有点远的，需通过其他交通工具换乘。14号线开通后项目可1站到大运枢纽站，8个站能到福田。
在建的东部过境高速临近项目，该高速路途经罗湖、龙岗、坪山三区，它不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道，它也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。
教育：项目配建有12班幼儿园、托幼中心，项目中心还规划有九年制学校。宝龙学校位于项目对面的峦山谷一期和二期的中间位置，距离项目约500米，项目属于宝龙学校和宝龙外国语学校的共享学区范围。需要注意的是有消息称2020年宝龙外国语将视学位供需情况或取消与宝龙学校共享招生，具体情况请以教育局公布为准。
另外有一个伊斯顿龙岗书院私立学校，这个学校在片区内也算的上是贵族学校了，学校按照外教60%、助教40%的比例配置教师，外教都是美国杜克大学的教授之类的，据说学费要近13万一年。
医疗：项目附近的的医疗配套资源有些匮乏，头疼发烧等轻微的身体不适可在小区自带的1000㎡社康中心解决，严重一点的就医需求要去到直线距离3.5公里开外的龙岗中心城附近才能解决。
休闲娱乐：京基御景半山西南侧是排塘山，项目配有登山道，可供日常休闲娱乐。项目北侧（大概1公里左右）是正中高尔夫球场，小区的部分户型可以看到球场景观，周六末也以在这里运动休闲。除此之外宝龙比亚迪公园和炳坑公园距离项目步行约2公里左右，这个两个公园规模都不大。
值得关注的是宝龙片区正在规划建设龙湖体育公园，位于宝龙大道和宝龙七路交会处，项目主体包括龙湖公园、宝龙文体中心等，项目已于2017年完成招投标工作，目前正在进行市政工程地块征收拆除工作。
京基御景半山项目户型介绍
建筑面积约79㎡两房两厅一卫
客厅3.6米开间，主卧进深4米，房间大尺寸，空间感较为舒适，客厅和主卧南向，采光通风较好，房间无暗房，均有自然采光通风。
建筑面积约97㎡三房两厅一卫
客厅3.7米开间，主卧进深5.7米，房间大尺寸，空间感较为舒适，客厅和主卧和一次卧为南向，采光通风较好，房间无暗房，均有自然采光通风。
建筑面积约105㎡三房两厅两卫
户型格局为南北通透，采光通风更佳，双面景观，增加了玄关和主卫，功能更为齐全，房间整体较为方正，空间利用合理。
建筑面积约132㎡四房两厅两卫
与105㎡格局相似，增加一个房间，房间尺寸较大，客厅4.2米开间，主卧进深5.4米，空间感更为舒适，户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观，增加了一个房间，适合改善需求置业，房间整体较为方正，空间利用合理。
建筑面积约150㎡四房两厅三卫
与132㎡格局相似，客厅开间变4.5米，户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观，双主卧配备独立卫生间，保证独立私密性，房间功能更为完善，房间整体较为方正，空间利用合理。
京基御景半山项目样版房实拍鉴赏
105㎡三房户型样版房实拍（部分）
京基御景半山项目及区域介绍
京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区，该街道位于龙岗与坪山的交界地带，被山体和主干道分割成较为独立的区域，因地段因素以及区域内高新产业聚集的特质，在东进战略的大背景下，宝龙街道于2016年12月27日正式挂牌成立，由南约、宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成。
片区重点规划发展宝龙科技城，其前身为1993年成立的宝龙工业园，其最初的定位是一个加工制造业园区。2000年，出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要，宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年，宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。
宝龙科技城已有规模以上工业企业165家，亿元企业56家，10亿元企业7家，上市企业7家，比亚迪、新广核、五洲龙新能源汽车、创益太阳能、同洲电子、创维、等多家名企已落户科技城，未来科技城就业人员也将在现在的基础上翻一番，达到40万人。
龙湖体育公园建设及宝龙片区道路改造EPC项目是宝龙街道办的重点工程，预计总投入约29.5亿元，2017年已完成招投标工作。龙湖体育公园位于宝龙大道和宝龙七路交汇处，正处宝龙科技城的中心地带，总用地面积约25万㎡，其中水体面积约5万㎡，项目主体包括龙湖公园、宝龙文体中心等，被视为是宝龙科技城建设的关键环节。
待宝龙大道及龙湖体育公园这一休闲综合体项目落成后，一个基础设施整体提升示范区即将诞生，从而可焕发宝龙科技城全新市容市貌，为深圳东部的区域基础设施建设树立标杆。有鉴于此，位于同片区内、相距约2公里的怡瑞达·乐郡，随着周边配套的逐渐改善，项目价值也将得到提升。
在建的地铁14号线在宝龙片区设有两个站点，宝龙站和宝荷站。14号线连接起福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等地区，覆盖了深圳东部南北向交通需求走廊。14号线为片区带来了极大的关注度，时间上大大缩短了该区域和罗湖、福田的通勤距离，预计从南约到福田中心区仅需要30分钟左右，对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键。
东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区，不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道，也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。建成后，从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域，深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后，将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。
片区经过长时间的沉寂，终于迎来了产业定位升级、地铁开建这两个双重利好消息，政府在市政基础设施等方面的投资支持力度加大，片区整体上升趋势明显，目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发企业布局该区域，未来旧改建面约超过750万㎡。该片区新增住宅用地主要依靠城市更新改造供应，因片区主要以宝龙科技城的产业规划用地为主，居住用途的旧改用地主要集中在正中高尔夫附近。
京基御景半山项目综评
项目开发商是我们熟知的地产品牌，凭借京基集团积攒的良好口碑和已建成的楼盘品质来看，御景半山项目的楼盘品质是比较有保障的。项目与其他产品定位有明显区分，依山而建，打造安静宜居的居住环境，在出行上以超1:1的车位击败市面上多数普通住宅产品，户型上区别结构紧凑以功能性为主的住宅产品，以大尺寸的舒适空间为卖点，主要以刚需改善型置业群体为主。
京基御景半山项目在户型设计方便表现的非常好，两梯四户的梯户比，户型方正实用，布局合理，户户朝南，最大限度的保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化，总体给人非常舒服的感觉。
项目备案产品户型建面约78-152㎡，均价3.9万/㎡，单价区间在3.2-4.7万/㎡，总价在256-710万/套。前面说到过项目所在区域二手房供应并不多，距离最近的金地名峰和两个振业小区二手售价在3.5万-4万之间，从二手房价来看项目有一定优势，但在增值税减免的政策背景下优势并不大。项目毛坯交房，交房时间也在明年底，装修和等待入住时间这些都是成本。
距离项目约1.2公里左右的峦山美地和高尔夫雅苑二手房价格要高很多，跟这两个小区单从价格方面去比较的话优势就很大，但这两个小区离在建的地铁14号线宝荷站要近很多，大约近了900米-1公里左右，所以贵也有贵的道理，至于值不值呢？这个需要各位细品一下，我是认为御景半山更具性价比一些。
新房价格方面，龙岗区近两年新房供应量是比较大的，售区间大多在4-5万之间，我这里列举了一些距离项目不远，对比项稍强的项目。这里面除了中粮祥云项目是现有地铁沿线以外，其它都是要等规划地铁，龙岗街道双龙一带3.6万左右会有一些新房项目可选，包含中粮祥云在内这几个项目体量都不大，双龙商圈的二手房整体均价也在3.5万左右。
保昌利项目紧挨着御景半山，两个楼盘均价一样，御景半山体量会大一点，更靠近山体，会有一定优势，但保昌利项目据说是带装修交房的。坪地区域新房均价在3.9万，跟宝龙街道基本一样，但其实这两个区域整体环境差异还是挺大的，规划和产业也是两个截然不同的概念，坪地主打国际低碳城，后续或许会向偏居住宜居性方向发展，宝龙街道则重点建设宝龙科技城这类偏实业型产业。各有卖点，有意向的朋友可以实地走走这两个片区，根据自身需求去选择。
项目不利因素：临近厦深高铁以及排塘山隧道，23栋、24栋A座的部分户型或有高铁噪音和车辆噪音的影响。项目所在厦深高铁西侧，就有5个小区（包含在建项目），因环山地势原因，小区依山而建，修建道路有限，且为普通2-4车道，加上地下车库出入口较多，周边小区数量较多，或会出现车辆拥堵情况。
22万㎡体量的大社区，仅3200㎡的商业体量和500㎡的菜市场，加上旁边小区的底商，约可满足日常生活所需。目前稍大一些的商场（包括规划中）主要集中在宝荷路两侧，从项目步行至沃尔玛约1.2公里左右，至京基规划大型商场约2公里左右。
项目中心规划的公立九年制学校，尚未开建，目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。宝龙学校与宝龙外国语学校2019年是共享学区，2020年要根据学位供需情况决定是否取消，暂不确定后续是否还会共享。
对于项目本身而言，地铁站点距离较远，对于项目并没有起到一个直接的利好提升作用，未来或可通过其他交通工具换乘。14号快线的建设使得宝龙片区与其他区域联系更为紧密，可便捷享受到地铁沿线周边的各种配套设施，弥补小范围区域内配套不足的窘境。
宝龙之前一直以产业为主导，商品住宅体量稀少，多年来在教育、商业、医疗配套方面未有明显改善。目前相关部门已经开始加大片区的基建投资力度，14号快线在该区域设立两个站点，将区域与其他片区联系更加紧密，未来或将实现与福田、罗湖的30分钟生活圈。随着片区的产业升级，将有更多的高新企业落地宝龙科技城，推动相关的配套产业加速落地完善。
宝龙南约片区目前已经处于一个上升周期，产业方面上升到国家级的定位，且临近大运扩容区嶂背片区（1.43平方公里）的产业待升级区域，未来将于大运新城、阿波罗未来产业城形成产业联动，形成优势互补，实现协同发展。未来区域高新产业聚集，也将带动相关配套产业的发展。
深圳京基·御景半山
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