要判断一整年的楼市怎么样，其实就是看供需，以及老百姓的购买力，再综合政策、经济活跃度的趋势，做出相应的判断。
我们无法做到绝对的精准，只能凭借以往的历史数据来推测一下。
我就搜集了2019-2022年济南楼市的成交数据，四年的数据直观感受一下我们济南购房者的购买力，以此推断出2023年，在楼市大放松的环境之下，济南楼市能不能一直保持热度。
01.
成交数据看济南楼市
上图是近12年济南的新建住宅的网签数据，2022年是2015年以来，成交最惨的一年，只有73000多套。
毕竟2022年，疫情的影响太大了，老百姓担忧未来的不确定性，不敢买房，只能储蓄、理财，所以才有了如此低的成交量。
按照济南楼市以往住宅成交的历史数据，2023年无论如何总要超过2022年的成交量，我们做个预估，大概率会有8万套的新建住宅成交，与2019年持平，低于2020年的成交，这个数据不算过分吧。
我们看看2019——2022年济南楼市的详细数据：
2019年，济南楼市新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米, 均价为13074.44元/㎡。
截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米。
2019年，二手房交易5.68万套、成交面积436.39万平方米，均价为9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。
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2019年，济南楼市新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米, 均价为13074.44元/㎡。
截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米。
2019年，二手房交易5.68万套、成交面积436.39万平方米，均价为9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。
2020年济南新建商品房销售19.77万套，面积1579.60万平方米，均价为每平方米11753.78元。其中，住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为每平方米12889.56元。
2020年二手房交易6.04万套、成交面积463.92万平方米，同比增长6.31%，均价为每平方米9680.57元。其中二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米，同比增长10.45%，均价为每平方米10292.40元。
2020年济南新建商品房销售19.77万套，面积1579.60万平方米，均价为每平方米11753.78元。其中，住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为每平方米12889.56元。
2020年二手房交易6.04万套、成交面积463.92万平方米，同比增长6.31%，均价为每平方米9680.57元。其中二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米，同比增长10.45%，均价为每平方米10292.40元。
2021年济南新建商品房销售25.98万套，2110.80万平方米，同比增长32.26%；均价11805.27元/平方米；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；其中，住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%；均价为13406.91元/平方米，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上，仅次于2016年。
商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占我市总销售的53%以上。 槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大。
2021年济南新建商品房销售25.98万套，2110.80万平方米，同比增长32.26%；均价11805.27元/平方米；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；其中，住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%；均价为13406.91元/平方米，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上，仅次于2016年。
商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占我市总销售的53%以上。 槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大。
2022年济南新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。
全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。
2022年济南新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。
全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。
我又将近2020-2022年的土地成交数据搜集了一下，济南楼市已出让待开发的存量土地实在不算多：
2022年济南土地累计成交金额约358亿，其中住宅用地成交建面438万㎡，约257亿。
2021年济南（不含济阳区、平阴县、商河县）共成交267宗地块（住宅+商用），总成交面积830万平，约12455亩，总成交金额764亿。2021年涉宅用地成交占主力，共成交159宗，总面积达554万㎡。
2020年济南，8大区域共成交土地135宗，成交面积469.6万㎡，成交金额546.46亿元。
2018年—2022年（除2021年外），济南的商品住宅销售规模保持在1000—1200万平方米左右。
结合上面的数据总体看来，2023年济南楼市的供需相对保持平衡。但是如果我们再分片区去预估一下，部分片区的供应短缺是相对明显的。
02.
细看济南楼市片区房价走势
但是我们再细看近几年济南的成交，分片区看，还是主要集中在CBD周边、唐冶、雪山、张马、华山、神武等东部几个热点片区。除此之外，就是南部的领秀城、南北康版块。
所以整体看济南楼市成交概况就是：
东热西冷、南热北冷，这也与产业、人口集中流入的趋势相对应。
相对应我们再来细看这几个热点片区的存量土地、在售楼盘情况，就知道今年楼济南楼市是有多么不均衡。
先看改善盘供应：
CBD周边科技城版块 有土地，政法学院对面有地，但是入市开盘价格都不会低。
高新区暂时没看到有立马能入市的土地，在售就是济高珑悦府、中建云境、颖秀华府的尾盘，以及保利臻誉。2023年，高新核心区优质楼盘房价继续涨……
盛福片区在售项目比较多，除了海信君和、中建星光城市、保利公园上城货源比较充足，其余楼盘都处于尾盘阶段。海信君和供货充足；中建星光城市正在努力施工，已拿预售可售房源不多；保利公园上城货源也比较充足。盛福片区，今年房价会有抬头，但是幅度不会太大。
刘智远银丰玖熙城五期、六期，五期货源充足，六期快要入市了，说实话价格并不便宜……
长岭山的路劲璟悦府现房加推，售价22000元/平米，算是片区内性价比不错的房子了。
往南就是今年必然要非常热的仁恒河滨城，昨天我去了一趟，到访量很大，不缺客户。如果不出所料，首开摇号是大概率的，要比当初仁恒奥体公园世纪要火。
南部的鲁能领秀城几个新地块高层23000元/平米，小高层24000-25000元/平米，一直热销；市中万科城作为南城低密大盘，持续热销，近期要加推C1地块3号楼143 ㎡精装小高层产品，有兴趣的可以私信报名，享受折扣优惠。
未来3-5年刚需土地供应区域
再看刚需盘供应：
西客站在售楼盘+存量二手房，供应充足，价格稳定，3-5年不用担心房价上涨问题；
药山、王府庄、党家、医学中心供应相对充足，价格稳定；
天桥老城区北湖附近供应充足，价格稳定；
华山片区今年住宅大部分清盘，但是鉴于存量次新房比较多，所以仅有部分优质低密产品会有价格上涨压力；
雪山片区今年万科城、绿城春来晓园、春来风华大概率都要清盘，新盘热销价格会有微涨。但是整体雪山片区也存在住宅同质化严重的问题，新盘+中新国际城+中新锦绣天地+龙湖春江郦城的次新二手房，价格很难往上涨太多，涨多了，二手房就会回暖，价格会相对回归平稳；
唐冶片区在售能建紫郡兰园、远洋潮起东方，存量次新二手房一抓一大把，所以价格走势会与雪山片区相仿，微涨可以，大涨不可能。何况唐冶北还有大量土地没有入市，供需环境不允许大涨；
神武片区的未来壹号、绿城春月锦庐供货充足，会因为整体楼市回暖价格略有上升，但是幅度很难过大；
要把雪山、唐冶、神武、文旅城四个板块当成一个整体来看，大部分项目不存在不可代替性，一个片区价格过高，购房者就去别的片区了，所以整体房价会相对平稳。
张马片区、新东站与雪山、唐冶也存在竞争关系，2023年流速会加快，价格小涨有可能，大涨不现实。
所以整体看济南东部的刚需片区，2023年价格阶段性会有小涨。新房微涨，也会带动次新二手房的回暖，有利于部分购房者卖掉刚需房置换改善盘。
对于刚需盘来说，随着2023年雪山、华山 住宅进入尾声，想在这两个区域买新房，就只能今年上车了。2024年在售的就是大辛庄、唐冶、唐冶北、孙村、郭店、济钢片区了。
不买远，未来就只能淘换近处的二手房。
03.
2023年济南楼市整体概况
所以2023年我们面临的济南楼市现状如下，我再梳理一下：
第一，济南楼市经历了几年的调整，价格相对比较健康。
第二，尽管经历过2022年的楼市小年，济南的新房库存并不高，个别片区有供应短缺的现象发生。
第三，楼市的调整，同样影响了济南的拍地，2022年我们的住宅用地成交不多，基本上属于近5年供应最低的年份。
第四，现在济南楼市西部、北部没有价格上涨压力，但是东部距离高新区、奥体、CBD距离近的优质刚需楼盘热销，会导致价格阶段性上涨。另外距离东部市区比较近的刚需住宅用地也越来越少，2-3年后刚需买新房只能更远，否则只能优选二手房。
第五，济南现在的落户门槛基本放松到“0”，济南还有吸引人的资本。
第六，济南的购房者政策现如今非常友好，2成首付、4.1%利率，且外地人购房也能享受本地人购房政策。
第七，随着2023年市场回暖，来自济南周边城市，临沂、济宁、聊城、德州、淄博等地入济的购房压力不得不考虑，会有部分外溢保值需求到济南置业。
所以，乐观看待2023年的济南楼市，结合自身需求，再分片区的去筛选适合自己的房子。
今年济南的改善住房需求会比较旺盛，改善房涨价是100%确定的，部分二手房市场会有所回暖。但是老旧房子的行情不会延续太久，所以打算卖旧换新的房主，千万不要惜售，遇到真实买家抓紧卖出，拿到钱，抓紧定看中的优质新房或者二手房。
济南的存量房很多，但是大多数就是存量，无人问津的分母，且产品、物业各方面都不尽如人意。你去看看大量的老旧小区，挂牌房源成交情况就知道了。
对于东部热点刚需楼盘，价格有上涨压力，但是鉴于周边有大量次新二手房存在，涨价幅度有限。
“ 居民改善需求将持续释放 ” ，未来济南住房的改善升级需求的确会一浪高过一浪，买不买、换不换，买哪里、何时买，完全看自己的选择了。
不偏信，不盲从，客观看待济南楼市。
个人观点，供您参考。
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