记者 孟杰 樊瑞琳
1月17日，济南市房地产业协会发布2022年济南房地产市场运行情况。
2022年，济南房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。受经济下行及疫情防控的影响，5月、9月济南房地产调控政策也做出了两次大调整，市场活跃度明显增加，市场预期和信心进一步提升。一是市场成交逐步回暖。成交规模大幅增长，外地购房人占比增加，进一步释放了刚需和改善性需求。二是市场信心进一步提振。从调研情况来看，政策出台后，济南主城区在售项目来访量、成交转化率明显增加。市场信心提升，市场预期企稳，目前市场呈现逐步回暖状态。
一是土地供应方面，商业用地73宗，面积2223.21亩；住宅用地101宗，面积6182.83亩。二是商品房销售方面，新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。
同时，2022年的房地产市场呈现6个特点。
一是市场规模保持稳定。2022年有网签记录的商品房项目1543个。2018年—2022年（除2021年外），济南商品房销售规模基本保持在1500—1600万平方米左右，商品住宅销售规模保持在1000—1200万平方米左右。总体看来，全市房地产规模基本稳定，运行趋势基本不变，开发企业和项目数量的基本稳定成为房地产市场平稳健康发展较好的支撑力。
二是库存去化周期保持在合理区间。从去化周期变动来看，1-8月稳步攀升至高点14.3个月，伴随着政策调整，去化周期逐渐企稳，基本保持在14个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。
三是价格整体平稳。根据2022年以来国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%（22个重点城市中排名第6）；二手住宅销售价格指数累计下降3.5%（22个重点城市中排名第13）。
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四是改善及高端需求更加旺盛。近年来，城市核心区优质项目置业需求增加，此类项目市场供应量较少、目标客群适配度较高，价格坚挺且有上升趋势，项目去化速度更快、转化效率更高。通过对成交面积段分析可以发现，90-144平方米刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位；144平方米以上改善产品的销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，改善性需求表现出更强的韧性，在我市限购区域调整后，需求持续释放。
五是区域分化明显，购买力及区域市场冷热不均。从区域供求及去化情况来看，核心区项目热度提升显著，标杆项目带动片区效应明显；而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-12个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。
六是二手住宅价跌量增。受市场下行等因素影响，二手住宅市场表现好过新房市场，原因是市场预期变化带来的结构性的变化。购房者选择准现房、现房或二手房，所见即所得，规避市场风险；二手房市场“以旧换新”的市场带动作用发挥不明显。
济南市房地产业协会执行副会长李刚对市场走势进行了判断。
一是政策研判。政策定调逐渐明朗。2022年12月14日，中共中央国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》在“持续提升传统消费”中提出了房地产市场发展的长期战略，“促进居住消费健康发展。坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期……”预计房地产市场调控将由政府监管手段逐渐向市场调节手段转变，房地产市场化程度将逐步加强。政府将进一步研究政策措施，做好政策储备，增强政策精准度，适时进行政策微调，支持刚需和改善型购房需求；加强市场预期引导，满足合理购房需求，营造良好的舆论环境；提振行业信心，助力企业纾困，全力推进“保交楼”工作，提振市场信心。
二是信贷政策环境相对宽松。11月23日，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》明确支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
三是疫情防控方面。2022年11月10日，中央政治局常委会召开会议，研究部署进一步优化防控工作的二十条措施。12月7日，国务院联防联控机制发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知（“新十条”），进一步优化了新冠疫情的防控措施，各地疫情防控政策正加速调整。历时近三年的疫情防控措施做出大幅调整优化，为各行各业复工复产提供了保障和基础。
四是市场规模方面。近年来，济南经济结构逐渐向好，城市吸引力增强，将吸引新市民、大学生来济南落户就业，尤其对周边城市的虹吸作用明显，作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性。新市民、原市民刚需改善性需求稳定。从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是局域不平衡，局部或阶段供应不足仍然存在。商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在约1000-1200万平方米左右，二手住宅保持在约400万平方米左右。考虑到近年来受到疫情防控抑制作用的影响，李刚认为，2023年房地产市场表现应会好于2022年。预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态。商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上（依据住宅销售量1000万平方米以上，占比70%计算）。
