3月初,冷,正如尚未开春的东北市场一般。
我到了东北市场进行调研,当我把沈阳、大连完整调研了一圈后,惊奇的发现:2023年,从2月蔓延至3月初超级火爆的市场,几乎没有在东北掀起太大的风波。
这里的新房还在大幅降价,
这里的二手先涨后跌,已经阴跌了多年,
大部分售楼部客户非常少,
沈阳很多地方甚至还有拓客人员,
我只在大连一个楼盘见到了需要验资的楼盘,
作为东北优秀的两大核心城市,无论是主打沿海经济的大连,还是主打内陆政治的沈阳,都没能赶上这一波短暂的爆火。
这是东北市场调研的见面礼,有必要先让你对东北市场有一个基本的了解,下一篇,才是干到硌牙的市场分析。
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1、几乎没有极其火爆的项目。
直到沈阳、大连调研的最后一天,我才终于感受到了一个热门楼盘的硬气。
华润瑞府,位于大连高新区的核心。
位置、产品、精装都非常不错,太空铝板,180平是2T2户,135平是1T2户。我去调研的时候,根本没有接待我的置业顾问,迎宾小姐姐只能尴尬的说:
销售都在接客户,要么您等一会儿?
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幸亏前方有一组客户,销售正在讲,我也刚好蹭着听了一下。
即使是这样很热的楼盘,依旧存在中介带看。
135平单价3万7-4万1,180平单价3万8-4万2,135平仅剩最后一栋楼,且带有底商,需要验资200万。
这是我在东北市场调研这么多天,终于找到了一个需要验资、看房需要等销售的楼盘了。也许还有其他的楼盘,但总体真的不多。
东莞南城动辄6万的华润悦府、万科臻湾汇,必须验资,尤其是华润悦府,户型只有一个220平,总价1200万以上,基本上都是3倍人数在抢房;松山湖核心的华侨城原岸,5万多依旧需要抢。
南京也是,即使我一直认为南京更加偏自住,而非投资,但是我也必须承认,河西南市场,验资100万非常正常,即使在燕子矶位置一般的保利,也是将近1比1的客房比,市场热度非常高。
苏州更不用说了,湖东湖西奥体斜塘狮山一直都是热门板块,尤其是园区市场,验资200万、托关系找人、普通人摇号中签率最低4%,人才房最低20%的中签率,想要在园区买一套房太难了。
这是我看完东北市场后第一个感受:
几乎没有极其热门的楼盘,不需要200万验资,不需要等着销售,不需要摇号才能抢房。
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2、降价才是市场主流。
沈阳于洪新城的龙湖,从最高峰的1万7降到1万3多;省府板块的保利大都会,2018年的售价已经高达1万7,降到了1万3多;沈北新区更不用说了,从造义到大学城到新城子,有大量5000-6000的超低价;新市府板块的融创新潮府,同地块的洋房,精装2万,毛坯却只要1万3,哪怕临路,哪怕精装,也不可能有8000价差吧?
大连生态科技城板块的中海牧云山,尾房在售,最高房价1万8,如今不到1万4;大连湾的华润,也从之前1万7,出现了一部分1万5;甚至大家都非常看好的钻石湾板块,金地同样108平的洋房,也从之前400多万,降到现在370万,甚至350万的个别房源;
大家不要以为只有这些板块降价。
我要讲的是,沈阳、大连至少一半的板块和楼盘,都在经历一波淡季的超级冲击,至今没有恢复元气,更不要说今年2月的暖流。
最关键的是,不在于降价,而在于流动性减弱。
房地产的本质在于什么?在于交易。
一旦失去了流动性,即使房价高达100万也没有任何用处,即使业主把挂牌价格上涨30%也没有任何意义。只有流动起来,只有变现出去,只有把房子卖出去,才能证明市场是活跃的,是有生机活力的。
但是,至少在沈阳、东北的调研期间,除了10%楼盘的客户还可以、或者最多坐满之外,剩余大部分的楼盘中,最多只有2-3组的客户,大量的楼盘甚至没有一组客户,非常凄凉。
这是我看完东北市场后第二个感受:
降价是主流,售楼部客户很少,大量的中介带看,流动性依旧停滞不前。
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3、二手房也陷入了被动局面。
这一点,反馈在沈阳、大连市场上非常明显。
为什么这么说?
举两个最简单的例子:
一个是我在沈阳看到的一个楼盘,位于省府板块的保利大都会,单间只有1万4不到,这是毛坯的价格。
先对比新房的价格,于洪新城的龙湖方林岸芷汀兰,产品非常不错,还是南京一校区的学区,没有办法,单价降到1万3多,以及首府新区的华润荣华府洋房都降到了1万6,望花、陶瓷城的价格都降到了1万2上下。
再对比二手房的价格,保利大都会自己的二手房价格,我专门看了一下,1万6-1万9,附近的二手房也几乎这个价格,都是在1万7上下。
什么意思呢?
很明显,二手房1万7,新房再差也是1万6以上吧,但是没办法,寒冷席卷市场,整个沈阳市场都陷入了寒冷,房价大降价是大势所趋,你不降价,那你活该死,反正竞品、二手、非竞品都降价了,你看着办吧?
一个是我在大连看到的一个楼盘,位于东港板块的招商。这是正常住宅面积段几乎唯一在售的楼盘,附近的公寓价格都在1万8上下。先不说板块怎么样,老城新区+看海+产品中规中矩,单价多少呢?2万9,附近二手房呢?
保利2万7起,龙湖3万起步,即使这样的价格,还只是挂牌价,一是成交价一定会降,二是二手房市场不好,二次降价再正常不过了。
这是我看完东北市场后第三个感受:
新房倒逼二手房市场,二手房市场陷入恶性循环,双管齐下,共同陷入流动性陷阱。
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倒吸一口凉气。
这是我在看完了东北市场后最真实的感受。
很多朋友可能会说:就知道黑东北市场。
1、这是最一线的数据调研,不会骗人。这是我在对比了2017年、2018年、2021年的价格之后,得出的结论。
2、2017年前后沈阳、大连大涨,随后几年稳涨,21/22年房价回调,这是一个再正常不过的市场,大涨1倍、回调2成,健康且有序的市场,你不欢迎吗?
3、难道你是炒房客?难道你欢迎炒房?涨价降价再正常不过了。难道非得像西安、合肥、南京、苏州、上海抢不到房,这才是尊重沈阳、大连市场?
我觉得不是。
但凡在沈阳、大连自住的朋友,终于可以平平安安、挑挑捡捡买房了。
对了,沈阳青年大街、浑河沿岸,大连的钻石湾、高新核心、华南等核心板块,房价相对稳定,记住,是相对稳定,大部分肯定降价了,但毕竟主城,相对坚挺,这也是一个好消息。
啰嗦几句。
这是东北最核心的2个城市——沈阳、大连市场调研的第一篇,先来一盘开胃菜,不必着急,一篇文章写不完。这是先告诉你最真实的市场,很一般,无论你要卖房、买房,都会有一把尺子,知道方向在哪,方向对了,什么都好说了。
至于具体什么板块、什么小区、什么价格?
东北调研,下一篇见。