2月的天津楼市，是一只“疯狂的兔子”。
“疯狂”，很好理解，起步即冲刺，一路狂飙。
春节假期后，楼市变成一根“热得快”。
仅3周时间，就把温度从10度烧到80度，吹响小阳春的号角。
根本不涉及“醒年盹”，因为就没睡。
“兔子”是什么？是刚需，跑的快、蹿的高。
2月的主力成交，集中在低总价的刚需盘。
无论新房还是二手房，都以200万以内的学区、落户房为主。
存量释放完后，第一波行情见顶。
“兔子”爆发力强，但耐性差。
改善盘才有持久力，作为第二波行情，正在接棒。
不管怎么说，2023年的2月，刷新楼市历史。
市场热度与成交，创下25年来同期最高峰。
（自1998年有商品房以来，最热的2月）
同时，让天津楼市“迎来日出，送走晚霞”。
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2月，天津二手房的主旋律——打鸡血。
几个关键词：
成交量恐怖、河西学区房、业主涨价。
【成交量恐怖】
每一周的成交量，都在创造历史。
就像看股票K线图一样，眼看着就蹿上去了。
周末突破400、500、600套……果然是“三根阳线改变信仰”。
仅看贝壳数据，2月成交10108套二手房。
首次破万！首次破万！首次破万！
比1月增长150%；比2021年3月的高点，增长60%。
日均带看量竟然高达6004次，比1月翻了3倍。
经纪人无奈的表示“带不过来客户”、“如果没有买的打算就别看了”，并非虚言。
不少二手房门店，1个月干出了去年半年的业绩。
这还是在2月只有28天、没出正月的情况下。
楼市就像弹簧，只要没断，压的越狠，弹的越高。
天津新天津人买房，占比约40%。
因疫情积压的学区、落户需求，是刚性的，只会延迟，不会消失。
补偿性购房，一旦集中释放，势能惊人。
3周的时间，二手房成交量见顶。
正式宣告，第一波行情进入“平台期”。
预计3月二手房周末单日成交量，降到300-400套的水平。
市场有惯性。
速度起来后，不可能急停，会滑行一段时间。
【河西学区房】
2月，河西学区房是“最靓的仔”。
特别是河西一片，带动了整个市场热度，甚至是“推动小阳春第一人”。
河西2月成交2276套二手房，比1月翻了一倍（贝壳数据）。
占比全市成交量的23%。
两年前，南开二手房比河西高。
从2021年“和平关门”后，河西学区房接棒，大力反超南开。
如今，河西是南开成交量的1.5-2倍。
【业主涨价】
每个城市的二手房都有“成交荣枯线”。
在天津，周末单日成交200套算正常，300套算热乎，这都不足以支撑涨价。
400套，价格开始松动；500、600套，催生涨价板上钉钉。
量在价先，颠簸不破，房价短期就看供需。
楼市不振，可能3、4年，但反弹，或许只需要1个月。
特别是以二手房为主的市区，反馈最强、最快。
业主“见利起意”，是很正常的。
2月，全市二手房挂牌均价，比1月上涨2%，比12月上涨6%。
卖方的预期，会先于买方回归。
开发商如此，业主亦如此。
2月相比于去年年底：
· 河西一片，重小涨了15%。
如果跟2021年底比，涨了30%，已经超涨，需要停止入手。
· 河西三片，重小涨了5%。
· 南开北片，重小涨了10%。
· 南开南片，涨了10%。
· 和平三片，240万门槛高位成交。
2月的买房人，基本是去年的“存量客户”，卡着总价看房。
超涨后，并不是犹豫的问题，而是——买不起了。
天津楼市底层逻辑没变，所以：
成交量高——涨价——需求外溢——抑制成交量——价格回调。
河西二手房成交量，已经触顶回落。
南开几乎与河西持平，甚至反超。
2月，天津的新房市场：
一支穿云箭，千军万马来相见。
二手房涨价——刚需涌向新房——阶梯置换——刚改入市。
几个关键词：
刚需大集、阶梯改善、实质涨价。
【刚需大集】
刚需盘最先起势，也属于补偿性购房。
把去年以及春节前的买房人，又拉回售楼处。
2月认购量高的盘，全月能达100-300套。
是去年正常月份的3-5倍。
对不少新盘来说，几乎完成了一季度任务，甚至半年度任务。
销售感叹“重回2016年，忙的吃不上饭的滋味，又回来了……”
*截止2月28日，仅为第三方统计的认购数据，实际以各项目为准
生态城北部、中心商务区、金钟街、大运河、瑞景……是热度较高的板块。
要么具备“学铁商”，要么去年超跌，性价比凸显。
2月前三周，津城北部、滨城低总价盘，认购量节节高，以刚需为主。
周末单日认购二三十套，是普遍现象。
看来，签约不到100套，都进不了2月TOP10。
预计2月新房签约面积，将飙到150万平米以上，又是一个历史最高。
【阶梯改善】
2月最后一周开始，阶梯改善启动。
200-300万的刚改盘，热度逐渐超越刚需盘。
一方面，卖掉二手房的业主，要改善了。
另一方面，之前观望的人，受市场情绪影响，果断买房。
比如，天保九如品筑、城投万欣城、保利和光尘樾、绿城柳岸晓风……认购量走高。
3月，阶梯置换的现象，将更明显。
300万左右的改善盘，需求量增加。
【实质涨价】
量在价先，不少新盘认购量“超预期”。
房企为了控速，或提利润，酝酿涨价。
如果去年喊涨，99.99%都是噱头，低量状态根本不支撑。
但今年，是动真格的了，不要轻视。
中交融成、仁恒星源世纪、上实仰山、中海天空之镜……实打实的涨价了。
认购量高，但存量少，有涨价资本。
多以改善盘为主，改善人群对5%以内的涨幅，尚可接受。
刚需盘还不敢大幅收回优惠。
刚需对首付卡的非常死，涨幅超3%会影响购买力，导致认购量下降。
而房企对刚需盘都有流速要求。
另外，纯新盘关注度很高。
· 龙湖青云阙锁资200多套，首开房源临时增加。
· 中海峰境梅江首开，推出的143平米售罄，3月底再加推。
· 鹏飞南开学苑排卡百组。
· 建投誉山院排卡135组……
优质新房，正在形成“卖压”。
虽然不便宜，但对市场形成强大的正向预期。
买与卖，就是一场相互博弈。
基于眼下的认购量，上半年房价“或涨或稳”。
很难有机会等到降价、大力度优惠。
楼市有周期，放出的“水”在蔓延。
天津虽不会“齐步走”，但局部楼市一定会抬头。
政策方面，今年不会大开大合。
天津已最新定调，以稳为主，不见刺激。
接下来，轮到改善的主场。
