来源：中国经营网
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
近日，据第三方研究机构发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称“《蓝皮书》”）调查显示，人们对房地产投资和消费的理念正在发生重要变化，居民对于房屋出租的意愿超过买卖意愿。
根据《蓝皮书》的调查，在一线、新一线城市里，分别有64%、56%的业主愿意将闲置房用于出租，以激活闲置房的使用价值，寻求存量房产的“使用性增值”。该数据均超过“继续闲置”和“适时出售”的总和。
同时，这部分业主中愿意选择“长租机构委托出租”的占比达53%。其中，近五成业主表示首次委托时间会在3～5年。而在已与长租机构合作的业主中，委托出租五年以上的占比达55%。
目前，我国租赁住房的供应主体是散户家庭，其中90%以上是个人业主。根据北大光华课题组的研究，从结构上看，部分家庭目前持有多于一套房产。一般为子女、老人等亲属在远期的安置需求是家庭持有多套住房的重要动机，相关房屋具有在5～10年的期限内作为长租房源的潜力。然而，受诸多因素影响，以往大量多套房产家庭未将闲置房产出租。
近几年，国家层面不断呼吁发展住房租赁市场，中央和地方对于租赁市场的扶持政策逐步完善。从供给端来看，国家从2017年开始加大租赁用地供应，此外，各地也在不断探索存量资产改租、闲置房屋盘活等途径。
业内普遍认为，盘活利用现有存量住房资产具有可行性、时效性与必要性，对于当前发展租赁市场、满足城市职住平衡有积极意义。
根据重点城市2022年的保租房筹集情况来看，不少城市已经根据自身实际情况鼓励城市业主将自家符合要求的闲置房源出租，扩充城市租赁房源，相应地，业主可获得一个购房资格。业内称之为“房屋出租换房票”。
据了解，该项政策最先由长沙市开始实行，随后被多个城市效仿。比如，2022年12月底时，重庆市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，居民存量住房用作保障性租赁住房和长租房的，在商业贷款住房套数认定时可核减一套。
《中国经营报》记者了解到，截至目前，已有长沙、西安、成都、重庆等重点城市通过实施“房屋出租换房票”政策，扩充租赁房源供给库。
地方政府对于这些盘活的闲置住房，普遍做法是鼓励业主与专业租赁机构签订合约，将分散的房源转化为由机构集中运营的长租房源，以方便后续管理和市场规范发展。
以成都市为例，在长沙市之后，成都市出台政策提出城市居民可自愿将自有存量住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体。对于这些“纳保”房源，成都市住建局积极鼓励专业化、规模化的住房租赁企业参与后续的运营管理服务。“纳保”房源在经过运营机构审核后，业主将与机构签订房屋托管服务协议，由机构来承担后续出租及运营工作。同时，租户在政府平台上看到房源后，可联系对应的机构实地带看签租。
上述《蓝皮书》指出，存量房由专业化长租机构运营，已成为房屋出租时代的刚需。目前,我国由长租机构运营的机构化房源占比仅5%。而在发达国家的租赁市场中，该比例为50%～60%。因此，业内呼吁应尽快提高机构化房源占比，此举将更有利于形成成熟的住房租赁市场体系，也便于相关部门规范市场秩序和监督管理。另一方面，机构化房源也便于承接租户需求，进而提高租住质量，对于行业长效稳定发展有重要意义。
