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近段时间，东莞楼市赚足了眼球，发展势头越来越猛。
东莞楼市的均价从2015年的1万左右，飙升到如今的接近4万，不到5年的时间，涨幅接近300%。
其中寮步，地处东莞几何中心，天然的地理优势，新房供应充足，房价涨幅明显。
东莞一手住宅签约面积TOP10数据中，寮步以10.6万㎡排在第九位，成交套数949套，成绩可观。目前，寮步均价达到了2.5万元+/㎡。
万科金域东方便是寮步新房中受到关注度较高的一个项目。
楼哥今日便去一探究竟。
01
项目概况
展开全文
项目效果图
万科金域东方项目位于东莞篮球中心东1800米的位置。目前正在诚意登记，冻资2万抵3万。楼哥踩盘时现场销售顾问透露目前已累计冻资600余批，预计售价在32000元/㎡左右。
项目规划有10栋高层洋房，总户数有1610户，目前主推户型为78㎡-120㎡三四房产品。
项目总占地57000平方米，总建面170000平方米，容积率比较高约为3.0。
项目共规划有1922个停车位。
小区内部规划有运动场地、儿童游乐场、会所、老年文化中心，各类功能分区皆齐全。
02
户型介绍
万科金域东方洋房为精装交付，主要有建面约78㎡三房两厅一卫、约95㎡三房两厅两卫、约120㎡四房两厅两卫三个户型。万科精装房是做的比较好的，交付标准颇高。
建面约78㎡三房两厅一卫这个户型，楼哥也不得不感叹万科的创新能力实在是强。这么小的面积段打造出来的户型该有的都有，虽然只有一个卫生间，房间活动空间小，但是基本能满足一家四口的居住需求。面积小总价相应也比较低，首付压力也没那么大。
建面约95㎡三房两厅两卫这个户型全飘窗设计，各个房间采光也得到保障，动线规划上动静分离较为合理，总的来说是一个比较好的户型。
建面约120㎡四房两厅两卫这个户型带有很浓的万科特色。
客厅为横厅设计，横厅的空间的利用率高，但是户型少了过道作为屏障，往往是房间门直对客餐厅，这样空间动静分离不明显，晚上在客厅看电影，就可能会打扰到在卧室休息的家人了。如果家庭作息习惯比较统一倒是没关系，如果作息习惯不统一的家庭就比较尴尬了。另外横厅的沙发不能靠墙摆放以及玄关门正对主卧门，部分人对这两点也是比较抗拒的。
03
区位配套
万科金域东方地处寮步香市路与金富路交界处，如果将寮步划分为近城区片区、镇中心片区、近松山湖片区，项目处在香市路发展轴上，正是寮步镇中心位置。
寮步处于广深经济走廊黄金地段，未来将打造以电子信息、现代服务、商贸商务、文化休闲为主导职能的花园式城区。寮步企业众多，其中包含东莞最大规模的百业五金电子城以及寮步政府大力投资的国际汽车城，目前常住人口约41万。
东莞篮球中心东1800米距离项目大概1800米的距离，从CBA赛事到演唱会，再到华为鸿蒙系统的发布会等，这座体育馆不断为该区域带来人流量、热度等经济利好。
项目所处位置可以说是四通八达，向东可通过莞樟路前往东城，也可通过八一路前往南城，向南通过松山湖大道即可到达到达松山湖，楼哥在非上下班高峰期从项目驾车前往南城国贸大约花了20分钟左右的时间，不管是前往东城南城还是松山湖都是比较便利的。
项目距离欧尚购物广场大约350米的距离，距离万润商圈约2公里左右的距离，周边的商业配套较为成熟。
项目周边的生态环境相比其他同类楼盘来说都是属于比较好的，旁边便是寮步湿地公园，香市动物园以及香市公园也是在项目两公里范围内。
教育方面，项目学区内就有香市小学（距离项目约500米的距离）以及香市中学（距离项目约1.6公里）。
04
楼哥提示
项目交通环境虽说四通八达，但是如果是乘坐公共交通工具前往城区的话需要转车以及公交绕路，至少要花费一个小时以上的时间，即便自行驾车，项目周边八一路、莞樟路、松山湖大道都是交通要道，车流量大，沿途红绿灯较多，堵塞情况较为严重。
另一方面由于项目距离东莞篮球中心比较近，该场馆经常会承接一些演出会等大型活动，人员众多，也容易造成拥堵情况。
万科金域东方占地面积不大，但是楼栋数以及楼层数相对较高，导致容积率高达3.0，人口过于密集，居住起来并不舒适。
现场销售顾问透露预计售价在32000元/㎡，这个价格已经触顶寮步房价天花板，加上现在政府对房市管控力度越来越高，自新政出台后，东莞很多楼盘来访量成交量都明显降低，东莞本地投资者热情已大打折扣，楼哥认为虽然万科项目能带来一定的品牌溢价32000元/㎡在寮步来说是有点虚高的，短期内是很难有太大的上涨空间。
05
楼哥总结
总的来说，万科金域东方是一个少见的周边生态环境生态和商业配套都能兼具的楼盘，自身条件优秀加上万科品牌加持，因此项目是存在比较高的吸引力的。
寮步本地客户购房欲望并不算很强烈，价格接受度比较低，楼哥猜测本项目的客户更多的是受城区高房价挤压外溢，高级白领、企业员工及个体户，而32000元/㎡的吹风价，完全可以去考虑城区的二手房或其他泛城区的新房。
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