01
再去白沙，发现它相较于去年，其实没有多少变化。
沿着郑汴物流通道走，路两边是已经泛清的绿化和盛艳的樱花、桃花。
过了京港澳高速，路北是在建的家属院永盛苑，路南是翠绿的绿化、麦田和铝材市场。
银榕居旁，河南省实验中学依然是工地状态。
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北侧的蓝城诚园，去年我来时已经交房，装修声时不时传出来；今年过去，在小区内部转了一圈，入住的人还是不多。
象湖东几个楼盘汇聚的区域，新交房的几个楼盘，居住率比较高的是融创象湖壹号的一期、二期和星联湾早期交房的小区。
如永威森林花语、星联御象湖、美景东望人气依然不足。
白沙除白沙镇以外的区域，最成熟的聚居区域有两个，一个是西部的郑信路板块，一个是象湖东的有色地质家属院附近。
这两个板块，都是由人口长期集聚而形成的居住氛围。
郑信路板块与东区就隔着一条京港澳高速，开发时间比较早，早在2010年以后就陆续进入开发阶段。上东城、水木年华、雅居乐国际花园、中建翰林苑……商品房、家属院内购房、安置房交织存在。学校、医院、商业，配套很齐全，居住人群也相对杂乱。
有色地质家园是地矿局的家属院，交房时间早，经过较长的时间周期成为了周边租住、生活的聚居地，配套相当齐全。
这两个，是典型的由本地就业或居住外溢人群长时间沉淀所积累起来的人气区域。
白沙的发展，靠的是人口自然而然的外溢。
躁动繁华过后，它的实际落地没有当初预想的那么快。
02
白沙的新房已经不多了，而且在售的新房多是改善或者豪宅。
抛开建材厨卫、仓储物流市场所在的白沙镇，白沙的核心区域剩余在售的全是改善盘。
河南省实验中学旁的银榕居，8栋小高层，南侧楼栋去化的七七八八，北侧2栋现在主力在售，面积98㎡、118㎡、128㎡和143㎡。
傍着河南省实验中学，银榕居曾经傲娇地不行。房价卖到2.2-2.4万/㎡，因为1.2万/㎡的限价，多出来的房款还需加到首付里面，一套98㎡的小户型首付都需要130-140万。
如今再去看，房价已经降下来了，精装单价1.9万/㎡左右，也不再有1.2万/㎡的限价，可以按正常首付30%付款。
象湖东贾鲁河畔的星联枫桥湾已经卖到了二期东地块。产品是挺好，纯粹洋房产品，铝板+玻璃幕独特的外立面造型让它在白沙尤为惹眼。
一期已经卖完，在售二期东苑，面积142㎡、175㎡和195㎡，全是大面积纯粹户型，精装标准也很高，对外讲4000元/㎡，精装价格2.2-2.4万/㎡，房价相较于西苑也降了2000-3000/㎡。
除了这2个，还有一个神神秘秘的郑东华府，卖的是洋房和小高层产品，123-414㎡的大户型。价格也不便宜，毛坯1.65万/㎡，精装价2.7万/㎡。
探遍整个白沙，就能发现除了白沙镇以外，白沙的新房市场已经没有正常的刚需和改善楼盘。剩余的全是难卖的钉子户和CEO盘。
换句话说， 白沙的新房市场已经萎缩大半。
这个曾经的网红新区，即将全面进入二手时代。
03
看白沙的二手房市场各个楼盘的量价，最能体现区域和板块的价值。
白沙现在卖的比较好的板块，集中在郑信路板块和象湖东板块。
郑信路板块二手卖的最好的是南熙福邸、雅居乐国际花园和上东城。
上东城90天卖了18套
南熙福邸90天卖了10套
雅居乐国际花园90天卖了8套
上东城和南熙福邸就是纯粹刚需盘，最大的优点就是便宜。上东城1.1万/㎡左右，南熙福邸1.2万/㎡左右。
雅居乐国际花园是片区的刚改标杆，小区品质物业非常不错，价格1.4-1.5万/㎡。
象湖东板块卖的最好的是有色地质家园和融创象湖壹号的一期和星联湾。
有色地质家园AB区90天成交22套
星联湾成交11套
融创象湖壹号一期成交12套
有色地质家园很便宜，价格9000元/㎡左右。
融创象湖壹号一期1.3-1.4万/㎡，星联湾1.2-1.3万/㎡。
白沙最具流动性的二手板块，还是在配套齐全，居住氛围浓厚的板块。
房价梯队上，郑信路板块优于象湖东片区。
04
作为一个新区来说，白沙区域太大，156平方公里的面积等于再造了一个郑东新区。
处于城镇化后期的白沙新区，在后期规划的落地和呈现上注定速度不会太快。
如白沙这样大的新区，借助全国其他城市建新区的经验来看，
如果想100%的发展起来，最关键的在于产业导入。
产业，才会带来地缘的人口，有了人口，区域才会一点点成熟。
产业-人口-配套三方由此才能形成相互的良性循环。
这一点白沙做的还不够。
虽然部分省级单位已经东迁，地铁正在修建，河南省科技馆等已经落位，学校已经修建甚至招生，但这些对于常驻人口的导入影响不是太大。
白沙，需要培育起自己的地缘性人口。
这就需要白沙去一点点地落地产业，大数据、云计算、高端商务、电商产业，把产业落地下来，白沙才能真正实现角色转换。
如此来看，白沙腾飞之路还需往前走很远。
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