最近，很多人问我，到底现在能不能买房？
元旦之后，住建部和央行不断出手，各地新政疯狂输出，包括郑州、兰州、成都、东莞、重庆、乌鲁木齐、天津等，密如雨下，一个比一个猛。
我们可以看到，售楼部、房产交易大厅，二手房的带看和成交都比去年活跃很多。
如果说，你真的是有自住需求，这段时间也确实是个不错的时机。
只是，尽量不要急着网签，能拖几天就拖几天。看看有没有新的政策出台。
年初的时候，央行也说了，地方可以根据自身的情况调整房贷利率下限。
也就是说，房贷利率还有下调的空间，至于能不能降，还要看市场的是否会继续下行。
所以，先别急着网签，等等看，到时候房贷利率也会更低。
01
2023年以来，房地产政策面就出现了调整！
比如：降首付、降利率、限购放松、换房退税等等。
不过，这些政策只是惠及到新增购房人群，对于存量房业主来说，并没有任何优待。
过去一年，高位站岗的存量房业主们，最大的呼声就是转按揭、降房贷利率，希望能够进一步减负。
什么叫商转公？
把还没还完的商业性住房贷款，转为个人住房公积金贷款。
为什么要商转公？
拿合肥来说，从2017年开始，房贷利率打折时代基本就终结了，一直到2022年初，但凡在这五年时间里买房，商业房贷利率都在4.9%以上，5.88%以上的大有人在，最高甚至到6.37%。
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但最新的个人住房公积金贷款利率有多低？最低只有2.6%。
首套房公积金贷款利率，五年期以下，2.6%；五年期以上为3.1%；
二套房，五年期以下为3.025%；五年期以上为3.575%。
但最新的个人住房公积金贷款利率有多低？最低只有2.6%。
首套房公积金贷款利率，五年期以下，2.6%；五年期以上为3.1%；
二套房，五年期以下为3.025%；五年期以上为3.575%。
为什么商转公呼声如此高？
算笔账，以100万贷款，30年期限为例。
如果用个人住房公积金贷款，按首套3.1%来算，月供4270元，利息总额53.7万；
近五年的存量商业住房贷款，对应的月供和利息以及与公积金贷款的差值，都梳理在下面一张表格里，很清晰。
你看，同样100万贷款，用公积金贷款总利息只有53.7万，但用商业贷款，即便是过去五年里较低的利率5.5%，利息总额也要超过100万，差了一倍多！
白白多出五六十万利息，这一比，简直血亏！
02
随着新年政策的调整，目前全国已有十余城市开放商转公，但阜阳迟迟还未行动。
1、兰州：开通商转公业务
1月5日，兰州公积金中心发文，为减轻职工负担，开通商转公业务。
什么人能申请商转公？如何转？
兰州设立的条件如下：
市内住房，贷款未结清；
有证，不动产权证或房屋所有权证；
正常偿还商业住房贷款一年以上。
市内住房，贷款未结清；
有证，不动产权证或房屋所有权证；
正常偿还商业住房贷款一年以上。
怎么转？将原商业住房贷款剩余本息超出公积金贷款金额的差额部分，以自筹资金方式足额偿还，商业住房贷款本金剩余余额转为住房公积金贷款。
简单说就是，只用凑钱把差额补足，剩余本金就可以直接转成低利率的公积金贷款。
2、青岛：开放商转公
前不久，青岛也开放了商转公，并公布了细则。
相比于兰州，青岛的限制更多：
1、必须是2017年1月1日至2021年12月31日期间商业贷款，且利率上浮；
2、必须是新建商品住房，二手房不适用；
3、必须是青岛唯一家庭住房；
4、必须是借款主贷人缴纳公积金6个月以上，主贷人无公积金其他成员的不能用；
5、必须补齐差额才能申请。
1、必须是2017年1月1日至2021年12月31日期间商业贷款，且利率上浮；
2、必须是新建商品住房，二手房不适用；
3、必须是青岛唯一家庭住房；
4、必须是借款主贷人缴纳公积金6个月以上，主贷人无公积金其他成员的不能用；
5、必须补齐差额才能申请。
青岛的特色在于第二条和第三条，兰州商转公并没有限制买的必须是新房，但青岛直接提出了买二手房不能商转公；这点对二手房购房者们，并不友好。
3、十余城开通商转公业务
除了青岛和兰州，近一个月里，匆匆开通商转公的城市至少有十个以上。
比如镇江，不仅开通商转公，商转公贷款办理还有贴现。
还有九江，全市范围内恢复“商转公”业务，直转模式、自筹资金模式。
以及青海西宁，同样不要求提前结清，只需要补齐差额部分。
但西宁，还限制了银行，目前试点期，只有原商业住房贷款为农业银行或建设银行的，才能办理直转，后续逐步扩大银行范围。
还有新疆伊犁和吉林。
吉林提供两种方式，即“先贷后还”和“先还后贷”。
但“先贷后还”要求，只能在原贷款银行申请办理；而“先还后贷”不做银行限制。
这还只是开始，接下来，还会有更多城市会快速加入商转公阵营。
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