有些销冠，不如不当，比如荔港南湾
即便它常年霸榜荔湾二手成交第一、没掉出过广州二手活跃楼盘前十、年后网签逆市环比增长46.67%，但很多人对它的第一反应依旧是：
emm…你谁？
大隐隐于市的江湖高手？
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房产君可太好奇了，决定 踩一轮 （顺便炫盘西关肠粉）。
｜荔港南湾
想上车市中心的刚需er，你真的要看看～
废话不多说，房产君先给这个楼盘来个总结：
1、有学位需求，想读省一级华侨小学的家长可以买。
2、喜欢江景。不介意楼龄的朋友可以买。
｜荔港南湾隔江望大坦沙和金沙洲
3、在附近上班/生活，预算不高，首套房上车的朋友可以买！（目前单价3.7-5万/平，2房总价约280-330万，3房总价350-430万，比较亲民）。
至于什么人不能买嘛？容我先卖一个关子！文章后面我会说到。
荔港南湾，凭啥是销冠？
地段好，双地铁加持，可直达珠江新城
荔港南湾在荔湾老城区中山八板块，距离最近的西场地铁站约1公里，5号线直达珠江新城。
等在建的13号线二期年底开通，西场同站换乘，可以实现从古早的北京路、珠江新城、金融城到鱼珠黄埔临港经济区丝滑 （打工）捞金
社区大，配套好，还有一线江景
老城区嘛，多少人图的就是它的方便和烟火气，荔港南湾配套非常成熟。
商业上，小区自带商业楼裙，一期A-G区全是居民楼，二期H区4层以上才是住宅，1-4层则做生意的，电影、服装、理发咩都有。
｜荔港南湾H区商业楼裙
老广特有的生鲜街市，小区里就有三个，很多老板都是邻居，熟人熟价格，保证平靓正。
｜小区内三处市场之一
还嫌不够？过条马路去对面，南岸牌坊和南源新街市等你，肠粉、煲汤、海鲜粥管饱。
｜小区对面的南源集市
能吃是福
啥，太俗？想去有风的地方看看诗和远方？ 省点机票，楼下就有。
荔港南湾西临珠江，1公里江岸线视野超开阔，有些高层单位的业主还能和大坦沙、金沙洲的亲故来个远距离的拥抱。
能想象飞鸟与鱼就出现在你家阳台和楼下吗？啧啧奢侈。
｜荔港南湾F区楼下
小区里还配套有中庭花园、空中花园、游泳池，绿化率40%，加上自带江岸线，生态环境一个字：绝。
｜花园
省一级学位，上车门槛还不高
教育配套上，这个小区门口就是省一级华侨小学，1公里内还有西关海一商幼儿园、南源幼儿园、环翠园小学、广雅小学、西关广雅一堆学校，孩子上学愁不了。
荔港南湾A-G区的业主孩子可以对口入读华侨小学，小学基础打牢了，考进西关广雅自然不在话下。
哎，听说隔壁西关海也是学位房，对口小学是市一级环翠园小学，但可以直升西关广雅？
确实没错。不过西关海均价6.5万/平（贝壳二手房报价），主打豪宅户型，上车困难。而且据中介说，开发商和学校签约只剩5、6年了，家长一定要算好年份呀。
同为学位房，荔港南湾4万/平上下的房价就显得更诚意十足了。
这个小区有啥缺点？
省级学位可以读，但不同组团有差异
一个楼盘哪有那么完美，总有一些试图劝退一波人的短板。
首先是学位差异。
一期A-G区业主可以直接对口入读省一级华侨小学，而二期H区业主对口的是对面市一级环翠园小学，所以楼龄新的二期均价反而比一期便宜。
｜环翠园小学
｜贝壳找房
网传二期部分业主，多年拿不到房产证
网传，二期H区4-6号楼因为开发商违规被法院封存、产权未确权未办理预售证直接往外卖，业主入住多年还拿不到房产证，所以我们可以看到，销售中心不卖房、兼职做起疫苗接种处的奇葩现场。
如果市面上有人卖这里的房子，千万别当冤大头，多的是自己淋过雨也要把别人的伞撕烂的人。
｜销售中心
容积率高，车位少，物业差，私密性不高
荔港南湾建成于1999-2008年，A-H区都是28-32层的联排电梯高层，共有29栋、5545户。
体量非常大，容积率超过4，很多问题也浮现出来。
1，停车位900个，5000多户住户，车位非常紧张，很多人只能去租临时车位（也只有100多个，先到先得，18元/天）或高价租附近写字楼和隔壁小区的车位（1000-1200元/月）。
2，楼栋密度高，家里隐私曝光常态化真的会吓退密集恐惧症，网友对此深有同感。
｜跟对面的邻居说嗨嗨
3，物业管理口碑不太好，物业费1.5元/平/月，虽然便宜，但是很多服务做得敷衍，电梯老化维修响应也不及时，有老业主实在受不了写信控诉发在社交平台。
｜安全楼梯
4，这里因为地段好、有学位、生活方便、价钱适宜，20年来，住户圈层越来越“有容乃大”
2000年左右荔港南湾还是明星盘，吸引了一波新世纪捞到第一桶金的中产精英，接着作为福利房分配给教师、警察，后来小区对面批发城和集市逐渐成形，过来买房租房当过渡的又一波。
社区超大，户型超多，怎么选？
接下来，我们来聊聊今天的主食：户型怎么选？
小区以2梯6户/2梯7户为主，以63-79平2房和75-85平3房居多，在贝壳放盘189套。4房也有，142-263平，不过货量极少，挂牌价650-1180万，单价约5万/平。
荔港南湾毕竟是2000年前后的老楼盘，密度也高，像楼龄超过20年的ABC区的房子，位置临马路、格局设计老套、楼间距紧凑、电梯等设备时不时掉链子，各种问题要有心理准备。
像B9栋，一共就2部电梯，坏了1部，早上11点不算高峰期等了10分钟都下不去！
｜B9：贴白瓷砖好像公卫啊
电梯是大家的，OK，那来看看房子里面。
第一套是B9栋东南向3房，84.3平，358万，4.25万/平。
一进门就听到刺耳的车鸣，厅出阳台就图个景观好，但我看到的啥：一半道路，一半破碎的城启大厦后腰子
除了噪音和景观不好，格局切割得倒是方正，不过进门穿过餐厅之后的过道我不喜欢，拿卫生间当屏风我不李姐
第二套是C10栋东向2房，72.87平，330万，4.53万/平。
和第一套差不多情况，厅出阳台视野三段式割裂：隔壁的楼栋、马路、学校。还是有噪音问题。
房子整体采光还可以，但厨卫有暗角，卫生间尤其是（刚吃完饭吧，图就不放了）。
第三套是D18栋东南向3房，85平，405万，4.76万/平。
这套位于小区中间位置，厅出阳台可以看到中庭花园，但楼层低了依然有被吞噬感。
客厅房间格局采光都能接受，不过厨卫还是痛点。
从F区开始，房产君的看房之路突然豁然开朗、柳暗花明、明天会更好，但也是建立在💰的基础上。
第四套是F22栋西南向2房，73.74平，373万，5.06万/平。
飞机户型，房间方正得跟有强迫症一样，厅出阳台、两个房间飘窗都能一线望珠江，连方便的时候都能看到同样视野（amazing）。
最后一套是H3栋南向2房，73.76平，310万，4.2万/平。
这套胜在楼龄新、电梯包括户型设计相对现代化和合理化，如果不介意对口学校从省级降到市级的话，H栋倒是性价比更高，楼下就是商业，生活方便，很适合自住。
如果只是买学区，然后放租不自住的话：
ABC区63-72平2房随意，单价3.7-4.2万/平，不过尽量绕开B9和C10，尤其是东向和偏东向单位，紧挨马路，城墙厚的隔音玻璃都挡不住噪音（毕竟也要考虑未来出手和租户情绪稳定嘛）
如果既求学区，同时也要自住的话：
可以考虑DE区，单价约4.5-4.7万/平，北望中庭花园和空中花园；
手头宽松的话，请大胆冲刺FG区，单价4.6-5万/平，63-79平2-3房都有，西向偏西向望江单位超舒胡～
如果对自住要求高、学位等级反而可以让步：
H区1-3号楼， 单价4.2万/平，73平2房足够了 （别碰4-6号楼，有产权纠纷）。
荔港南湾不适合什么人呢？
1，用来养老，达咩！小区对面虽然是敬老院，但是正经三甲医院在3公里开外不咋厚道；
2，追求居住人群纯粹，达咩！因为地段好、价格适中，圈层比较复杂；
3，强迫症、密集恐惧症、龟毛人格，达咩！荔港南湾是出了名的高密度社区，房子格局要靠挑，物业也有点扶不起，如果你住在这里，可能会加重你的精神负担。
大家觉得这个小区怎么样，这个价格值得不？
评论区，我们一起聊一聊！
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