国有银行坚持落实“房子是用来住”的精神，强化住房租赁市场金融支持，对推动我国住房租赁市场发展起到了促进作用。但在具体实践中，也出现了一些亟待厘清的法律问题。本文从业务探讨的角度出发，尝试剖析银行推动住房租赁战略中潜在的法律风险，为住房租赁市场持续健康发展建言献策。
一、住房租赁市场金融支持中相关法律风险分析
（一）厘清新型存房（不动产财富管理模式）法律关系
首先，房东与建信住房（住房租赁机构）是何种法律关系？笔者认为属于租赁合同关系。房东与建信住房签订《委托代理存房合同业务书》，由建信住房代理房东将房屋出租，并与房客签订《房屋租赁合同》，行使房屋租赁管理相关权利。虽然形式看似“委托合同”，但从内容来看，更具有租赁合同性质。房屋租赁机构不管是否租出房屋，都需将全部租金一次性交付房东。一般委托合同在房屋未租出去的情况下，房东没有租金，存房业务更具租赁合同性质。其次，建信住房与建方公司是何种法律关系？笔者认为是委托合同关系。建信住房委托建方公司修缮、改造、管理所收房屋，建方公司按照约定提供相关服务，并收取一定报酬。由于建方公司还有自营房源，需注意表见代理的法律风险。再者，建信住房与租客之间是何种法律关系？笔者认为也是租赁合同关系。由于建信住房将所收房屋再次转租给租客，两者形成了新的租赁关系。
在具体实践中，银行并未真正参与存房业务链条，并非存房业务法律关系主体。如果银行对建信住房提供信贷资金支持，两者之间产生借贷合同关系；如果银行向租客提供金融服务，则相应形成借贷合同、委托代理合同、储蓄合同等法律关系。如果银行在社会上推荐存房业务，就可能与建信住房构成居间合同法律关系，这显然存在超越银行经营许可范围的重大风险。
（二）银行合格押品是住房租赁权还是住房租赁收益权问题
住房租赁收益权作为银行押品更具有法律可行性。住房租赁权只是一种设定在契约之上的债权，性质上属于债权。根据物权法定原则，租赁权不能作为担保物权。住房租赁权范围笼统模糊，目前没有租赁权可以质押的相关法律法规。《民法典担保制度司法解释》（以下简称《解释》）第六十一条规定，基础设施和公用事业项目等收益权可以出质。住房租赁收益权与基础设施收益权均具有收益来自不动产的利用等特点。住房和城乡建设部《住房租赁条例》（征求意见稿）中明确指出，住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。住房租赁收益权可视为现有的以及将有的应收账款，同样属于可以出质的权利。
（三）公共租赁住房（公租房）是否可以作为银行合格押品
1.政府部门以及以公益为目的的非营利机构持有的公租房不能抵押。根据《解释》第五条规定，机关法人提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，经国务院批准除外。《民法典》第三百九十九条规定，为公益目的成立的非营利法人所拥有的教育设施等公益设施不得用于抵押。在实践中，公租房等同于教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施等公益设施，以公益为目的的非营利机构持有的公租房不能抵押。
2.营利法人所有的公租房能够抵押，但应注意实现抵押权的特定要求。《解释》规定，登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由，主张担保合同无效的，人民法院不予支持。营利法人所有的带有公益性质的公租房可以用于抵押担保，但公租房的土地和房屋具有特殊性质，实现抵押权需遵循不得改变土地用途等特定要求。
（四）法律对房屋承租人特别保护及冲突处理
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1.租赁权对抗物权的例外。《民法典》第七百二十五条规定，“买卖不破租赁”，租赁权优先于受让租赁物的第三人所有权。《民法典》第四百零五条规定，租赁在先的，可以对抗抵押。实践中，抵押权人很难通过有效途径去查实抵押物的租赁状态。如果抵押人与承租人恶意串通，通过倒签或虚构租赁合同的方式就可能影响抵押权实现。
2.居住权和租赁权的冲突处理。居住权是新型用益物权，为特定人群的利益利用他人之物的权利，只能由自然人享有。居住权设立的目的，主要是为了解决赡养、扶养等生活需要，以无偿性为原则。《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。《民法典》并未明确禁止已经出租的住宅设立居住权，但参照“买卖不破租赁”的规定，在租赁合同有效期内，居住权应不得对抗设立在先的租赁权，期满后，居住权人才可以行权。
二、关于金融支持住房租赁市场的建议
（一）厘清创新业务的法律关系，构建风险隔离防火墙
1.明确各方主体权限和经营范围，避免产生误导。在实践中，存房业务的市场主体是建信住房，建行作为金融机构要遵循《商业银行法》的限制和规范，注意把控业务边界，区分银行业务与房屋中介业务。严格实施人员隔离、业务隔离与物理隔离。宣传避免使用银行等误导性表述，后端运营机构要加强信息披露，区分自营及受建信委托运营业务，防范表见代理法律风险。
2.严格落实提供金融服务相关监管规定，避免关联交易风险。建行向关联方建信住房发放贷款信贷条件不得优于第三方，关联交易应符合公允的商业原则。建信住房属于非金融牌照企业，应避免直接或变相为房主或租户提供融资服务。
（二）实施全流程法律合规监管，精细化防范风险
贷前环节，加强客户选择和项目合规性管理，确保房源真实、稳定、权属合规、手续合规。贷中环节，将租赁收益权为质押标的设立应收账款质押，要求出质人开立特定账户，“特定化”收款账户，仅用于接受租金收入并单独管理。注意抵押权、租赁权、优先权的正确顺位，确保银行债权顺利实现。银行应对房屋全面调查，尽量接受没有租赁权、居住权的房屋作为抵押物，或者确保抵押在先。贷后环节，加强对交易背景材料的审核，贷款资金严格执行受托支付至交易对手的规定,并核查贷款资金用途。要求其他担保人出具书面承诺，同意“无论银行是否放弃质押人提供的质权，仍需承担担保责任”。
（三）构建支持租赁市场良好的外部环境
1.构建租赁市场良好的法制环境。我国住房租赁市场法制建设正处于初级阶段，建议尽快正式出台《住房租赁条例》，对住房租赁市场各方主体的权利与义务进行规范，明确住房租赁市场交易流程、具体内容等，建立一套完备的 REITS相关法律制度体系。
2.完善征信系统和租赁登记备案制度。打造租客、房东、银行及租赁机构的信用体系，防范不良房屋租赁机构以及承租人的不法行为。现有房屋租赁登记备案制度看似与公示有关，但实际上属于公法。租赁登记效力须具备民法上的效力。如房屋租赁未登记，没有对抗物权的效力，应建立房屋租赁状态查询公示机制。
3.出台支持住房租赁的其他措施。探索住房租赁补贴制度，对承租人以不同形式进行补贴。完善住房租赁公共信息管理平台，提高租赁市场信息透明度和公开度。推动租购并举政策尽快落地，增加居民在教育、医疗、就业、养老等方面享有的权益保障。加强住房租赁市场和金融监管力度，鼓励业主将闲置房源出租，引导消费者合理消费。
