撰文：悟净 美编：若菡 校对：紫藤
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烂尾治好了新房癌！
买房这件事儿上，两年前郑州房地产市场，依然还是新房称王称霸的时代。
在过去，我们经常收到粉丝们的提问是：
这个新盘怎么样之类的开放性问题。
但如果你要推荐其买确定性更强的二手房，大多数是不能接受的。
即便同样的城市配套、地段、学区，新房比二手房哪怕贵上1000元/㎡甚至更多，大多数购房者仍旧愿意选择新房。
这很好理解，因为当时来说，新房毕竟从产品设计上更能抓住年轻群里的喜好。
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对比年代感突出的二手房，户型设计一言难尽，新房显然更好。
同时，数年前二手房还要征收高达20%的差额税，在税费上并不占优势。而且，买卖二手房程序繁琐，手续复杂，需要来回多趟的沟通、办理。
这对于初次接触房地产的人来说，确实是有一定的门槛和抗性。因为单就手续来说，新房手续更简便，中间还有置业顾问全程跟踪，买房人就不用那么出力。
但是，随着郑州楼市的变化，很多新房楼盘陷入停工风波。慢慢很多对于楼盘能否交付心存疑问的人，都转向所见即所得的二手房。
而且，二手房利率下调通常比新房要早，对利率更敏感的人群也乐于选择二手房。
这些因素合理的最终结果，就是郑州二手房2023年3月成交约10418套！
不过根据我的判断，未来一段时间内郑州二手房的成交量依然是超不过新房的，但二者之间差距会逐步缩小。
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二手房，首套20%首付！
前段时间，相信大家朋友圈一定被一条消息刷爆。
其实，从2022年开始，针对新房和二手房的20%首付就一定有消息传出。
一会儿是新房说执行到位，一会儿说是二手首套开始20%执行。一会儿又说非主城区之外的某些区域开始执行20%首付，一会儿又开始网传说是取消政策。
根据我们和一线置业顾问的交流，其实政府层面除了少部分外围组团是只做不说之外，大部分主城区内的新房楼盘是不能执行20%首付。
因为不符合政策，只有少部分征信优质的客户可以通过项目向银行申请。
但这次，针对二手房首房首贷的20%政策，可以说是倚天一出，谁与争锋的态势，宣传那是铺天盖地。
我们为什么没有第一时间说这事儿呢，因为怕又是狼来了，等狼真的来了，再说也不迟。
现在看，这个政策大概率比较稳，目前建行、工行、邮政的二手房交易可以执行20%首付，利率还是按照首房首贷3.8%。
这就猛了，好比吃川菜，光辣不麻不得劲，还是少点味道，要又麻又辣才过瘾。
首付比例降低，直接将一部分手头预算不足的人群纳入到目标客户的范围，另一方面首房首贷3.8%的利率再一叠加，这不就是又麻又辣吗？
很多二手房的潜在客户，也都十分清楚，这是上车的机会！
客户多了，自然带看也就多了，带看多了自然成交也会多，这是一连串的连锁反应！
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带押过户和公积金新政！
除了以上的利好之外，还有两个政策也利好二手房成交！
其一，就是公积金政策的不断调整。
去年开始，公积金政策就开始了不断调整，比如“1+8”郑州都市圈公积金互认业务，实现都市圈内公积金贷款互认互贷。
相当于郑州大都市圈内各个城市缴存公积金都可以来郑州买房了，简化手续且扩大购买人群。
今年呢，根据消息：首先是放宽公积金的贷款额度，进一步提高。虽然还是有一定的夫妻存缴比例的限制，但额度提高自然是覆盖面更广了。
其次是，出台灵活就业自由户政策的管理办法，可以不用交社保，不用挂靠单位，自己就可以交存公积金，在买新房、二手房的时候使用组合贷款。
这一点也很重要，以前社保需要挂靠单位缴纳，灵活就业的自己交社保成为难题，后来个人也可以自交。现在公积金也可以自己缴纳，不用在设置那么多的附加条件。
其二，就是带押过户。
去年时候，就有带押过户消息传出，不久前郑州也有受理办理成功的案例。
但这次不同啊，这次是央媒发声。
带押过户好处是显而易见的：
1、目前大部分房产都有贷款，这已经是常态化。按照正常交易流程，任何买卖过户操作之前，都需要把贷款结清后才能够继续履行下面的交易流程。
其中就涉及到一笔金额不小的过桥资金，以前大部分是由民间借贷以不菲利息从中收取，现在这笔钱就省下来了，少说也是几千到几万块。
2、带押过户，直接减少交易环节，提高了二手房交易效率，同时也降低买卖双方交易风险。
在交易过程中，买卖双方风险最大的时刻就是办理过户时中间环节出错。
而从赎楼开始，到办理完过户，同步抵押给银行，放款时间通常都要一周起步。这期间对于买卖双方都是等待成本，很多二手房交易的漏洞和纠纷也从这一刻产生。
现在这种手续的简化、费用的降低，直接就会刺激不少房东和二手房客户下场交易，就是希望郑州这方面的动作可以再快一点，尽快形成量产规模，早日让市民享受到这个好政策！
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站岗的，起来卖房了！
看好未来二手房成交量不断持续放大的原因，除了这些，还有就是过去几年买房的房奴大多在高利率站岗，这部分人有强烈的卖出意愿，即便为了降低利率也乐于为之。
谈这个之前，我想先说几句题外话。
我们都知道，如今二环区域外取消限购，同时限售政策也调整，可以看出政府救市的决心。
但我想问你，作为一个持有房产的人，限售是在保护谁的利益？
当然一部分是保护开发商和房地产市场平稳有序，但最重要的，却是保护买房人的利益。
在以前，如果我这么说，很多人一定是嗤之以鼻的。现在估计大家都有比较深刻的认知了。
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，2017年到2022年，郑州新建商品房销售套数约为796700套。
因为过去数年间买房的人基本都是站在高房价、高利率的双高岗之上，如果没有限售政策的话，这些房源短时时间内充斥到二手房市场上，那会是怎么样的一种抛盘？
因此，二手房限售其实是保护大部分买房人的利益，但这依然阻挡不住很多人要卖房子的决心，其中有不少都是为了降低利率、为了改善、为了换城市、换房。
所以，在未来的郑州二手房市场中，我们会看到过去几年不少次新房出现，这部分人成为卖房需求最强的人群！
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该卖就卖，该买就买！
二手房不兴，新房不旺。房地产兴旺的本质就是人们改善居住条件的需求，其背后逻辑就是必须有流动性，买家能买得起，卖家能卖得掉。
在多种政策组合拳之下，郑州二手房的成交量放大，这是好事。
最后说几句建议。
对买房人而言：现在这3.8%的利率是福利，是国家在给你发钱。而且买入后还可以进行契税的补贴，真的如果有自住的需求，次新二手房真的不错。
对卖房人而言：如果你手里是老破小，为了杀老母鸡养更有价值的小母鸡，这是一个窗口期。但注意，你卖房一定是为了买入更好标的，或者是有了更稳妥可靠的投资渠道，不然不如不卖。
从郑州二手房成交趋势来看，地段好、户型差、房龄久的二手房老破小已经成了人不待见，银行嫌弃的产物，综合来看，能跑还是要跑。
同时，对于一些次新房业主来说，这也是个难得从窗口期。趁着现在不少人把安全交付摆在第一位，二手房首房首贷20%和3.8%利率的好政策，能置换就置换下，最起码也倒腾下把自己的高利率给降下来也划算的。
所以呢，别再死抱着价格不松口，带着诚意去谈，别跳价、别毁单，综合来看除了极个别优质的二手房之外，大部分二手房并没有那么强的溢价能力！
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