不知道大家还记不记得我们之前写过的几篇文章。
最近两年， 年轻人的买房大事一直是我们比较关注的一个话题。
一是因为随着城市的扩张，现在的长沙楼市正面临着从新房市场到二手房市场的转型。而年轻的刚需朋友们，是推动这进程的第一环，也是城市社会的未来主要发展力。所以，他们的想法和选择在很多时候都代表着社会、城市、楼市的一个风向。
其二，作为公司地产板块年纪最小的90后，我本人和我身边的朋友，也都正面临着年轻刚需买房的诸多问题与情绪。
这种大多以焦虑为主的情绪在今年年初的时候达到顶峰：《此刻，长沙年轻人正在焦虑》 。
限购放开，大量房票涌入，楼市连涨二十几个月，小阳春轰轰烈烈，虽然市场上仍有各种不同的解读，公司中的各位老师看法也不完全统一。
但摆在自己面前最直接的就是： 要买了。
家里所拿得出的首付和大多数年轻人差不多——35W，毕竟长沙的工资环境摆在这里，再多的话即便首付足够，动辄5000+的月供对于大多数人来说也很难负担得起。
就这样， 我们带着 35W在楼市逛了一圈，新房二手、望城、主城......
一线市场的变化，比很多人想象的要直接得多。
1.
新房是最先被PASS掉的
先说一下我的观点， 如果有合适的新房可选，我是一定会优先选择新房的。
原因很简单，眼下的大环境经历了一轮市场的筛选后，所留下来的 大多数项目都有着国企央企背景，交付其实无需太担心。只要不出现像**尖山*那样的交付大问题，适当的小毛病在我们看来其实是不可避免的，毕竟长沙的大环境就这样。
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而新房有着独一无二的优势： “新”。
首先是社区、园林、公区、立面整体形象的新。在看了几套钢管封窗的二手房、差到不能形的外立面、像安置小区一般的电梯间和深邃幽暗的车库后，你会明白为什么很多人只买新房，不是新的有多好，而是很多旧的真的接受不了。
其次是户型的“ 新”。
楼市一直在进步，而进步最大的就是户型。
简单举个例子，十年前的89平可能只能做两房，但现在 89平做三房都完全够用，甚至尺度感也还ok；而 十年前的130平基本都是大三房，但到现在130平是四房的标配。
某项目89㎡户型
房子的得房率或许没有增加，但空间的利用率肯定更高了。
并且，如果面积稍大一点， 新房户型普遍表现出来的居住体验也要远远优于二手。毕竟，当下的新房市场，大面宽朝南，南北通透、多套房、LDK一体化大尺度客餐厅 是主流。
中国铁建·瀚澜湾约128㎡户型
而眼下的很多二手房，客厅面宽只有三米出头甚至不足三米，长条状的户型采光也是大问题。当然，更不用说二手房中避不开的两梯八户甚至十几户的塔楼、筒子楼，以及乱七八糟的朝向和户型。
某社区户型，图源贝壳找房
这也是为什么我会优先选择新房的原因。
但是，为什么新房又是最先被PASS掉的呢？
原因其实也说过很多遍了， 一是偏，二是贵。
我们在新房市场上逛了一圈，最喜欢的是保利长交锦上120㎡的户型，但算了下首付预算，发现只能买保利北中心。
甚至，最近又听说保利北打算卖精装，市场上有观点认为：客户太多了、去化太快了，与其说一下子卖完，不如慢慢卖赚点利润。
值不值先另说，但35W首付肯定是很难买到好楼层了。连北中心都难买的情况下，那么刚需年轻人未来还能去哪？
金星北、丁字镇、暮云、麓谷、长沙县.....几乎都是城市外扩的边缘地带。
偏吗？相信每个人心中都自有答案。
但对于一个在后湖上班的人来说，这些地方实在是太远了。
2.
二手房市场也不太友好
那么新房不行，我们就看看二手的次新房。
结果出人意料的是， 二手市场也并不乐观。
你以为限售政策改了就能买到2019年的房子了？想太多。
次新房因为贷款回报、心理预期等原因，溢价 过高35万首付很难够得到。大多数人面对的二手市场，还是2012年左右甚至是零几年的产品。
因为我的朋友大多都住在南城，所以我第一个看的板块也是在南面，铁道学院、友谊路、省政府附近。
省政府实景图，图源网络
南城的二手房，以散为主，几乎没有像长沙润府这样的大盘。
一众散盘加上很多单位房、安置小区，有的太旧有的太吵有的户型又太差，想要在这么多小区中挑选到一套合适的房子，工作量巨大。
而在选房的过程中，乱花渐欲迷人眼，人的内心也在不断地取舍博弈。
刚需买新房的逻辑我们讲要买预期，未来才会有增保值、流通性，但到了二手好像又不是那么一回事。
比如说现在买7号线、8号线周边，是增长预期没错对吧。
但在没有车的情况下，最近几年的出行又要怎么办？而等地铁开通过几年准备转手换新时，周边的次新房开卖，2012年之前的老房子又能否高价出手？
更何况，30年的房贷要在几年的时间中清掉也是一个不小的压力。
所以， 现在的刚需过渡买房越来越少了， 基本上都要考虑一步到位的问题。 小三房在大多时候都是唯一选项，毕竟两房住不久，大三房和四房又买不起。
那么我们说，不求未来增保值、流通性之类的，一步到位买个便宜的大的步梯房住个几十年， 让房子回归居住，可不可以？
如果你喜欢老房子的话，这套或许是个不错的选择
理论可行，但即便价格、户型、地段都很满意，天天爬楼和老旧的社区依然会让人心存芥蒂，毕竟是第一套房子，毕竟人生才刚刚开始。
卷的不到位，摆烂也摆的不彻底，一半理想主义一半现实主义，大概就是当代年轻人的现状。
当然，我们说二手买房还少不了一个关键人物：中介。
在走了一圈后，我们只能说长沙二手房中介市场真的良莠不齐。 在长沙，二手房中介的专业与否完全碰运气。短视频平台上人人都是大V，但流量并不等于可信度，稍不留意就直接踩雷。指望着当甩手掌柜让中介帮你挑合适的房子并不现实。
比起新房，二手买房需要你投入更多的时间与精力。
但好在虽然难捞，我们还是捞到了一套不错的，南湖新城，98平毛坯小三房售价108万。
只是没想到，二手房市场的涨势来得这么快。
3.
二手房悖论&小板块突围
比起之前的买房砍价，卖方临时加价好像成为了新的默认规则。
赶在签合同前，那套108万的房子临时上涨了22万，交易取消。
而当我们回过头 再去看之前的备选方案，结果发现不少房子不是已经成交就是进行了一定的价格上调，22万算是一个极端的案例，但2万3万也还是一个普遍现象。
图源贝壳找房
新房和二手房的市场其实很不一样，甚至很多时候二者还算是竞争关系。但在眼下新房的火热行情下， 二手房也紧随其后不遑多让。
改善时代，很多人置换大房子的前提都是需要将手中的刚需脱手 变现。
所以眼下的二手房市场也出现了一个非常魔幻的局面，一方面是挂牌量的飙升大家集体抛售，一方面是房东的集体涨价， 这边合肥炒房团刚说要退场，那边又有 一些 梅溪湖业主抱团“限价”。
相当魔幻了。
而据中介透露，眼下真正大幅上涨的还是看房客户和优质房源的成交速度，一些年前观望的人开始入手，而众多挂牌中，也只有那些高性价比的房子才能快速卖掉。
不过， 整体的行情依然是好的。 甚至不少中介门店都忙不过来，在急招熟手即插即用，来抓这波好行情。不出意外的话，今年二手房的成绩会很好看。
至于我们的看房之旅，告别了南城后，又到洋湖、大王山逛了一圈，后面也去了银盆岭、滨江、月亮岛，最终将目光锁在了金星路上。
金星路是个很特别的区域，南面是财政学院，冬侧西湖公园，西面是梅溪湖、麓谷，北面又到了桐梓坡湘雅健康城。它的板块范围非常小，区域内也没有什么重量级的规划与配套。
但没有了诸如滨江、梅溪湖、洋湖等大板块知名度的加持，它的价格也相对合理。
这就是小板块的魅力。
他们的最大价值就是“不远”，到各大商业中心、各大板块的距离都不远。
比如说福元路，万科城等一众大盘也是具备着不俗的性价比，对于刚需的年轻人相当友好；当然还有月亮岛，时代倾城至今仍是长沙二手房项目成交量榜单的头名。
随着二手房市场的火热，城市中一些已经成熟的小板块，在市场中也开始拥有越来越高的能见度。如果你现在正在二手市场中海底捞针，不妨关注下这些小板块。
当然，如果你有更好的选择与建议，也欢迎留言分享。
但不管怎么说，还是那句话，刚需上车请趁早。
