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锦博学府
产品类型：小高层16F
在售户型：71㎡-89㎡
装修情况：毛坯
均价：17600/㎡
容积率：2.0
绿地率：30%
车位比：1:1
交房时间：2023年5月30日
物业公司：时新物业
物业费：2.5元
楼盘地址：嘉兴市嘉善惠民街道四明路
地块优势：
楼盘属于嘉善城东国家级经济开发区（惠民街道），板块内是嘉善入住率最高的区域，也是二手房交易最活跃的片区。距离嘉善城中心直线距离3.9公里。
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周围竞品价格对比：
①大众馨苑：
小区为带装修交付，和锦博学府一河之隔，但锦博学府更靠近上理工学校；
大众馨苑品质更低、户型相比锦博学府差很多。
两个楼盘在售价格相差不大，成交单价都在1.75万左右，均有小户型。
和锦博学府相比大众馨苑多了一个带装修优势，其他方面不及锦博学府。
②铂樾怡庭：
小区同为城东板块，铂樾怡庭对口上理工的同时还对口浙师大附属实验学校。
铂樾怡庭比锦博学府更靠近城中心2公里左右。
铂樾怡庭在售单价和锦博学府单价相差不大，但铂樾怡庭为改善小区，最小面积96㎡起。
和锦博学府相比，铂樾怡庭以同等甚至单价更低的价格，却地段优于锦博学府，双学区配置，品质更高端，本地自住群体更多，就是面积要96㎡起，首付30万出头，月供比锦博学府多一千多元，门槛比锦博学府高点。
③江南御苑：
这个小区是2018年就开盘卖过，后面因为一些原因停工，所以给人一种不好的印象，同样是新房江南御苑拿地时间更早了，小区有配置部分安置房。和锦博学府相比江南御苑位置差不多，价格比锦博学府略低一点点。
周围二手房价格对比
旭辉公元城市：
这是2018年开盘，2021年交房的小区。
小区目前挂牌均价1.65万，实际成交单价在1.5万左右（当下不满两年额外需缴5%增值税和1%个税）。目前公元城市自交房后贝壳成交套数43套，存量房市场还不错。
和锦博学府相比，公元城市户型和品质都不如，但二手房价格中客户买到手单价比锦博低10%左右。
龙光玖云华庭：
这是板块内最新交房的小区，去年12月陆续开始交付。小区户型和锦博学府户型类似，品质同等，价格非常具有参考意义。
玖云华庭小区位于上理工学校南河对面，到学校没有锦博方便。但玖云华庭为装修交付。
目前玖云华庭小区挂牌均价在1.75万左右。1月交房以来贝壳展示二手房成交1套，成交单价1.5万，低楼层，额外需缴5%增值税和1%个税。
和锦博学府相比，玖云华庭距离上海理工大学附属实验学校更远，但玖云华庭为带装修交付，根据玖云华庭已成交这套低楼层二手房计算，客户买到手单价（含增值税个税中介费）在1.65万。
锦博学府小区置业总结
房地产投资价值首先基于存量房交易活跃度，只有在能交易的情况下房子才有价值的可能性；目前城东惠民街道小区二手房交易还是没问题，即便是刚刚交付的小区二手房马上都有成交。
城东上理工周围小区多以刚需产品为主，因为存量房市场中竞争重点在于品质和地缘优势，和锦博学府同等品质的有龙光玖云华庭，还有未交付的新城云尚风华。除了品质之外，地缘上龙光距离学校更远，新城云尚风华挨着锦博学府，锦博学府是地缘上最靠近上海理工大学附属实验学校的。
这个板块刚需小户型多，因此来自外省市投资客户或者当下买来还不住的客户占有一定比例，在价格上没有低洼和补涨的空间，未来涨价更偏向于大环境的走势，整个板块的上涨即更容易上涨。
置业建议：
如果作为纯投资预算首付在25万左右这个区间，选择这个楼盘相比郊区以及乡镇楼盘会比较稳定，因为存量房市场有成交，拥有学区的绝佳优势，板块土地供应也越来越稀缺。如果预算能提高城东最具性价比的项目当属铂樾怡庭。
考虑城东板块自己住，需要用学区配套，预算有限的情况，那么锦博学府是不二之选，虽然同板块还有大众馨苑在售，但未来一定是锦博学府更好。
如何选择好房需要掌握：①房子在主城区；②房子品质要高，最好改善型；③配套要有，学区，商业中心，轨道交通为重点配套，对于嘉善这样的城市学校和商业配套更重要；④二手房市场要有成交，房子买在这里如果不能流通那就是坏资产；⑤二手房要能出租，能出租且租售比在60以内（房价除以年租金），如果租都租不出去，没有入住率未来一定是购买力不充足，更不用谈涨价问题。
地产置业顾问：4008761016转123
世界500强复星集团旗下地产资管专员。
代理环沪所有楼盘，主营嘉兴、嘉善、平湖、海盐
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