第一,法律文件完整,确保项目合规合法。每一个EB-5项目,需要审阅的法律原文文件有近20份,最多的一份文件高达200多页。
第二,项目符合优先预留通道资格(乡村项目/高失业率地区项目/基建项目),确保可享受“无排期”红利。
第三,判断项目的真实性。在选项目时,需仔细确认项目真实存在,以及考量项目管理团队的资质和经验。
第四,项目本身是否经得起时间的考验,毕竟美国投资移民不是一个短期的投资。经过2022年的多次加息,美国目前正处于高通胀和高利率的环境中,股票和债券市场波动较大,而房地产是处于股票和债券中间的资产。因此,选择房地产投资相对安全,而在房地产类资产中,出租型公寓的抗通胀能力最强。
接下来,我们谈一谈美国的出租型公寓。
在美国的REITs市场中,出租型公寓REITs为主流业态之一。截至2021年底,美国出租型公寓REITs市值占比达14.30%,高于写字楼(7.06%)、购物中心(4.25%)、传统商场(3.29%)等物业。
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美国REITs市值占比
数据来源:Wind
从价值来看,美国等成熟市场的公寓型REITs,平均估值倍数为23.20X,高于办公(23.04X)、综合体(18.79X)、酒店(12.36X)等物业。
全球主要成熟REITs市场各物业类型估值倍数
数据来源:Wind
可见,在房地产类资产中,出租型公寓发展前景广阔。
其次,我们来详细了解,美国新泽西地区的出租型公寓。
新泽西是美国人口密度最高的州,所处的地理位置非常好,北接纽约。近年来,大量在纽约学习和工作的人涌入新泽西——
一方面,疫情之后远程办公成为了主流。根据仲量联行(JLL)去年6月的数据显示,美国办公室的占用率仅为疫情前水平的40%-60%;而“纽约市合作伙伴组织”的一项调查称,截止去年4月底,仅有8%的人每周五天都在纽约曼哈顿的办公室工作。
对于远程办公的人士而言,租住在新泽西能节省更多成本。目前纽约的月租金是3318美元,而新泽西的月租金仅为2375美元,住在新泽西能节省30%的租房成本。并且,如果住在纽约,他们需要额外支付4%的city tax,但是住新泽西则无需交这笔税。
另一方面,住房是美国家庭消费中较大的支出之一,人们对这一项支出的价格敏感度较高。特别是在当前加息周期下,美国30年期的房贷利率正不断提升且已经破6%,纽约不少房子的按揭月供超过了房租水平,这使得大量无力负担月供的纽约人涌到了租房市场。
比起纽约房子老旧且租金高,新泽西地区的房子普遍较新且租金低,随着地铁线的开通,从新泽西到纽约的通勤时间仅需约10分钟。
为了了解新泽西地区的真实入住率,我们特意于夜间来到靠近纽约河岸的4个长租公寓,发现这些公寓灯火通明,出租率分别高达100%、100%、98.16%、99.07%。
租房备受追捧,房源紧俏,房租水涨船高。尽管目前新泽西地区租金已较去年上涨14-30%,但对于纽约人来说,在新泽西租房仍是更具性价比的选择。
因此在加息时代下,新泽西成为了纽约乃至美国租房市场的热门区域。
新泽西地区出租型公寓实景拍摄,2023年2月
最后再看新泽西瑞丰高层公寓,这个项目正是位于新泽西地区的出租型公寓,在本轮经济周期下,展现出较强韧性及抗风险能力,除此以外还有以下优势:
首先,项目到纽约市中心仅10分钟车程,地理位置非常优越,人口也很密集,但却属于政府的高失业率地区。原因如上文所述,在新泽西居住的人大多为纽约工作的白领,政府在统计就业率时,这些人被计算在其工作单位所在地“纽约”,而非计入“新泽西”。因此,新泽西成为了高失业率地区,从而符合新政预留通道,享受“无排期”红利。
其次,开发商为新泽西老牌开发商,于1977年创立,创始人Joseph A曾担任新泽西市规划委员会的律师,于1970年代初担任泽西市重建局的法律顾问。Joseph A一家三代生活在新泽西,对当地十分了解,从90年代开始囤地,开发超过30个商业和住宅项目。
如果让我们把选项目的经验归纳总结,那就是“好项目+好团队”,自2010年开始我们严格按照此标准对EB-5项目进行筛选,至今已推出45个项目,募集3亿多资金,支持超过30亿的开发项目。10多年来,我们的EB-5申请获批率高达99.9999%,获批了1000多张临时绿卡和700多张永久绿卡,15个项目完成还款,300个家庭获全额资金返还。
在当下的市场上,美国新泽西瑞丰高层公寓是一个值得选择的EB-5项目,