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■ 张炜
近日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排。国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，明确了时间申报等要求。
相关专家在接受中国经济时报采访时表示，REITs常态化发行及范围扩大，不仅有助于盘活存量资产，优化投融资模式，而且可促进消费，推动经济增长。
消费基础设施纳入REITs发行
随着进一步推进常态化发行，REITs产品有望再次迎来扩容。中国证监会表示，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
“REITs常态化发行及产品扩容，对缓解地方政府的基建财政压力、进一步改善民生以及促进国内消费都能够发挥积极的影响，发行的净回收资金主要用于在建项目、新建或改扩建等项目，这也可以起到通过促进投资来稳定经济增长的作用。”上海对外经贸大学金融学院副教授、金融发展研究所副所长钟辉勇在接受中国经济时报采访时说。
植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时表示，《通知》体现了国家进一步推动REITs市场发展的决心。国内已有的REITs主要涉及产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等，此番将REITs范围进一步拓宽至商贸领域，这既满足了国内经济增长发展的需要，也符合REITs市场本身的发展需要。
58安居客研究院院长张波向中国经济时报表示，本次扩大REITs的范围，有利于商业地产的运营管理，推动收益稳定持续。与居民生活息息相关的百货商场、购物中心、农贸市场是受益的重点，通过REITs推进，可以进一步增强这类商业地产运营商的现金流，对抵御风险及稳定楼市起到积极作用。
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“国外的经验表明，REITs是商业不动产上市的主要渠道之一。例如，北美发达国家不仅REITs的市场规模大，同时REITs几乎完全占有上市房地产证券份额。这不但有利于商业地产的持续运营发展，同时能为更多投资者提供参与不动产项目投资的机会，给不动产项目提供更丰富的融资渠道及退出方式。”张波说。
公募REITs规模有望持续增长
据统计，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，已有27只REITs基金发行，募集资金超900亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等资产类型。
张波指出，从“十四五”期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用重点是住房租赁以及高科技产业园区、特色产业园等产业地产相关领域。目前租赁类REITs受关注度较高，主要涉及国企持有的保障性租赁项目。
马泓分析认为，从《通知》来看，申报项目存续期内的收益率大致在3.8%至5%之间。对比个人银行存款利率和其他理财产品，REITs产品股息率具有较为稳定且不低的特征，未来有望获得更多专业机构和个人投资者的青睐。
在钟辉勇看来，由于目前发行的REITs都是现金流较为稳定的项目，预计能继续获得投资者的欢迎。
马泓还表示，未来公募REITs市场规模可期，对房地产行业将产生积极推动作用。当前房地产开发商资产负债率普遍处于较高水平。为了满足扩张需要，房企需要拓展新的、健康的融资渠道对资产负债表进行“瘦身”。2022年末美国房地产住宅REITs占全市场规模的比例在13.6%左右。参考美国REITs市场结构，中国房地产REITs在2030年规模大概可达8000亿元至1.6万亿元，即平均每年房地产REITs规模可增加1000亿元至2000亿元。
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