2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之 长三角篇。
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图：2015-2022年长三角城市群代表城市商品住宅成交面积及同比走势
图：2019-2022年长三角城市群代表城市商品住宅成交面积月度走势
注：长三角数据覆盖上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波等城市。
数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）
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2022年，长三角商品住宅成交面积同比下降近四成，规模处于2015年来最低水平。2022年初，长三角地区受疫情影响较大，上半年商品住宅成交面积同比下降超50%，二、三季度疫情好转，利好政策陆续出台，房企抓住窗口期集中出货，商品住宅成交面积同比降幅明显收窄，但四季度疫情反复叠加需求集中释放后略显乏力，新房市场修复放缓。
2023年，随着政策持续改善，叠加高基数效应减弱，长三角商品住宅成交面积同比降幅或进一步收窄，长三角市场有望率先进入修复通道。
2022楼市、地市表现好于全国其他城市，
2023年新房市场竞争或进一步加剧，二手房市场有望小幅回暖
政策定向放松。2022年，上海根据市场变化及区域差异，灵活调整政策。限购政策定向放松，临港新片区一年积分即可购房；人才落户条件进一步放宽，落户人数显著增加；二手房评估价有所松动；购房成本降低，二手房个税退税政策实行，商业及公积金贷款利率降低。
土拍热度降低，涉宅土地供应增加。从土拍规则看，为提高房企参与度上海土拍规则微调，取消“打分”方式，直接参与竞价；降低资金监管比例降低房企成本；增加随机值规则确保公平。推出地块品质更佳，中心城区优质地块供应增加。从成交量看，2022年上海涉宅土地全部成交，土地出让金创新高。但土拍市场热度有所降低，底价成交地块占比上升。
新房价格上涨，市场热度“前高后低”。2022年，上海新房供应创近7年新高，同比增长43.1%，购房者选择空间变大，受供应及成交结构的影响，新房成交均价同比上涨15.3%，三季度疫后市场反弹，新房市场活跃度较高，高入围积分项目频出，四季度市场下行，全年成交面积同比减少4.0%。
二手房成交缩量，议价空间变大。2022年，上海二手房成交量创近5年新低，成交套数仅为15万套，二季度受疫情封控影响，挂牌量明显增加，虽出台个税退税政策及松动评估价，但疫后成交反弹力度不足，四季度成交量持续下挫，买方议价空间变大，观望情绪较重。
2023年上海政策调整空间仍然较大，预计将优化部分地区限购政策、降低购房成本等。基于2022年商品住宅土地供应及市场节奏，2023年新房市场供应量将有所增加，带动新房成交保持在高位，但不同项目入市时间接近下，新房竞争或加剧，二手房市场预计将有小幅回暖。
政策或持续小步放松，整体市场逐渐复苏，
但区域、结构分化明显
2022年杭州开启“按区施策”，多方面放松楼市调控。2022年杭州楼市调控更加细化，除滨江、拱墅、上城、西湖四个核心区，其他区县均根据各区市场情况优化政策；城西科创大走廊为促进职住平衡，实施差异化购房政策，范围涵盖临安、余杭、西湖部分区域。为加快市场复苏、释放刚性与改善性需求，2022年杭州从多方面放松政策，包括限购政策、公积金政策、落户政策、房贷政策、交易流程优化等。其中5月17日的二手房限购放松和11月11日“认房不认贷”、降低二套房首付比例的房贷新政对于市场的带动作用最为显著，短期市场热度回升。
集中供地规模持续收缩，板块热度分化明显。2022年，杭州历次集中供地供应规模持续下降，从第一批次的60宗，供应建面580.7万平方米，到第五次仅上市5宗地块，供应建面仅59.6万平方米。全年共成交131宗地块，成交总建面1165.5万平方米，同比减少30.8%，为近5年来最低。2022年杭州宅地市场整体热度相对平稳，但板块热度分化加剧，年内达溢价上限的地块基本位于江湾新城、钱江世纪城、宁围、北部新城等核心板块，房企竞争激烈；而临安、富阳和萧山、钱塘等边缘板块的地块基本底价成交。
图：2022年杭州历次集中供地供销情况
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2022年受供应减少和市场转冷影响，新房住宅成交规模下降超50%。2022年，杭州全年新建商品住宅成交1000.4万平方米，同比下降50.3%，成交规模受供应减少及市场转冷影响降至近7年来新低。从价格来看，2022年新建住宅价格为34742元/平方米，同比上涨9.9%。2022年杭州新房市场成交结构集中主城区以及热门板块，改善类的高价、大户型楼盘占比增加，推动整体成交价格上涨。
图：2016-2022年杭州市区商品住宅年度供销走势
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多轮政策刺激，下半年市场企稳恢复。2022年上半年延续去年低温运行状态，置业者观望情绪较重，房企推盘积极性不高；5.17二手房限购放松，二手房市场迅速回暖，市场预期逐渐向好。下半年，杭州政府多方面放松楼市调控，特别是11.11的房贷新政有效刺激需求释放，下半年新房、二手房市场呈现企稳恢复态势，12月杭州住宅成交翘尾。
图：2022年杭州市区新房、二手房住宅周度成交走势
（单位：万平方米）
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预计2023年杭州楼市政策仍将小步放松，叠加疫情防控放开对居民信心与预期的带动，杭州楼市大概率迎来复苏。但市场更多的是结构和分化带来的行情，中高端改善需求、品质刚需仍将主导市场，临安、富阳等远郊盘成交预计回暖周期仍较长。集中供地方面，2023年供地模式或更加灵活，供地频次、每次供地体量、供应的地块都将会根据市场情况灵活变动，继续降低土拍门槛，提高房企土拍积极性。
2022年市场筑底，
2023年或呈前低后高格局，但去化压力仍较大
2022年，南京房地产市场整体表现相对低迷。土地市场除核心板块外多为国企、地方平台底价竞得，商品住宅月度成交震荡筑底，市场整体成交规模回落至2018年水平，降温明显。
政策方面，2022年4月起南京先后出台多项政策，5月政策密集出台，涉及限购、限贷、限签等多个方面，如限购区域的放松、增加购房资格、利率下降、限售改为“合同备案日起三年”等，对市场回暖起到一定的积极作用，特别是4-6月政策激活了一部分购房需求，带动市场成交规模提升。2023年中央坚持“房住不炒”基调不变，南京购房政策或仍有继续优化的空间。
图：2022年南京楼市政策一览
数据来源：中指研究院整理
土地市场供需规模双降，供地形式调整为“小步快跑”，但收效甚微。2022年，南京土拍规则依然较为宽松，二批次供地政策调整，13幅地块取消毛坯限价采取“差异化定价”方式，此后在三批次所有地块均取消毛坯限价。从规模上看，2022年，南京涉宅用地共挂牌504.8万平方米，成交423.1万平方米，同比下降均在40%左右；土地出让金为1332亿元，同比下降35.7%；涉宅地块成交楼面均价为14794元/平方米，溢价率降至2.8%，多幅地块底价成交，仅9幅地块触顶摇号，溢价率为近8年新低。土地市场依旧较冷，第三批次14幅地块延期成交，且流拍数量增加。
图：202年南京供地成交情况
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新房市场规模回落，供需同比大幅下降。2022年，南京全年新增供应面积660.0万平方米，同比减少52.5%；成交面积797.1万平方米，同比减少39.9%。分季度来看，一季度受春节假期影响，上市项目较少，市场较为平淡；二季度开始，政府出台了多项放松政策，带动部分购房需求释放，二季度也成为全年成交表现最好阶段；三、四季度购房者预期下降，新房市场供销双端均走低，年底受政策端、金融端以及房企给与的优惠，市场规模小幅上扬。
图：2022年南京新建商品住宅月度供销走势
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市场库存走高，整体去化压力较大。截至2022年12月底，南京全市新房可售约918.4万平方米/约7.1万套，出清周期拉长至17.3个月。江宁、浦口以及三个远郊板块（六合、溧水、高淳）为主要存量区域，除核心区域外，整体去化压力较大。
图：2020-2022年年南京全市商品住宅可售面积及出清周期走势
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2022年南京市场震荡筑底，整体来看表现较为低迷。由于市场信心需要修复期，预计2023年上半年市场或仍将呈现波动趋势，全年整体或将呈现前低后高格局。随着房子回归居住属性，各家房企愈加重视产品本身，纷纷推出优秀产品力项目助力打造“品质人居时代”。
2022年核心区域新房市场表现相对较好，
短期整体市场调整压力仍在
2022年苏州购房新政密集出台。2022年上半年，尤其是3-4月，苏州受疫情影响较为严重，商品住宅市场成交量与往年同期相比处于低位。4月起，苏州接连发布新政支持释放合理的刚性和改善性住房需求，内容涉及放宽购房门槛、公积金贷款额度提升、发放人才补贴等，信贷环境也不断改善，释放出积极的政策信号提升楼市活跃度，年底二套房贷款未结清首付降低至四成，照顾了改善客户群体，也将为促进苏州市房地产市场平稳健康发展起到积极的作用。
图：2022年苏州楼市政策一览
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苏州推地倾向以主城区优质地块为主。2022年土拍规则逐渐放松，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨。第一、二批次土拍热度一般，但核心区域地块热度依旧，第三、四批次土拍热度进一步遇冷，核心高价值地块有溢价但未达中止，第五批次部分园区地块带动了整体热度的回升。从拿地房企来看，也出现了不少“民企+国资”的组合。短期来看，为稳定土地市场，土拍规则或将继续保持宽松趋势，房企为降低风险，拿地将持续保持保守态度，联合开发模式或将得到进一步发展，此外随着政策在资金端支持力度加大，部分优质民企拿地意愿有望进一步恢复。
2022年苏州市区商品住宅供求同比均下降。2022年，苏州新增供应面积666.9万平方米，同比减少31.3%；成交面积933.3万平方米，同比减少15.0%。刚改、改善盘占据市场主流，年底受改善盘大量入市影响，成交均价翘尾，但项目竞争依旧激烈，市场分化加剧。
尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未大幅转变，叠加疫情后续冲击仍将持续一段时间，预计短期房地产市场调整压力仍在。
土拍将延续缩量趋势，市场有望逐步回暖，
区域分化持续
房地产政策松绑大年，限购限贷政策持续放松。回顾2022年的宁波楼市，优化政策陆续出台，5月底多部门联合发布《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》，重点支持首套购房需求，满足合理的“以小换大”、“卖旧买新”等改善型住房需求，“6.10”新政13条从限购、限售（二手房）、限贷政策放松；再有房贷利率降至历史最低、公积金额度增加、发放人才购房补贴；三区“房票安置”政策出台。
年度供地量骤减，国资央资房企独挑大梁。2022年宁波市六区完成四批集中供地，共出让67宗地块，年度供应量骤减，宅地总建面创近五年新低，年度计划完成率不足一半；土地出让金收入577.8亿元，较2021年780亿元同比下降26%。地块分化凸显，核心地块依旧受到开发商的追捧，比如鄞州中心、明湖、老江东等区域地块，高溢价甚至是封顶摇号成交，而非核心区的地块大部分都被国央企兜底拿下。拿地企业排行榜来看，房企拿地面积排行前10房企，除了宁波吉利家园置业有限公司外，其余9家企业都是国企或是央企背景的房产企业。
2022年1月-2023年1月宁波市品牌企业拿地面积排行
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2022年市场观望情绪浓郁，住宅成交走势低迷。2022年，宁波市商品住宅成交面积为660.4万平方米，同比下降48.5%。成交均价为21364元/平方米，同比下跌1.9%。在经济下行和疫情反复的大环境下，市场观望情绪浓厚，整体市场信心不足。从年内走势来看，年内高峰出现在6月，下半年走势持续低迷，12月尽管成交量维持在低位，但随着部分优质项目的开盘入市，成交量有所恢复，成交面积为63.7万平方米，环比上升25.3%，同比下降20.3%。
图：2017-2022年宁波全市商品住宅年度量价走势
（单位：万平方米、元/平方米）
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图：2022年宁波全市商品住宅月度量价走势
（单位：万平方米、元/平方米）
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2023年，在疫情管制放开、国家大力发展经济、提振房地产信心的大背景下，宁波楼市宽松政策有望进一步出台；供地端将继续缩量，供地或将精准对焦海曙、鄞州两大核心区域，奉化等远郊推地节奏仍将继续收缩，缓解区域高企的库存环境；2023年的新房市场也将迎来改善，成交有望缓慢复苏，但区域市场两级分化仍将持续。
居民预期仍较弱，市场修复或较为缓慢
2022年，无锡商品住宅供需两端降幅明显。新增供应282万平方米，同比减少55.7%，成交323万平方米，同比减少49.8%，成交均价24095元/平方米，同比上涨10.4%，其中，新吴区为成交主力。尽管无锡在限购、限贷、限售及公积金、二手房指导价等方面积极出台优化政策，但购房信心修复有限。
2023年无锡各大区域多个纯新盘亟待上市，预计随着“金融十六条”、支持房企融资“三支箭”等加速落实，置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳。
土拍整体表现平稳，底价成交、低溢价率成主流。2022年无锡市区共成交住宅用地62宗，成交规划总建面共计701万平方米，同比增长2.1%，成交楼面均价11592元/平方米，继2019-2021年三连涨之后，2022年受定销房地块供应增多影响，楼面价首度转为下跌态势，同比下降12.6%。与此同时，溢价率平均水平也较前三年回落明显。拿地企业来看，多数住宅用地由国企及城投公司竞得，但也仍有不少民企在采取合作拿地的模式继续深耕无锡。
短期来看，受购房者对期房品质担忧、居民收入预期和房价上涨预期弱等因素影响，房地产销售市场修复或较为缓慢，无锡土地市场热度回暖仍需时日。
政策持续松绑，市场情绪恢复仍需时间
绍兴：2022年稳定楼市的调控政策频发，公积金最高额度上调、契税补贴、房贷优惠、松绑限购限售、房票政策重新出台，并在9月份出台力度更强的“十八条”，内容包括网签价格放宽到9折、“全装修”政策不再作强制性要求、房贷政策变为“认贷不认房”等。但由于购房者对楼市观望情绪较重，众多利好政策起到的提振作用有限，绍兴新房成交规模大幅下降，2022年绍兴新建商品住宅成交面积365.4万平方米，成交总金额686.8亿元，同比降速分别为50.2%和46.9%。土地市场方面，土拍规则取消双限、下调保证金、加速方案审批等，但整体表现低迷，2022年绍兴宅地市场的土地出让金约为351亿，同比下降48.3%，成交规划总建筑面积约为676万平方米，同比下降11.3%。
2023年，预计绍兴楼市将处于缓慢修复状态，随着政策的传导效应发挥作用，居民信心和购房需求的释放或将在下半年好转。
徐州：2022年徐州楼市政策不断松绑，降低房贷利率、降低公积金使用门槛、公积金贷款优惠、给与购房补贴等等，多项政策红利频出。
土地市场表现低迷。2022年，徐州市区供应涉宅地块474.0万平方米，同比增长37.5%；成交455.7万平方米，同比上增长6.8%；成交楼面均价4090元/平方米，同比下跌11.9%。土地出让金为388.2亿元，同比减少11.1%。2022年徐州土地市场延续2021年下半年以来的低迷态势，拿地房企主要为徐州地方国企和城投公司，大多数地块底价成交，成交楼面价走低，溢价率仅为0.23%，远低于2021年的平均溢价率34.9%。
新房市场规模大幅回落。2022年，徐州商品住宅供应478.1万平方米，同比下降34.2%；成交595.8万平方米，同比下降19.7%。新房市场规模为近五年新低。截至2022年底，徐州市区新房可售面积为511.6万平方米，新房库存不断增加，去化压力大。
2023年，预计徐州将持续出台优化政策，加快以去库存，随着政策落地生效，居民信心有望修复，但市场恢复仍需时间。
【 总结 】
长三角房地产市场整体韧性较高，2022年下半年新建住宅成交面积同比降幅较其他城市群收窄更快。2023年，长三角楼市政策仍将保持宽松基调，需求端政策优化力度有望进一步加强，市场情绪有望逐渐修复，城市群内热点一二线城市市场行情有望率先回温；三四线城市短期市场或延续调整态势，但部分城市基于较好的城市基本面，2023年市场规模仍有望止降企稳。
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2022年中国房地产销售百亿企业排行榜
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政策解读：
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房地产市场：
中国房地产市场月报2022年12月
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