深圳福田航拍图。 南都拍客 罗剑华 摄
近两日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜，南宁已有多个楼盘在宣传这一房贷新政策。
“退休金都要用来还房贷?”“先设个活到80岁的小目标!”“65岁退休再买房也不迟……”“人没了，房贷没还完怎么办?”网友对此纷纷发表看法。
南都记者注意到，这仅是各地刺激楼市措施的一个缩影。
近期，多地降低首套房贷利率至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度也逐渐成为调控政策优化的“标准配置”。
多项政策利好叠加，从1月份各地房地产市场表现来看，部分城市的二手房市场已显现回暖迹象。业内人士呼吁，各地应继续优化政策，大力支持刚性和改善性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
事件
近两日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜。
“51岁了，还可申请29年房贷”
据南宁当地媒体报道，2月10日，南宁五象新区、青秀区、兴宁区至少有8个楼盘在宣传这一房贷新政策。良玉大道一楼盘售楼部已打出了“再添利好，购房贷款年龄最长可到80岁”的宣传语。2月13日早上，南宁当地多位中介向南都证实了该政策的真实性。中信银行南宁青秀区某分行个贷经理曹经理表示，“可以延长至80岁，例如您父亲51岁了，他就可以申请29年的房贷。”对于政策的执行时间，曹经理表示，据他了解，目前南宁只有中信银行在推行此政策，其他银行没有。
“跟平时贷款一样的条件就可以。”南宁江南区某中介表示，南宁房贷年龄期限可延长至80岁的消息属实，假设贷款人年龄60岁，便可以申请20年贷款，申请贷款时不需要什么额外的附加条件。
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审核贷款人的征信、流水
但中信银行南宁分行相关负责人告诉南都记者，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。
但要强调的是并非鼓励80岁的老年人购房，贷款人的年龄要求不能超过70岁，且“年龄与贷款期限之和最长不超过80年”。比如说，房贷的最长贷款期限是30年，那想申请30年的贷款就不能超过50岁；如果现在60岁了，最多只能贷20年。
“目前南宁大部分银行的房贷都可以贷到75岁，想要办理贷到80岁的是要到指定银行的，或者说有些指定的合作楼盘。”广西南宁一房产中介李梦(化名)表示。“我这两天有一位57岁的客户正在办理贷款，但是有他的女儿做担保。”另一位南宁房产中介也提到，对于这类较为高龄的客户，银行的审核也非常严格。
具体来看，银行要审核贷款人的征信、流水，有没有信用卡逾期或者比较多的欠款。至于担保人的问题，两位中介表示，不同银行的要求不一样，有的贷款年限高要担保，有的60岁以上要担保，还要看个人的审核情况。
焦点
可降低首付、月供压力
对于这一政策，不少网友提出，老年人真的会有很大的购房需求吗?在李梦看来，这一群体肯定是有的。
李梦介绍，目前南宁执行的首套房首付比例为20%，二套房首付比降至30%。如果以名下无房的父母亲的名义买房，首先首付比就能低一成。
房贷利率也是一个重要考虑因素。“现在在南宁，部分商贷可以执行‘认贷不认房’政策，即使父母名下有房，但只要结清了已有贷款，再次买房可以按照3.7%的首套房贷利率再贷款，这和4.9%的第二套房贷利率相比，还是有很大优惠的。”
易居房地产研究院测算了此类政策落实下的减负效果。在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10年的贷款期限。
假设:某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要20年内偿清贷款。现在可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。
“所以此类政策客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于房价高、“房住不炒”开始深入人心，近年来买房的年龄在延长，逐渐向西方的模式靠拢，即40多岁才买房。这样，很多人不太可能贷款30年，首付压力就会增加。该政策对年龄较大的购房者，有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。
但他同时提到，“单看某一政策，效果不会很大，当下任何一个城市的楼市，已经没有一招鲜的政策了。即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。必须多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。”
是否会带来放贷风险?
严跃进表示，“不仅仅是广西南宁，接下来其他城市也有可以跟进的空间。省会城市可以优先考虑，因为市场需求量相对充足。”
严跃进向南都记者表示，违约率是评价此类政策优劣的重要标尺，“关键是要去测算此类房贷是否有违约的可能，或者说房贷是否有足额、及时收回的可能。”他提醒，南宁等或将涉及该类创新政策的城市，要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者资质状况、还贷的来源等角度分析，客观理性地以合理尺度制定政策，确保服务于刚需和改善型购房者。
也有不少人关心，如果房贷没还完，贷款人已经去世，剩下的贷款如何处理?
北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，如果有担保人，那么借款人去世后，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。
“如果没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。”王玉臣说。
延伸
南宁并不是首个将房贷年龄期限延长到80岁的城市。早在2018年年底，杭州就有银行执行了最长80岁的贷款政策。据悉，当年杭州该银行的这一政策，是为了防止银行风险，推出的一款“接力贷”产品，最高贷款年限仍为30年。实则相比原先规定最长可贷到70周岁，延长了10年。
所谓接力贷，即以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或偿还贷款能力有限时，子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。
纵深
多地首套房贷利率降至4%以下
近期，多地密集出台新的房地产调控政策。多地降低首套房贷利率至4%以下。
减少购房成本
——减少购房成本。1月5日，央行、银保监会发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利率最低为3.8%的政策；在部分三四线城市，个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。
部分地区还实施税费补贴，用于支持特定群体购房。乌鲁木齐出台新政，首次购买130平方米以下新房的购房者，享受50%契税补贴；河南荥阳市对符合条件的首次购房的青年人才给予最高10万元的购房补贴，6月30日前购房可享30%至40%的契税补贴；安徽六安市规定，多孩家庭购144平方米以下的新房享受50%的契税补贴。
有的城市买房还送消费券，宁波海曙区2月4日起推出总额2000万元的“购房送汽车、家电消费券”活动，单套最高可送价值18万元的消费券，购房者凭券在该区指定商家购买汽车、家电，三个月内有效。
东莞等地暂停执行住房限购
——降低购房门槛。多地优化限购政策，东莞、荥阳等地暂停执行住房限购政策；部分二线城市允许符合一定条件的群体购买第三套房，长沙规定二孩及以上家庭购房，可增加一套购房指标。
另外，长沙、济南、绍兴等二三线城市对特定的购房对象提高了公积金贷款额度。如绍兴分别对二孩、三孩家庭公积金贷款额度上浮20%和30%。
深圳等地支持二手房“带押过户”
——让买房更方便。为加快购房流程，让消费者买得安心，多地实施“交房即交证”。如河南省规定，从1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”，以切实解决群众关切的不动产权证“办证难”。
深圳、武汉等地支持二手房“带押过户”:在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式，从而加快二手房交易流程。
市场
二手房市场出现回暖迹象
二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。易居企业集团CEO丁祖昱表示，从2022年三季度以来，二手房回稳速度明显比新房市场快。2023年1月，全国二手房市场也保持着一定的成交热度。
根据克而瑞研究中心数据，全国11个重点城市的二手房成交较去年春节月的成交增长29%，出现回暖迹象。从成交数据来看，1月份青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增长，成都、苏州、佛山、杭州、深圳等9个城市成交量超过2022年春节月(2月份)。
据贝壳研究院统计，1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。50城中约六成城市二手房价格1月止跌，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。
数据显示，春节假期以来，50个重点城市的二手房带看量和成交量有了明显提升。50个重点城市二手房日均成交量较春节前的日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量较春节前日均水平提高1倍以上。
值得关注的是，部分三四线城市显现出久违的返乡置业需求升温迹象。据克而瑞研究中心统计，春节期间，三四线城市“逆势翻红”，28个三四线城市住宅成交量同比上涨13%。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析说，苏北、西南等地区的三四线城市迎来“返乡置业”高潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，近期出现多个热销项目。
在安徽淮南的一个新楼盘，销售人员告诉记者:“我们主打刚需产品，首套房首付比例和利率降低，让更多人有了‘上车’的可能性。”
业内人士认为，虽然部分城市楼市已出现向好苗头，但对于更多城市来说，经历了2022年的深度调整，市场预期仍较为低迷，楼市尚待回暖。克而瑞发布的《2023年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，1月份百强房企销售仍低迷，销售规模同比下降33%。该机构分析认为，销量大幅下滑一方面是因为楼市降温趋势有惯性；另一方面，个别出险房企的项目滞销也拉低了整体数据。
建议
“认房又认贷”城市 逐步调整为“认房不认贷”
1月份，多地在经济提振方案中提及鼓励住房消费。业内人士建议各地因城施策，以增信心、防风险、促转型为主线，提振房企、购房人、新市民和青年人信心，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
不少行业人士建议，在高库存、人口净流出的城市，地方政府可鼓励房企提升住房品质，让老百姓住上好房子。一家全国布局的混合所有制公司江苏区域的营销负责人说，让市场主体以好产品、好服务、好社区打动客户，充分释放改善型客户的购房需求，实现优胜劣汰。
对于目前供过于求、存在明显去化压力的三四线城市及一二线城市远郊区，不少业内人士建议适时进行限购政策调整，如降低非户籍家庭社保缴存年限要求等；加快人才落户，支持其购房消费。
亿翰智库董事长陈啸天建议，支持刚需群体正常的购房和换房需求，还应放松限贷政策，“认房又认贷”的城市可逐步调整为“认房不认贷”，即只要家庭名下无房，无论原来是否有贷款记录，购房时均按首套房贷款政策执行，以扩充居民购买力。
行业人士认为，有条件的地方可推行预售制改革，进行现房销售。继续实行预售的，须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，防止出现新的交楼风险。
有行业人士指出，随着市场逐步企稳，北上广深等热点城市可能面临新一轮房价上涨压力，相关政策调整要慎重。如果因为调控政策放松而导致房价大幅上涨，将进一步增加购房人负担，可能引发新的泡沫风险。
统筹:易福红 杨存海
采写:南都记者 孙阳 张林菲
综合 新华社 中新社 央视
