本文作者：Sunny
发稿平台| 哥们买房
犹记得2022年开年，万科董事长郁亮在主题为 " 爱拼才会赢 " 的年会上喊出：" 楼市进入黑铁时代"
此后的一年间，我们见证了在疫情与经济下行双重外部冲击之下，房企暴雷、停工、烂尾带来的信心危机，人民收入缩减带来的观望情绪，让房地产的市场上也充斥了一阵阵寒意。
但是另一方面，我们也看到了国家救市的坚定信心：全年超600次政策松绑，首付、利率持续降低，保交楼纾困基金、“金融16条”、“三箭齐发”等政策密集出台，房地产作为支柱产业被反复提及。在进入2023年以来的两周时间内，新房和二手房屡屡高涨的成交量也让我们看到了市场信心的恢复正在路上。
那么，2023年的南京楼市将呈现何种走势，未来到底什么样的产品才能在市场中立于不败之地？对于普通购房者而言，如何在当前复杂的市场环境下做出正确选择？
《哥们买房》特与美的置业沪苏皖区域宁皖公司营销部长朱力亚、金隅地产南京公司副总经理贺天啸、南钢三金·睿境项目营销负责人何昌林3位地产大咖进行了对话交流，为大家的2023买房置业带来参考。（以下文稿按照受访时间排序）
美的置业沪苏皖区域宁皖公司营销部长朱力亚
哥们买房：目前华发美的·云筑所在的软件谷板块内楼盘扎堆，买房人选择也比较多。那您认为云筑项目与周边几家楼盘最突出的优势在哪里？
朱总：关于这个问题，我们采访过成交客户，我们项目打的不是低总价的价格战，但是大家依旧选择我们。第一个原因，华发美的·云筑这个项目，它是由国企华发和百强房企美的置业两大品牌联合打造的，综合实力有保障。其次，我们的楼盘地理位置优越，紧邻S3号线铁心桥站，是纯正的地铁盘。同时还直面秦淮新河风光带，还能俯瞰将军山、牛首山以及韩府山“三山”山景，这对于生活在城市中的人而言是相当难得的。
此外，客户也都说到我们云筑是比较注重品质感的楼盘，在双限的大背景下，我们坚持要把钱花在刀刃上。云筑是软件谷板块唯一做铝板外立面的项目，精装标准也都是采用的百朗、大金、威能等一系列的德系大牌。
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最近我们也公布了楼盘的地下车库实景。地库地面全部采用环氧地坪，防滑降噪，车位和人行道采用哑光环氧地坪。在车道沿线的柱体下方还安装了防撞条，整体细节上人性化十足。业主看到之后都表示很满意，即便楼盘现在还未交付也愿意现在就花钱购买，这对我们都是一种肯定。
华发美的·云筑车库实景
我们会定期播报楼盘建设进度，给业主踏实的安全感。总经理开放日也会和业主代表面对面，对于业主提出的合理性要求哪怕不在交付标准内，我们也采纳了。我们的客户群包括了华为、中兴以及软件谷周边的不少高知人群，他们也看了不少的楼盘都对我们项目赞赏有加。
哥们买房：我们关注到美的置业在1月16日还举办了沪苏皖地区的业主春晚活动。那请问一下朱总，美的置业是为何会在去年经历了一波疫情后还去办这么一场活动的？
朱总：兔年的沪苏皖春晚是我们在今年的一个全新尝试，我们的业主相当积极和热情，全都是义务演出，非常支持我们的工作。我们从南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、上海、合肥等12城10万+业主自发组织的200多个节目中挑选出了43个节目参与直播，当天效果也相当好，吸引了百万人在线观看。
（镇江美的城匡星如、赵欣，镇江君兰悦吴昊雨，带来古筝伴舞《渔舟唱晚》）
美的置业他是一个相当务实的房企，我们的费用要么花在提升产品品质上，要么就是在业主运维方面，努力提升业主的满意度。在2022年全年，一共累计开展了200多场社群活动，覆盖户数13000+户，力争让每一位美的置业的业主都能感受到生活之美。
哥们买房：您预判2023年南京楼市的全面回暖大概是在什么时候？
朱总：具体时间不太好预测，经历过去年一整年的国家政策利好刺激以及目前经济复苏的推动，整体上我相信还是处于非常乐观积极向上的态势。上半年应该是会整体稳中向好，各楼盘的去化流速应该会有所加快，到了下半年预计三季度在量价上应该会比较值得期待。
哥们买房：在全新一年，对买房人置业有何建议，能简单分享下吗？
朱总：首先，对于具有刚性需求的朋友而言，现在确实是一个非常好的时机，该买还是要买。首先单从利率上来看，4.1%已经是历年最低了，而且未来还有降到3字头的可能性。
在要买的前提下，尽可能地多看多比较。大家在买房时都会追求性价比，但是也不能够一味追求低总价，开发商的品牌、项目的品质还是需要更多的关注，尤其是在装修的用材用料上，毕竟大品牌、品质高的楼盘未来在二手房市场上的流通性和认可度也更高。如果你是首次置业，以后还要面临二次置换，更加要重视这个问题。
金隅地产南京公司副总经理贺天啸
哥们买房：最近我关注到河西金隅紫京府的二手房以近7万/㎡的高价逆市成交，包括2022年金隅在南京主力在售的三个项目（紫京叠院、紫京四季、都会紫京）也都取得了不错的销售成绩。贺总您能跟我们谈谈金隅是怎么做到在不管牛市还是熊市都能受到买房人高度认可的呢？
贺总：自2013年首进南京以来，金隅地产始终秉持的心态就是：敬畏市场、用心把产品做好。当年第一个项目紫京府是落地南京的首秀，我们的目标是做成标杆做出口碑，从项目规划到户型设计再到室内的精装品质各个方面也都是在为了匹配这个目标服务。
2018年金隅推出了第二个项目紫京叠院，也是当时在江北第一个喊出改善口号的“江北第一改善大盘”，从户型设计到园林景观都是按照高标准在执行。
再到后来的江宁紫京云筑两次开盘直接售罄。接棒云筑的上秦淮紫京四季，户型方面我们做了全横厅设计，给业主带来更大的尺度空间，同时还配备了区域里唯一的下沉式业主会所，包括健身房、露天游泳池以及四点半学堂等；后来的燕子矶新核都会紫京，也是区域里唯一的会所盘——CLUBTREES生活馆，除了有一般市面常有的健身房和儿童游乐区外，还有书吧、户外桌游区、咖啡馆、酒吧、露天影院等区域。三大件选用日立空调、兰舍（百朗或爱迪士）新风、史密斯（菲斯曼或威能）地暖，在一个均价约3万元/㎡偏刚需的板块做出了改善的质感，可以称的上是同等价位的配置天花板。
都会紫京会所实景图
这几个项目在牛市的时候，自然卖得好，即便在市场不好的时候也在持续走量。以都会紫京为例，从去年4月份开盘后连续9个月都是板块内的销冠。做产品、做服务是在任何时候都能够在市场上占有一席之地的武器。
哥们买房：贺总对2023年南京楼市的整体走向有什么看法？
贺总：从去年国家出台了一系列政策，不论是降首付、降利率还是补贴买房，包括现在房地产行业被重提为支柱产业，各项政策利好在未来一段时间还将持续加码。我坚信最坏的时候已经过去了，未来楼市的发展将会比现在更好。但是在触底回升的过程中，他需要足够的时间来支撑。此外，在未来市场上的开发商还将经历新一轮洗牌，在激烈的市场竞争下，不是所有房子都能够卖的出去。一定是具有稳健实力、主打品质、拼服务的房企才能够沉淀下来的。
哥们买房：在2023年，金隅除了持续销售目前的几大主力项目，还有什么新的规划吗？
贺总：根据集团规划，针对像南京这样的核心重点城市、优秀团队毫无疑问还是会要持续拿地，给到大力支持的。此外，江苏区域里包括像常州、苏州以及无锡这样的潜力城市也会进一步拓展，力争把江苏区域做大做强。
哥们买房：针对新年里买房置业的朋友，有没有什么建议可以分享？
贺总：作为不管是刚需还是改善的客户，如果你有刚性的置业需求，那么现在是买房的一个好时机，不少开发商在首付比例和价格上还有一定折扣。
优选核心城市或者是优质板块，配套相对齐全或说是确定性强的，即便现状没达到，但未来规划一定能够落地。在房企方面还是优选国央企、资金实力雄厚，品质方面能够有保障的，物业服务口碑好等，这样的楼盘即便价格会略贵一些，但在能力范围内依旧是第一选择。
南钢三金·睿境项目营销负责人何昌林
哥们买房：现在南京市场上的改善产品也相当多，三金·睿境项目当初在打造的时候，是基于什么样的考虑来做定位的？
何总：南钢三金地产在南京拥有24年的匠心人居开发史，先后打造了三金鑫园、三金福邸花园、燕语庭、鑫宁府等多个区域标杆项目。三金·睿境也是我们重回主城的第一个项目，也是三金地产的第六子。因此在推出市场前我们也是做了相当充足的产品调研和考量的。
首先改善，在尺度上一定要有郎阔的空间感。我们的主力户型是118、138㎡三四房，全部是采用大横厅设计。建面约118㎡的三室两厅两卫，光是开间就达到约6.5米，这个面积段可以和其他产品约140㎡户型媲美。138㎡户型也是做到了四开间朝南，南向为双阳台，可以满足二孩家庭的居住需求。
三金·睿境样板间实景图
其次，大家都说无科技不豪宅。三金·睿境打造的是六恒科技住宅，引入地源热泵、置换式新风、毛细管网辐射三大技术，能够给业主带来四季如春的居住感受。
再次，我们这个产品做了16-17F的小高层住宅，整体密度在南部新城是比较低的，居住的舒适度也会更高。我们认为改善的本质就是“住得更好”。这些刚好都和三金·睿境的定位不谋而合。
哥们买房：三金·睿境被不少买房人称之为“大校场的C位”，销售势头良好。不管是从地段、区域配套还是刚才您讲到的户型和科技住宅的配置都相当能打。那么在这些全方位的优势里面，您分析最打动买房人的核心点是哪一项？
何总：最核心的部分还是在于南钢三金做产品的态度，最直接的体现就是在双限市场环境下我们不惜成本地追求客户满意度，有着硬核的产品力。
我们的外立面采用的是LOW-E玻璃+大面积干挂铝板，不仅辨识度高而且能够历久弥新。从公区到室内升级装修包的设计，多采用的是德系大牌。电梯用的是蒂升电梯，来自于具有200多年历史的蒂森克虏伯集团。
三金·睿境精装大堂效果图
厨房全套博世品牌的油烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机和冰箱，铂浪高的水槽和抽拉式水龙头外，阳台的智能烘干洗衣机也是博世。这六件套是全部交付给业主的。
室内我们选用的是胡桃木色玄关柜，整体更加低调沉稳，一整面岩板背景墙造价高昂，还有卧室的通高门设计，非常大气。
卫生间还有德国唯宝的壁挂式马桶和汉斯格雅的恒温花洒，另外还有瑞士吉博力的同层排水。客户在参观完我们的样板间后能切实的感受到我们在践行造好房子的决心。
当然三金·睿境它还紧靠南京市不动产档案馆，南侧直面机场河。距地铁6号线夹岗站仅约200米，西侧一路之隔还有已投入使用的南京外国语学校明远小学，这些也都在为项目加分。
哥们买房：新的一年已经来到，何总对于2023南京楼市的整体走势发展能不能分享一点您的看法？
何总：从去年开始大到国家小到南京市政府，都在频繁发布积极的利好政策。最近这段时间市场上的成交量也有了一定起色。现在一直到年后这段时间，对于具有刚性改善需求的朋友而言，是个不错的时机。我预计在上半年的二季度在成交量上就应该会有一个初步回调。
哥们买房：新的一年里，对于打算买房的读者有何建议？
何总：大家新年里置业最主要的还是结合自己的需求，多维度地了解后再做选择。地段上还是优选核心板块，像整个南部新城还是优先选择跑道核心区域的楼盘；品牌上选择综合实力比较强的房企，国企或者是央企之类的。我们买的房子最终是要回归到交付品质上来的，能不能交房能不能按照当初的标准交房这个都需要考虑到。
同时规划层面的落地也是一个非常关键的部分，孩子的教育、出行的便捷程度等，也都直接影响着以后生活的品质。
最后就是不管买刚需还是改善，装修的品质直接影响居住的体验以及未来二手房市场上产品的流通，也是增值保值的一个因素。
最后祝大家在新年里都能买到自己满意的好房子。
2023已经来到，我们相信，不会再有比2022年更难的时刻了！砥砺前行，春天即将到达！而春天也终将回馈每一个在冬天里的抱薪者、坚守者、发光者！
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