春节过了，活蹦乱跳的兔年来了，希望在这新的一年，大家都能顺风顺水，收获满满。
2023年的楼市，注定不同于2022年，在各种楼市政策的助力下，济南楼市回暖，变的比较确定。当然我说的回暖，并不是整体房价大涨，而是楼市的成交会变的活跃，这主要是取决于供需的变化。
为了让大家对济南楼市有一个充分的认识，在2022年基础之上，我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解，将济南楼市划分为25个小片区，供大家买房之前了解、参考。
整篇文章对置业小白们非常有帮助，如果你打算近一两年买房，收藏备用不吃亏。很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识，我就在地图上，逐个片区的给大家挨个梳理解读，聊聊我对各片区发展、房价的认识。
这9100多字的文章，帮助你理清济南楼市，让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
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我们济南的城市框架
我是2001年来济南上学，在济南近22年，的确见证了这个城市发展最快的22年。2005年毕业后，至今跟开发商打交道17年，积累到了一定的见识，对于2005年之后的商品房楼盘相对了解，同时各家开发商的做事风格、房子的优劣好坏 也能辨别一部分。
2000年以后，随着经十路的全面拓宽通车，沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会，以及后来济南市政府龙奥大厦的投入使用，经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。
随着后续发展，高新区、奥体连成一片。2016年CBD规划落地，开启了持续7-8年的建设，到如今CBD中央商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈，四个片区构成东部最核心的城市中心。
“东强、西兴、南美、北起、中优”，东强的势头的确更顺势一些。
来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些：产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有 济南的烟火气、底蕴文化，东城有最现代的商务氛围，各有千秋。
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再看近几年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，因为这边是“行政、商务、教育”新高地， 这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区 ，不管你信或者不信，很难改变。 且还处于上升期，聚集、吸引力还会变强。
自2021-2022年，CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改善盘价格持续飙升，不到两年时间，高达10000元/平米左右的涨幅，而且向上趋势还很明显。
再看一下我整理的 25个置业区域分布，未来近2-3年25个区域还有新房可售，今年科技城片区、济钢片区，将会有新楼盘入市。当然老城区还有零星的拆迁土地入市，但是这不影响济南楼市大的供应结构。
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东部是新房供应主阵地
如果你是有心人，可以数数二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。
东部有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘可选择。
济南的城市人口还会一直增长下去，可能最少还要增长10年，这十年新增人口流向东部的概率更大，向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要解决的是就业问题，就近择业、置业。老城区挺好，但是年轻人的确不喜欢老房子，老城区的好房子真贵，旧房子是真旧。
济南改善房区域
现在的改善群体在东部置业主要购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，未来的济南新中心，这里将会最繁华。
在售楼盘可选择几乎没有了，中信泰富九庐、 复兴国际中心、绿城深蓝广场，前两个绝对的尾盘阶段， 且剩余均为精装价格3——3.8万，很快清盘。深蓝广场迟迟没有入市，可售房源不多，即便是入市，估计价格在4万左右徘徊。
现如今CBD部分住宅二手房已经可以交易，万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪，挂牌价格3-4万不等， 还有高税。性价比比较高的当属绿地IFC中央公馆的二手房，年前直播我也给不少粉丝推荐过，25000-28000的价格还算合理。
CBD挂牌二手房
在CBD置业有钱你就能买到，不少投资客的房子挂牌不少。小街区让很多终极改善还是有疑虑，适合片区内工作的商务人士。
另外的CBD北侧科技城片区，估计今年也该有土地入市了，这里必然成为改善群体置业的热点片区。定价参考CBD房价，不会便宜。
结论：CBD片区不一定成为济南房价最高的片区，但是一定会是房租最高的片区。
科技城片区控制性详细规划
2、科技城片区（CBD北侧）——
今年科技城片区终于有楼盘入市了，中信泰富、保利先后在片区内布局，另外今年还会有别的企业拿地。在CBD片区住宅基本售罄的当下，高新区核心区也基本没有新盘供应，不少改善购房者将置业意向转到科技城片区。
客观来讲，科技城片区的优势就是距离CBD比较近，其余的优势暂时就看不到了。土地出让价格高，绑定条件多，有点类似于CBD开发前期的住宅，食之无味，弃之可惜……
结论：2023年济南改善房市场会比较热，预测科技城片区楼盘入市价格不会低，单价可以按照30000元/平米预估，等有具体楼盘入市，我们再详细分析。
3、奥体（龙洞片区也在内）片区——
环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。
几乎没有在售新楼盘，各种单位宿舍很多，二手房也很抢手，价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售，产品还可以，片区内的香饽饽。
传言的锦屏家园拆迁，一直没有动静。如果真的能拆的动，引入一个靠谱开发商来规划开发，这个片区新房真能到5万了，到时候54321真的能实现。现如今观察，今明两年4321是没问题的。
缺点，不少房子产品相对落后，房价只能跟随片区发展以及稀缺性上涨。
结论：未来很长时间内，这里会房价都会保持高位，阶段性的东部房价制高点，济南楼市天花板在这里。长期看，部分楼盘的产品落后性，会影响具体房源房价。
4、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。
在售楼盘：中建云境、珑悦府、颖秀华府，售价在26000-31000元 /平米；另外新入市楼盘保利臻誉，价格在30000-35000元/平米。四个楼盘可售房源都不多了，2023年大概率还会涨点。大家对比珑悦府、颖秀华府的价格，比2022年初已经涨了一些了。
2023年7月份仁恒奥体公园世纪首批房子就要交付了，如果交付品质不错，那又会引领片区内部分楼盘价格涨一块。
高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格不比CBD价格低多少。未来这个片区的房价天花板应该是仁恒奥体公园世纪和龙湖天奕，二手房市场再一较高下吧。
结论：片区缺点，前几年的很多楼盘规划明显保守，高层、3室小户型偏多，未来这个片区的改善置换需求依然很大，尤其是四室改善房源。优点： 底子好、人群、教育、商务配套都不错，未来1-2年，优质楼盘房源站稳3.5万/平米，奔向4万 /平米 ，比肩CBD。
5、盛福片区——
历下区除科技城之外，那就是盛福还有大量土地可出让开发，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
但是这几年历下区教育比较拉垮，没有在盛福片区注入很好的教育配套、师资力量，导致整个区域教育被旁边高新区甩下，这一点我想历下教育局难辞其咎。
2023年在售项目中建星光城市、海信君和、 招商滨河府、万科翡翠公园、绿城蘭园、银丰云玺、越秀麓端府、中电建国誉府、绿城海棠映月，9个楼盘同时在售，部分楼盘已经进入尾盘阶段。随着今年楼市放松，差不多、高新、汉峪无房可售，片区内不少楼盘房源售罄，片区楼盘成交流速会加快，价格微涨也属正常。
结论：改善盘的定位，教育能跟上，这个片区才能好过。 还是坚持我之前观点，这个片区短期天花板价格不高， 25000左右，你买的越高，增长空间越小。还要留意高新、CBD片区二手房的分流。
6、汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
这两年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了不少，但是今年看挂牌价格的确有虚高成分。成绩决定这片区的最终潜力，娃娃们好好学习！
汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府，都进入尾盘阶段。有的楼盘产品落后卖成了现房，未来流通性很堪忧，谨慎买入。
位置、产品、学校，是房价最关键的三个因素，理性看待，不要追高。
结论：小汉峪的不利因素就就是凤凰路高架桥到底建不建，怎么建？大汉峪的优势很明显，环境好、安静，教育配套也不错。缺点也是有的：整个片区外围大高层也是偏多，居住密度比较高，且外围产品属于落后产品，挂牌量会激增。只有部分组团容积率比较低，所以各组团之间价差比较大。现如今住着90-120平米房子的改善群体，未来升级改善需求旺盛，是片区置换，还是跳出这个圈子，需要考虑清楚。
7、刘智远、长岭山片区——
历下区最靠东区域，随着核心区无盘可售，不少改善群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个因素，再加上华为、联通要落地经十路沿线，让这个片区在2022年大放异彩。
刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错，二手房流通性也还可以，奥东新都二手房价格惨不忍睹。（去年学校开始有各种传言，暂不做点评）
在售楼盘银丰玖玺城、路劲璟悦府、旭辉铂悦府三个楼盘，各有自己的特色。2022年初，银丰玖熙城4期卖的很火，借势经十路、华为落地的消息。2022年下半年， 路劲璟悦府卖得很火，现房，户型也不错，单价21000元/平米买小高层。2023年，银丰5、6期同时在售，再加上路劲璟悦府，片区流速不会差。
结论：衔接地带，教育是引子，刘智远有故事；长岭山片区随着片区配套晚上整体发展，未来会越来越好，但是要说房价涨很高有点难。从产品、教育、位置来讲，与盛福片区打平，靠近经十路的好产品，相对会更有优势。
8、旅游路港沟片区——
港沟比较特殊，行政归属上属于历城区，但是因为在旅游路沿线，随着城市向东发展，大小汉峪无房可售，再加上龙湖、仁恒两大品质开发商的布局，低容积率，产品好，吸引不少改善购房者关注。这个片区其实争议比较大，有人说环境好，有人说位置偏远，且教育短板比较明显。
这个区域自2022年才有楼盘入市，那就是龙湖云峰原著，2023年仁恒河滨城入市。幸亏是这两个品牌开发商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区发展，多了几分期待。
现在龙湖云峰原著进入尾盘阶段，仁恒河滨城应该很快开盘，产品不错，精装洋房、小高层，双会所配置，户型143-175-215-259，落地窗，价格我预估21000-23000左右开盘，如果你想买可以私信报名。
结论：随着汉峪东区的发展，核心区低密住宅越来越少，而购房者对于低密改善产品的需求却是上升的。仁恒、龙湖两大开发商助力下，片区产品是没问题。但是片区自身底子的确薄弱，适合自住、想低价买好产品、想改善环境的购房者购买。片区阶段性天花板房价不高，短板需要看后期教育如何补齐，能不能补齐。
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东部几个刚需、刚改片区
9、华山片区——
华山片区从2014年开始开发，到现如今已经第10个年头，2023年住宅终于要收关。神奇的华山片区从12000-40000的房子都有，从高层到洋房、别墅均有，真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖，可能这边能多建很多房子，但是不可能成为改善置业者的选择区域。
除了中铁在售的中铁梧桐天樾之外，其余全部都是中海的房子。单看片区环境不错，区域上还是相对孤立，教育短板需要补补。
结论：片区内产业薄弱，无商务聚集氛围，房价差距较大，且体量巨大， 区域内的人员结构和教育短板较明显 。随着奥体西、奥体中打通，对片区交通有一定改善，华山的机会在于北跨的进度，总感觉华山片区是整个工业北以北购房者的选择，还有老城区部分刚需的选择，部分喜欢湖景养老群体也是受众之一。
10、工业北（新东站、张马）片区——
距离高新区、CBD比较近，有地铁线配套，是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是部分地块小街区的规划，我实在理解不了。
2022年片区内新入市楼盘较前期有所提升突破，银丰御玺、瑞马国风、绿城春风心语、大华公园荟，产品上进步不少。2023年工业北以南奥体中西侧地块组团也要入市，产品意小高层为主。
另外在售楼盘：中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云、 悦城壹品，价格不高，各有优劣。
工业北南侧的几个项目比较特殊，海信翰墨府二期品质不错；远洋凤栖翰林，位置不错，但是周边人文环境一般，且价格略高。
结论：整个大片区同质化还是比较严重，张马初期的大量存量二手房+在售新房，未来这一批购房者置换房产，大概率是要离开这个片区的。所以整体房价天花板不高，刚需+刚改定位，自住可以，投资太勉强。
11、济钢片区——
本来2022年有土地入市，结果都流拍了，可以把大华城市公园归到济钢片区。片区内未来土地供应巨量，且土地价格并不低，现在来看，很难突破刚需、刚改片区的宿命，且与张马、新东站片区产品上同质化，位置上又不如张马、新东站，尴尬的存在。
结论：刚需自住片区，画大饼可以，短期很难有突破。
12、雪山片区——
雪山片区从2016年开始有大量住宅供应，到现在整整7年，片区楼市跌宕起伏。
雪山的区位比较居中，区域位置不错，南北、东西交通也比较方便，商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少，最大的利好是文旅城商业、娱乐配套，距离很近。
2021随着万科城、绿城春来晓园的入市，片区供应量充足，价格相比2020也有上涨。短期来看还属于刚需+刚改片区，发展空间主要看：高新外溢+文旅城辐射+唐冶雪山商务办公未来发展。
结论：雪山片区的确很有想象空间，如果片区内万科城的部分地块户型面积再做大一点就完美了。合理价格买万科城紧凑4室或者绿城春来晓园紧凑4室，控制130-140左右面积，实用性、流通性都不错，整个片区不缺少紧凑三室。过几年，等你卖房置换时，就懂了。
13、文旅城片区——
自成一派，大体量、大配套，文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。
未来片区人流量会非常大，带动整个大片区发展。
位置不错、环境不错，房价有支撑，但是因为高容积率，高层居多，产品同质化，可能低密版块才会走出独立行情。
结论：政府接盘文旅城，后期低密地块不知道2023年能否入市。整个片区的规划还是过于保守，住宅密度、分布太集中，只能说这是商人思维，土地利益最大化，至于以后怎么办，那是购房者的问题了。
唐冶北片区
14、唐冶片区——
绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，产业园布局不少，但是缺少强有力的产业支撑，还需观察各产业园的企业进驻情况。
住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，远洋潮起东方、高铁城、龙湖九里熙上、能建紫郡兰园。唐冶北片区还有大量土地未入市，包含大量商业、部分住宅地块。
唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负面影响。
结论： 片区规划不错，商务布局充足，未来有可能承接高新、CBD的部分商务办公外溢。但是随着高新区CTD概念提出，有可能会对核心区的商务办公外溢形成阻断，影响唐冶、雪山的发展。唐冶 片区内住宅相对较密集，承接东部刚需置业群体，部分核心区域的外溢人口短期过渡置业。部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。
15、神武、彩石片区——
神武属于2020年入市的新片区，在龙湖、金茂的带领下，片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。未来壹号、龙湖青云阙、旅游路金茂府、绿城春月锦庐，容积率都比较低， 控制买入价格，自住不错。
彩石片区比较特殊，超算中心加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多，看好彩石，但是需要一定时间发展。彩石现如今，融创东山府、绿地御山台基本清盘；中铁城是老大难，产品真是一言难尽；今年鑫都的低密地块会入市，据说产品不错，实体展示，可以期待一下。
地铁4号线开工，对片区都是利好。随着部分企业继续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。
结论：两个片区都可以买入，且还有上升空间，但是不要追高部分产品，选择开发商要谨慎。彩石天花板大于神武，需要一定时间兑现。
16、孙村片区——
孙村片区我个人是非常看好的，孙村有产业、有很好的生态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩石，经十东路，所谓的科创大走廊，超算中心等，未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。
孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、济高海棠郡等楼盘，除了个别楼盘相对低密的改善定位之外，很多小区规划是刚需盘，小户型。个人认为，如果晚几年出让现在开发的土地，与经十路打通之后，产品做一下规划提升，这个片区低密住宅空间会好很多。
17、郭店片区——
区位上的偏远，加上生态环境并无优势，决定了这个片区更多是地源性购房者置业，或者是预算的确偏少的刚需群体。
如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会比较有限。
结论：地铁达、郭店成。（看现在4、6号地铁施工，难了）
孙村片区
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接下来聊聊西、北、南几个区域
片区想要突破发展需要产业支撑、需要对新济南人有吸引力，或者能让有钱人看得上，能吸引资金过去。
18、西客站片区——
西客站的发展时间并不算晚，济南西站于2009年7月12日奠基开工，2011年6月30日，随京沪高速铁路建成启用。经过整整12年的发展，西客站的吸引力还是偏弱，企业、工作机会并不多。
西客站10年间开发，地源性客群基本已经完成置业，这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心，医学中心发展好，能给西客站片区带来重大利好，否则相对了来讲整个片区就是平衡发展，房价上很难突破。
结论：楼市供需平稳，价格波动不大，配套完善，房价低，适合在片区内工作人群，和地源性居民置业。
19、医学中心片区——
医学中心片区位于绕城高速之外，相对位置更偏西。想在这个区域买房的人无非两种：医学中心工作的行业内人群，片区内的拆迁地源性客户。
结论：医学中心能否发展好是关键，这也是整个西部产业升级的关键，否则真的很难有房价的上涨空间。
20、王府庄片区——
这个片区我去的次数的确少，片区内的唯一利好就是地铁1、2号线，除此之外很难找出像样的故事可讲。
完全的片区内居民置业，很难吸收外来人口购房。
结论：适合片区自住群体购房。
21、党家片区——
个人认为石房峪山隧道是一条东西分界线，而二环西路又是东西的另一条分界线。党家位于二欢西以西，这个片区尽管属于市中，但是却又很难与市中重点发展区域挂钩。
如果看绿地国际城的价格徘徊在14000-15000左右，那么党家的定位会更刚需了，党家应该算是地源性购房者为主，再加上预算有限的西部购房群体， 市中国岳城、中海寰宇时代，11000-12000左右价格是很合理的。近期市中区将教育资源向这个片区倾斜，这样做是对的。相比历下区只知道让开发商掏钱签约，市中区显然是主动作为，为开发商解困。
结论：片区发展空间有限，且非新济南人流入区域，地源购房者+预算有限刚需购房者。
22、药山+泺口片区——
药山片区有很多厂房、物流园区，泺口附近更多的是做生意的小企业主，都属于天桥。这几年拆迁力度比较大，未来土地供应相对充足，需求也能激发。
片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业，所以购买群体还是地源性客户为主。
对于片区居民来讲今年新入市的海信观澜、旭辉协宸熙岸，两个项目都不错，而且两个开发商以往已交付项目都比较良心，可以正常购买。
片区发展短时间内还是停留在城市更新层面，很难对片区外人群形成很强吸引力。不过北跨，让这个片区有了更好的概念，会吸引一部分购买力。
结论：片区发展相对比较平稳，城市更新对周边居民居住环境是一大改善，自住可以。
23、天桥老城——
北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区，尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。
片区内置业者多为周边工作群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房，这一点置业者要尽量避开。
天桥区这几年出让土地不少，在售项目不少，金地湖城风华、远洋胡印都会、中梁、君道历山启元、银丰国泰江悦等项目。可挑选靠谱开发商、好产品购置。
结论：片区以城市更新为主，对外部吸引力有限，上升潜力有限，优质项目比较稀缺：自住可买，最多保值。
24、和谐片区——
和谐片区，市中与槐荫区交汇，在售项目基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中片区。
区位优势明显，成熟、交通便利，周围购买力没问题，但是缺少拉升片区整体发展的新动力，说白了就是没有新鲜人口流入。
在售项目保利天禧、新城时光印象、远洋万和公馆、中海汇德里，供应量不小，挑选低容积率，口碑好开发商购买。
结论：和谐片区好似已经步入中年，依托老城积累资本平稳发展，再突破恐怕难度比较大。小高层卖23000房价相对正常，大高层最多21000，自住可以买， 我是看不到投资增值空间，最多保值吧。
25、市中二环南领秀城+南北康——
市中区关注度最高的片区，二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南，生态环境、教育资源优势明显，吸引整个济南中西部片区置业者。
之前写过一篇文章可以再看看： 济南市中区学区房不孤单！
这个片区原有三个超级大盘：鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里，2022年市中万科城入市。现如今中海国际社区、公元九里售罄，购房者可选就是鲁能领秀城、 市中万科城以及绿地新里城 。
整个市中区改善购房者的选择很有限，为了孩子教育大部分人上车领秀城，毕竟环境不错，教育领先且确定。而注重产品、物业可以上车市中万科城，图便宜就是绿地新里城，三个在售楼盘各有自己优势。
市中区一直是济南发展比较领先的区域，基础比较好。看看市中区的人群结构就比较明显了：政、金融、国企事业单位居多。市中区的退休人群之前都是好单位，退休金也比较高。市中区底子厚，地缘人群也相对扎堆，所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑，稳！
但是整个片区上涨空间，个人感觉比较有限，这一点短时间可能体会不到，拉长到3-5年再看。
结论：人群结构有支撑，房价中短期有支撑。
25个置业片区全部写完，相对比较笼统，供大家参考，具体到楼盘还需要具体分析。
小结：我们济南的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，城市一点点的向某个区域妥协发展。
资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。
城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。
未来哪里发展快？哪里是刚需？哪里是改善？片区、产品的差距也比较明显。看完文章或许你已经有了初步认知，结合你对济南的了解，综合地铁规划线路，大家可以再梳理一下。这篇文章是在2022年基础上的更新，大概率会对大家在济南置业买房有所帮助。
个人观点，供您参考。
9100多字， 干货满满， 码字不易，值得收藏慢慢看，喜欢你就分享给身边即将买房的朋友，同时点个赞和在看。
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