北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和爱人都是外地人，京户，双方父母户口也进京了，儿子小学一年级。目前我在北京有两套住房，一套是2012年购买，在石景山翠谷玉景苑五层没电梯两居室80多平米，居住环境尚可父母爬楼麻烦，需要装修了。
另一套是万寿路西街11号院（育英学校北门老师宿舍）四层50平小两居，1987年老破小，是2018年为孩子上学买的学区房（还有一些贷款不算多吧，刚装修完），目前都在居住。
从长远看，有两个想法，一是石景山房子楼层高，父母住不方便，想同小区置换又怕税多，也拖着没装修。二是万寿路学区房需要居住，并持有到孩子升入初中2026年，但又怕过几年入学高峰期过了房子贬值毕竟房子太老了。总是有点犹豫，不知何时出手，想听听您的建议。
A：
1、育英小升初要审核房产吗？这我还真不知道。常规来说，如果不审核，那在用完学位后建议在高峰期过去之前处理房产。但既然是需要持有到2026年，又刚装修完，那就只能留着啊。
也未必过了高峰期就贬值，从台湾省和韩国的案例来看，都是出生人口减少后涨的慢点儿，得好几年才降低溢价率呢。而且是资源越好、房子越好的支撑越强，好东西什么时候都稀缺。既然得留着，那就到时候再看吧，谁也说不好。
2、翠谷玉景，2012年买的那没什么税，满五不唯一也就只有契税了。个税现在可以退，一年内有效。此外就是中介费，如果是同小区置换那就自己联系慢慢办手续呗，或者找个懂行的帮忙，再不行找个中介给代办手续，没多少钱。
仅供参考。
二
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Q:
本人首付200，可以组合贷，预算在500左右，主要需求是刚需自住，不考虑学区房，偏向北京东边和东南。还希望房子保值升值有空间。目前考察了光辉里和光辉南里，还有朝青。
不知道光辉里公房是否合适？光辉南里是80年代的老破小，还临通惠河高速路，但是价格低，房主还要还贷解除抵押，是否风险太大？您知道这种首付还贷解除抵押出事儿么的？
A：
1、光辉里挺好的，朝阳区大多数老房都是跟随大盘涨跌，不吃亏不占便宜。优势是保值稳定，租金也相对高；劣势就是体验一般，流动性弱点，行情期间的排序在商品房之后。所以一般更适合长期持有的，不套现也就无所谓什么卖房时机了。过几年就要换的尽量在横盘时期换，慢慢卖也就不吃亏了。
2、南里那就自住为主吧，总不可能在别人手里价格一直走弱，到你手里就逆转趋势吧？价格低自有低的道理，不是突然间走低的，而是这些年的积累。
解抵押没什么风险，常规操作。担心的话就让中介做担保，花钱买个平安。出事儿的很少，除非对方是真的想诈骗。这就找大中介呗，都有这种过桥的项目。
3、朝青未必能买到合适的，看看国美第一城吧，社区普通但地段儿挺好，肯定不落后，出手的时候方便些。应该能买到标准一居，尽量买朝向好的。
仅供参考。
三
Q:
我是京户，离异，再过半个月满1年，离婚时房子归配偶所有，我名下无房无贷款记录，孩子跟我，24年上小学，买房的事麻烦章哥给点建议：
1、我这种情况，京户、无房，离异满一年，算首套资格吧？
2、计划买陶白学区，因为是731后，综合考虑我打算买十五中附小学区房，您觉得24年上十五中附小的概率大吗？就算被调剂第二志愿上白纸坊小学可能性大吗？只要不出区不落到西城实验就能接受。
3、预算是首付320以内(不含税费)，总价620以内的房子，有老人一起，最好是50平左右小两居或者能改两居的一居室也行。
4、目前看了周边的房子，有两套比较中意，都是公房能多贷，一套是平原里小区南北向一居室，50平，报价610万，另外一套是右安门内大街甲10号，也是57平，两居室，报价620万。从小区居住品质、后续过了入学高峰期后房子交易的保值性方面考虑，您觉得哪个房子好一点？
5、 十五中附小这片儿，其他小区您有可以推介的吗？
A：
1、离婚前夫妻名下房产为两套以下，离后无房无贷款记录的，一年恢复首贷资格。
2、十五中附小，2024的概率很大，这属于西城学位相对充足的，今年应该是没有调剂，而且还接收了调剂生呢。2024年的入学孩子数量应该跟今年差不多，大概率不调剂。而且白纸坊也是学位相对充足，所以都算是稳妥的，学校也不错。
3、房源我可没有，这只能找当地中介。
4、能选两居就尽量呗，对家庭的实用性更强。平原里这种长条户型改不了两居，右内的虽然也是长条，但好歹客厅有窗。不过这套房单价10万多点儿，不是中间楼层的吧，要不就是装修差点儿？尽量不选顶层底层吧，其他没什么。
5、我没推荐的，还是问当地中介吧。
仅供参考。
四
Q:
想请教，在单价6万左右，总价550左右的条件下，您觉得公益西桥，宋家庄，刘家窑这几个板块哪些保值条件好？同时，好一些板块的老房和差一些板块的次新相比，哪种情况更保值？
关于您说的公益西桥属于还可以的板块，我的理解是这板块优点在于有多条地铁交通便利，除此外没有产业和教育等因素。而交通问题的话东南三环也有1，10，14等地铁，交通也很好。因此想请教一下，您认为公益西桥好于东南三环还有什么因素？
A：
1、如果只看板块，那肯定是公益西桥略强啊，这没什么可说的。就相当于问海淀和丰台大兴哪儿的教育强？或许从学校和具体孩子上有不同的成绩，但整体上肯定是海淀强。
2、老房和差点儿的次新，这还是说具体的吧，这么宏观的学术问题我不懂。也没什么意义，相当于问海淀的普通校和丰台不错的哪个强？我也不知道，各有所长吧。但聊这些没什么意义，忽悠的时候有用，实际上都得看具体小区和房源。
或者笼统的说吧，房产的价值由地段儿决定，李嘉诚说的。把问题放大就是鹤岗再新再好的房子，也不如北京的远郊老破小保值。但这是极端情况，到具体房源也没什么用。
3、交通是一方面，不起决定因素。北京南站公交地铁的连动车都有，但升值一般。产业和教育怎么说呢？全北京大多数板块都没有产业，也没什么教育，但就看能拉来多少愿意出高价的买房人了。有时候这就跟人似的，很多渣男既没钱也没文化，但就是能让女人着迷，甚至让他吃软饭，哪儿说理去？
中关村既有产业也有教育，新北苑是既没产业也不算有教育，但升值超过中关村，怎么解释？清河西二旗有产业，教育普通，但很多小区的升值都超过五环内。鹤岗虽然没什么产业了，但教育是全国百强啊，这怎么说呢？
4、总之这都不好解释，真要说明白得写篇报告了，历史发展，板块规划、惯性作用，和其他产业区的人流分析，街区配套的比较，土地存量等等，很多因素呢。我都好多年没写过板块分析了，业务不熟。所以还是看自己的观点和理解吧，房子是用来住的，自己觉得好就是最好的。
仅供参考。
五
Q:
一直关注北苑立水桥的房子，但是涨的太猛了，世华泊郡三年前才75000，现在已经95000了。而旁边的顶秀青溪同时期62000，现在也就68000。所以我现在很纠结，是买世华泊郡追涨呢，还是买顶秀青溪的抄底？
A：
1、三年前，那就是口罩刚戴上的时候吧，全北京的房价都是低点。但能连着看三年也不容易啊，房子是用来住的，这不等于少住了三年吗？
在我看来可以算追涨，都涨了，但抄底可谈不上了。如果现在是底部，那三年前的6.2万怎么算啊？所以这也一样是追涨，而底部都是跌出来的。
2、一个涨了20%，一个涨了10%，有可能涨的少的补涨吧，但大概率达不到同等的比例。毕竟当年世华泊郡刚上市的时候没比顶秀青溪贵多少，新房定价都是要参照周边二手房的。尤其当年看新北苑这地段儿还不怎么样，谁也没想到能涨到这程度。
当时世华泊郡2.5万左右，顶秀青溪2.3万吧，相差不到10%，如果当时买顶秀青溪算不上抄底啊？之后的走势几乎每次行情都这样儿，新北苑的涨的多点儿，顶秀青溪涨的少点儿，每次都可以抄底，但抄着抄着就这样儿了呗。
3、当然不可能永远拉大差距，新北苑也十年以上了。只不过到现在我还没看到趋势逆转的迹象，所以只能看自己的判断了。而且这俩小区的价格也差的多点儿了吧，9.5和6.8，一般没这么比较的。或者这么说吧，自住为主就买顶秀青溪，相对实惠。如果投资为主那还是新北苑的吧，地段儿挺重要的，楼市里一般也是强者恒强，直到品质变差。
仅供参考。
六
Q:
请问如果是800万的预算，城南嘉园、橡树湾、开阳里和三环新城应该怎么排序。这是给没结婚的女儿买房，安全第一，居住第二，保值第三，暂时不考虑学区问题，当然如果学区好就更好了。
A：
1、怎么排序，安全第一怎么排啊？这我也不知道，在我看来北京哪儿都挺安全的。要不这咨询当地派出所吧，我真不知道。学区我也不好比较，都不算学区房，都是中等学校吧。
2、橡树湾指的是西红门的吧？海淀的太贵，800买不到什么。如果是居住的需求为主，那就买这新楼盘呗，怎么的都比二手的强。那三个小区里最年轻的都得十多年了，跟新房没法比。
另外从安全来说也应该是新房更好，各种设施都新，保安管理也还没懈怠呢，或许相对好一些。
3、保值第三，那如果前两个已经定了，第三项就意义不大了吧？简单说吧，到目前为止，二手房里城南嘉园的都挺好，三个园的保值都不错。其次是三环新城，地段儿挺好，只是房子是经适房而已，但也不吃亏。开阳里就弱点儿了，旧城改造的安置房为主，规划的密度有点儿大。
西红门的橡树湾不好预测，地段儿普通，之前的新小区升值一般。所以还是自住为主吧，以后看配套的发展。
仅供参考。
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