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关键词：1000-1500万元预算&投资
问：房叔你好！我想请教下1000-1500万元预算（1000万比较轻松，1500万比较累），一张190多个月的可贷款的社保巨子中年人房票，一张80多个月的退休老人无房票。
侧重投资，自住需求次之。孩子一个，还没上学，中年人名下有西湖区十三中某学区房一套。
中年夫妻一方在钱江世纪城上班，另一方在未来科技城上班，但上班路途方面未来科技城的人可以迁就钱江世纪城的人。
请帮忙看看从侧重投资增值角度，在目前的市场中应按照什么顺序排列摇号楼盘？
我算了一下钱二板块一手房价较高会导致后面加上持有成本后的保本价较高，但是钱二楼盘是先摇号的，是否有必要去摇号？还是说先不摇，先摇号其他的？应该按照什么策略去摇号比较好？谢谢。
杭州房叔：并非顶格社保，奥体中天、奥体中海不能保证入围，倾向于潮映先摇。
总体而言，高价盘竞争激烈而且后续选择并不多，大致会持续这个态势，上车还是重点，求最好太难。
其他，杭氧地铁上盖嘉里城馥源庭关注；申花珹上润府、杭曜置地、小河云庄都有入围风险。未科241/79两个地块考虑。
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关键词：新房二手房倒挂
问：房叔，我文澜府已经看了两套，都还可以，6万和周边新房的倒挂价差4.9相差太大。
总是有点不平，如果没有价差，肯定毫不犹豫入了。您怎么看这个新房二手房倒挂的问题呢？会不会亚运会后二手房一直跌，倒挂缩小。
杭州房叔：中心城市有人口流入趋势，如果所关注板块有区位、学区、配套优势局部人口吸附能力，新房供小于求，倒挂就会存在而且会延续。
不管是亚运会前后，还是更远的时间点，板块和产品都是分化的趋势；
尤其在受长远观念被“房产税教育”的购房者越来越多，杭州核心区优质房源更受追捧，而且核心区供应肉眼可见的少，市场背景没有大变的情况下，优质次新的倒挂也不会明显缩小。
直白点，要跌也是远郊跌、劣质房源跌。
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关键词：买房决策&未科后续项目&老破小
问：房叔您好，非常感谢您的时间。
1.首先我想咨询一下买房预算和决策是否合理？
我是毕业工作三年左右在互联网行业的工程师，年薪税后+公积金50w左右。家庭能提供的支持很有限，目前首付能力在120w左右。
由于我的互联网工作并不稳定，可能存在跳槽和35岁危机等风险，我预期自己在35岁前的收入扣除支出在400w左右。所以买房的总价也在400w左右，这样是否合适？
2.然后我想咨询一下买房决策思路的问题。
由于工作预期的不稳定性，我还是觉得居住需求和投资需求应该分开，买房是为了获得杭州的城市配套，居住则可以通过租房来解决。
而且我的能力非常有限，从这个角度，一方面我考虑跟随远郊新城的规划，买未科或者云城；一方面我考虑买西湖周边地铁沿线次一级学区的老破小。这是不是太过年轻理想天真呢，有哪些风险？
3.未科后续还有上车的机会吗？
今年关注了未科的几块土地出让，普遍提高了上车门槛，基本全是大户型，后续是否还有机会呢？
云城能够上车的是枫秀云庭，但是它的位置我并不喜欢，您怎样看高铁站附近的房产呢？
而且未科在2010之后几年依靠互联网行业两位数的增长获得了快速发展，但是现在余杭区的互联网增速已经来到了1%，您还是坚定看好杭州的新城规划么？
4.杭州的老破小是否还值得购买？
您有一篇文章讲了西湖老房子拆改的未来，我仔细读了很久收获很多，当然您也有文章分析了老破小可能持续进入下跌趋势。
那么如果我不考虑自住，仅仅从流通性，租售比，以及未来拆改的可能性上，是否有合适的小区可以选择，比如定安苑，青年路小区等。
另外，针对拆改来说，限高的改造只是微改造，外立面的改造不知道有没有意义，我还是觉得非限高区域的等待价值更大，但是网上没查到公开的限制边界，您有什么推荐或者资料查询的方法吗？
杭州房叔：一个个来。
1.按照你的首付能力和预期收入，总价控制在400万没有问题，算比较保守的；
2.居住和投资分开的思路也没问题，尤其是当下杭州性价比好的新房选择并不是太多，性价比较好的项目上车很重要，尤其对于刚需而言，关系到今后个人资产的保值升值；
互联网工程师工作原因，就近租房提升效率同样也是非常要紧的一点，赞同你的想法；
方向性选择上，跟随城市发展主导方向求升值空间是正确思路，市区老破小升值偏弱，原因很简单，房产无它供需而已，市中心潜在利好匮乏局限性强老破小多，同时学区长远看又是均衡化的趋势，升值上会比较吃亏；
3.未科核心区这个预算机会较小，后续新项目基本都是大户型为主，云城会有一定的机会，主要关注点还是在云城；
未科确定性强于云城，云城也有自己的长处，全新规划而且倾全市之力打造，杭州希望所在，中长线机会还是比较大的；
未科靠互联网起家不假，但并不局限于互联网，我公众号3月14日发过未科与云城的推文，可以翻看一下，下一轮经济发展互联网和高新产业依然是重头，总体看好；
4.关于老破小，前面也有讲到，趋势并不看好，“改”有小用但改变不了趋势，“拆”其实一句话可以说清楚，核心区尤其西湖边大部分老破小不仅“拆不起”，也等不起，等待时间绝大部分都过长而且不确定，仅仅靠租售比跑不赢较好性价比的新房，租金依然是芝麻；
关于限高，《杭州市城市总体规划》、《杭州市历史文化名城保护规划》、《杭州市西湖风景名胜区总体规划》都有相关的规定，但也有一事一议的特殊情况；是否限高区域并不是决定性的因素，建议不纠结于此。
总体而言，你的情况投资为主，建议还是重点关注新兴潜力板块的新房，老破小不主张了。
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关键词：预算350W
问：房叔，您好！女儿杭州户口，6月份社保才满两年，第一套买房自住价位350万左右，请问去淘二手房还是等买新房？
家住温州龙港市区，但对杭州买房和地段这些情况都不大了解？恳请房叔指点指点！
杭州房叔：等等新房吧，勾庄翠宸里关注，在运翠轩西侧；
关注建发良渚项目，美院边上地铁近，有106方小高层的极好户型，4+1（储藏室）房，年中开盘。
预算能提高一点，可以关注之江未来社区，限价是3.75，已经出让两块地，3000套的供应量，品质预期值得期待，有西湖区9年一贯制学校规划，基本会是名牌学校领办。
后续宁围北未来总部社区新地块出让可关注；3月底刚出让的桥南地块也可以关注，参考3月29日推文（滨绿独占近半，3月土拍世纪城、未科再出红盘地块|房叔说No.640）；
二手虽然不排斥淘，但需要时间、精力以及一定的判断能力，捡漏不易，尤其你人在外地对杭州熟悉程度又有局限，倾向于等待摇号新房吧。
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关键词：学区
问：房叔你好，最近摇的新盘要么不能入围，要么入围摇不中，但是学区依然要买，工作在城西附近；
想买十三中文一街小学的学区又能自助的电梯房，比如139四房的华海园，白荡海人家，华顶园，这些都是有电梯的04、05左右的房子，房叔觉得怎么样？还是建议买个相对小面积的总价低的老破小呀？
杭州房叔：发过一篇学区房选择方向的，3月20号发的，可以翻看参考一下（以后的学区房，怎么看？怎么买？|房叔说No.633）。
解决学区为主，倾向于买个老破小，处置也相对灵活一些。
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关键词：天空之城pk政苑小区
问：手上有两套房，万科天空之城和西湖区政苑小区，一是担心经济环境下行房贷压力大，二是买房的时候看中学区属性；
目前看起来两边的学校差距不大，想出手一套，两套都是21年购入，尤其政苑学区房21年高点买入，现在转手肯定亏几十万，不转手担心后面更亏。
请房叔建议，真的比较纠结，天空之城168方，政苑小区101方。
杭州房叔：升值角度，肯定是天空之城更看好一些。不管是否亏，都应该卖政苑。
天空之城这个时间点卖总归比较可惜，总体还是看好后续未来科技城的发展，未来公共中心的建设也对板块整体有利，项目本身还有大社区优势，学区有成长性。
可以把政苑挂出去耐心等等，今年上半年性价比好的新房选择都少，看看能否有合适的价格可以出。
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关键词：提前还款？
问：房叔，您好！现在有贷款300多万，手上无现金流，我是卖掉一套还贷呢？还是按揭每月按期慢慢还？
杭州房叔：要看你房产情况的。很简单的道理，如果预期增值能够跑赢，还贷能力也没问题，就慢慢还；如果判断手上房产跑不赢，卖掉还贷。
当然，如果注重安全性保证现金流，在房产卖掉并不是太可惜的情况下，也可以出售。
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关键词：戈雅公寓pk远洋心里
问：房叔，请教下您，因为叠潮雅庭摇不到，所以看了周边的二手，320万买戈雅公寓的二手房洋房会不会不值啊？
确实喜欢戈雅的小区环境和房子大露台，但是没有电梯，房子也很老十几年的老破大了；
另外也看了笕桥附近的远洋心里，总价差不多，但只有89方，住住也应该够了。
实在纠结，麻烦房叔帮忙解惑答疑，感激不尽。
杭州房叔：戈雅环境一流，产品也挺好，房龄略大，增值上略吃亏了，需要使劲砍价求捡漏。
心里所在普福板块没啥利好了，虽然居住氛围也还可以，板块上不算太主张，还不及浦沿一带后续发展对闻堰能有所带动。
如果预算能略高点儿，建议重点关注之江未来社区。
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文章来源:杭州房叔
