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出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
历时2个月，响应“第三支箭”政策的万科终于抛出了自己的定增方案。
2月12日晚间，万科发布《2023年度非公开发行A股股票预案公告》，计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充公司流动资金；拟发行数量将不超过11亿股，占公司总股本的9.46%。
若万科此次定增能顺利发行，这将是地产行业“第三支箭”政策启动以来的最大规模定增案。
在去年11月“第三支箭”政策出炉时，万科还曾获得近两千亿元的银行授信；那时，万科还曾公告拟开启500亿发债计划，进一步优化债务结构和债务成本。
抢抓窗口“储粮”，万科顺势而为。从已披露的定增方案来看，募资所得将用于加码主业。目前年报还未到披露时间，从已发布的销售业绩来看，与多数头部开发商一样，万科也面临着压力。
去年全年，万科录得合同销售金额4169.7亿元，同比下降33.58%；最新的今年1月，万科实现销售额286.3亿元，同比降幅仍有19.58%。
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深铁集团未明确是否参与，未来三年公司继续坚持高分红
万科是最早响应“第三支箭”政策的房企之一，在去年12月时，万科公告称，公司的第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行股份授权，配发数量不超过公司已发行的A股数量的20%。
本次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。方案显示，万科本次发行对象的范围为不超过35名(含35名)特定对象。
截止公告日，万科还尚无确定发行对象，发行对象的情况需在成功发行后的报告中书中才会予以披露。
即深铁集团目前并无出现在确定的增发对象之列，熟悉资本市场操作的房企内部人士向搜狐财经分析称，后续深铁集团或也不会出现在发行对象之中。
“根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东，不属于董事会可提前确定的发行对象。”该人士称，深铁集团即使有心参与本次定增，但碍于现行的融资规则，或其也无法成为发行对象。
方案中也明确显示，截止公告日，万科无控股股东、亦无实际控制人；深铁集团持有公司约32.43亿股，占公司总股本27.88%，为公司第一大股东。
“本次非公开发行完成后，深铁集团不因本次非公开发行而取得公司控股权或实际控制权。”万科称，在发行完成后，公司仍无控股股东、亦无实际控制人。
具体来看，本次万科拟发行股票的数量为募集资金总额除以发行价格，且不超过11亿股（含本数），即不超过发行前万科总股本（含库存股）的9.46%、不超过万科A股总股本（含库存股）的11.32%。
发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%。而根据同花顺数据，最近的20个交易日（1月9日-2月10日），万科A的股价均价为18.2元。
换言之，若按此次定向增发股份数量上限测算，如果深铁集团不参与，那么后续其对万科的持股比例将下降到约25.37%。
回溯历史，在2017年“宝万之争”时，深铁集团从华润集团手中买下万科15.31%的股份，后又从恒大集团手中买下的万科14.07%的股份，以29.38%的持股比例成为万科的第一大股东，并一直延续至今。
虽然发行对象的情况还未可知，但万科随定增方案一起发布了公司未来三年的股东回报规划。
根据公告，未来三年（2023-2025年）万科将继续注重现金分红与股东回报，在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，万科计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。
根据东方财富、同花顺统计数据，最近的2019年-2021年，万科的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%，三年累计分红超过370亿元，成为A股排名靠前的高股息公司。
其中在2021年财年，万科归母净利润225.2亿元、同比下降45.7%，是万科继1995年、2008年以来第三次出现净利下滑的现象。
在这样的背景下，万科给出总额达20-25亿元的回顾方案，并推出历史上最高比例的分红派息方案，由此有了2021年财年高达50%的分红比例。
在2020年3月举行的万科2021年业绩会上，万科董秘朱旭还曾指出，万科自上市以来一直坚持稳定的分红比率，“未来公司会把股息分红的比例稳定在35%~40%。”
加码开发主业，募资150亿开发楼盘及补充流动资金
根据方案，本次万科拟定增募资总额不超过150亿元。此番定增的大背景，是时隔多年涉房股权融资即“第三支箭”政策的射出。
在去年11月时，证监会推出“第三支箭”政策，在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资。
“第三支箭”政策允许房地产上市企业非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
之后的12月底举行的中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”等各项工作；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
“第三支箭”政策出台后，获得一大批房企的积极响应。搜狐财经不完全统计发现，截止目前，包括万科在内已经有至少18家A股上市房企发布了再融资方案；其中，如华发股份、陆家嘴等房企已披露定增方案。
位列TOP10DE的房企中，以保利发展为例，其在去年12月底发布的公告显示，公司拟通过非公开发行股票募集不超过125亿元。
其中，控股股东保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于1亿且不超过10亿元。另外，若公司股价出现持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东通过二级市场增持、公司回购股份等措施，来稳定公司股价。
整体来看，若万科本次发行能最终完成，这将是地产行业“第三支箭”政策启动以来的房企最大规模定增案。
万科150亿定增募资拟投向11个开发项目，图片来源：万科公告
如方案所言，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于万科11个地产项目开发及补充流动资金；其中地产开放投入105亿元，补充公司流动资金45亿元。
拆解后可发现，这11个地产项目大部分位于一二线城市，大部分项目维持了较为正常的投资收益率，但有三个项目投资收益率偏低。
其中，广州金茂万科魅力之城项目销售净利率预计只有3.32%，投资收益率只有3.49%；长春溪望荟项目预计销售净利率3.5%，投资收益率3.8%；鞍山高新万科城项目预计销售净利率4.24%，投资收益率4.94%。
这些低回报项目是否会进一步拉低万科的盈利能力呢？从近年来的财报来看，万科的毛利率水平和行业的利润水平一样在下降，2019年-2022年前三季度，分别为36%、29.25%、21.82%、19.63%。
经营压力仍存，1月销售额同比下降19.58%
房企股权融资如火如荼，万科定增募资加码开发主业。虽然万科在2021年录得净利下滑45%的成绩，但从最新的财报来看，万科的业绩已在修复。
2022年前三季度，万科实现总营收3376.73亿元，同比增长24.38%；归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。但受开发业务毛利率下降的影响，公司整体毛利率继续下探至19.63%。
万科在财报中表达了对房地产行业的乐观看法，在万科看来，报告期内全国商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平，市场恢复之路缓慢而曲折。
“与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失，这也提示我们要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。”万科称。作为万科董事局主席的郁亮，在去年的多次公开发声中也表达了万科对中国房地产的“看多”。
今年2月以来，万科在区域与城市层面进行了首席合伙人以及城市合伙人的换防，主要涉及南方区域、东北区域以及北京公司。继续秉承“事人匹配”、“业绩论英雄”原则的万科，调整好了自己冲刺的姿态。
万科接下来要交出的去年全年“成绩单”，能否实现自己承诺的业绩“企稳回升”目标呢？从已披露的销售端业绩来看，万科仍需直面经营压力。
去年全年，万科实现合同销售金额4169.7亿元，同比下降33.58%，这是近4年来万科销售额第二次出现同比下滑，且下滑幅度更大；在各大机构披露的房企去年销售额排行榜中，万科的排名被保利发展超越，排在了第三名。
根据克而瑞销售数据，刚结束的今年1月，百强房企单月销售操盘金额为3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降幅达到48.6%。
万科在今年1月实现合同销售面积167.3万平方米，同比减少约20.56%；合同销售金额286.3亿元,同比减少约19.58%。
发布定增方案后的首个交易日即2月13日，万科A股截至早上收盘收跌0.28%、报17.62元，港股微涨0.81%、报15港元。
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