最近，奶西有点火~
先是“首开金茂望京樾”开盘大卖51亿，紧接着“中建宸园”亮相，首期开盘，洋房房源基本售罄，随之推出叠墅产品，两个月热销46亿。
2022年，北京四批次供地，奶西再次来凑热闹，地块紧挨着“望京樾”，最终金隅以32.315亿元拿地，现房3.5万平米。
至此，奶西正式凑足“三兄弟”。种种现象级热销来袭，奶西的神话，也在愈演愈烈。
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单价8万+，首开即售罄，四批次供地中，奶西321地块，更是激烈角逐五十多轮，奶西凭啥这么嚣张？
总结来看：
1）价格相对有优势，同样是五环外，同样主打“望京外溢人群”，崔各庄“四兄弟”占上了8.8万的指导价。
2）规划完整，虽然目前“奶西三兄弟”没啥配套，但一条直通望京的“来广营北路”比崔各庄要更痛快一点，并且规划的也比较完整。
3）交通，来广营北路直通望京，省时，不堵。
01
位于望京的奶西村现在有什么？
望京，相信大家都比较了解，多数通信、电子、互联网产业的知名高科技企业总部皆落户于此。
随着近些年发展的逐渐饱和，继而向北延伸，孕育出望京北的“电子城北区”，目前阿里总部已入驻，投资约69个亿。
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因此，阿里总部，叠加大望京外溢客群，还有国贸的刚性需求，奶西村的后续购买驱动力还是很强的，小窝预判，奶西“三兄弟”，应该是次新房最容易上10万+的项目了。
不过，有一说一，目前奶西村“三兄弟”附近1KM范围内的配套确实是可以用“啥也没有”来形容了。
小窝君去了一趟发现，附近能吃饭的饭馆都没有，只有东洲家园小区里有超市，卖煎饼，还是早点卖，其他时间不卖，问了一个小哥哪里有吃饭的地方，小哥也特别无奈，说你再往前走，要么打个车去吃饭吧…大无语！！！
地块的西侧即为，来广营北路，10分钟左右直通望京，重要的是，不堵！
相较于崔各庄被三条铁路包围，以及京密路和机场高速，都会路过的著名堵车地点“大山子”，来广营北路，真是痛快了不少。
此外，地块附近也并不算是没地铁，就是稍微有点远罢了，直线距离2.6公里范围内有13号线北苑站，以及14号线善各庄站，还有在建中的17号清河营站。公交车站也有，出行，还是比较方便的。
◎奶西村公交站
教育配套方面，大多是规划中的，目前仅有芳草地国际学校（东洲校区）、北京市陈经纶中学分校等，不过有消息称陈经纶中学要被拆，再重新引入一所知名的，具体是什么还要等落成后。
生态环境方面，奶西村的自然景观资源算的上优质，比如拥有清河和温榆河两大城市自然生态资源风景带，周边还有高尔夫俱乐部、奶东公园和朝来公园等多个公园环绕，周末休息好去处。
总体来看，虽然三兄弟目前没什么配套，轨道交通。但相信，这些肯定会有的，金隅、金茂、首开、中建智地，哪个不能拉点好配套。
而且，在实地的探访中，这片地驾车到望京都不用10分钟，跟望京动辄10几万的价格比，不到10分钟的距离，买更新的产品，就能省大几万，必然很香！
02
奶西村整体规划吸睛
虽然，奶西村目前来看，比较荒凉，但！这并不代表，奶西村未来没有。
根据北京市规自委规划文件显示，三兄弟地块以及整个奶西区域，还是比较完整的，不仅涉及了学校，商业，还包含“规划绿地”等基础配套设施。
根据北京市规自委规划文件显示，望京樾（320地块）的西北角上有个319地块（为托幼用地规划，9班幼儿园），此外，还规划有27班的九年一贯制学校，望京樾320地块的东南角有公交站。
临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地；29-315-2地块为中小学合校用地，29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4属于综合性商业金融服务业用地，共计3.05公顷。
◎规划图
目前318（中建宸园）、320（望京樾）、321（金隅地块）等住宅用地均已拍完，整个板块还剩1块宅地待拍。可以预见，奶西村后期的建设会逐步提速，板块的居住氛围值得期待。
总而言之，相比较“大饼”，更愿意相信，已经画在规划图纸上的官方信息。
到地块现场也看到，目前望京樾已经动工了，秩序井然，北京住总施工，质量应该不错。
◎望京樾地块
中建宸园没怎么看，不过中建一局就是干建筑起家的，质量更不能差，压力给到了金隅，“金隅说，我一个卖水泥的，质量也不带怕谁的”。顺便说一下，望京樾去化速度在加快。
并且，金隅地块目前也平整过了，相信施工也指日可待。
03
金隅做派，105平为两居
奶西村“三兄弟”的用地性质差不多，其中，望京樾和金隅321地块的相似度更高一些，容积率都是2.2，限高60米，指导价8.5万元/平。
不过，金隅321地块，楼面成交价较较望京樾高了2K/平，建控规模也比望京樾地块少了约1.95万平米。
◎奶西“三兄弟”基础信息
且金隅地块有3.5万平米现房销售面积，也就是说，期房售房面积仅3.58万平米，以望京樾建筑面积9.35万平米总户数764户推算，金隅地块期房套数仅200套左右房源。
对比来看，望京樾102平，三室二厅二卫，南向三面宽9.6米，带三个飘窗，整体布局合理无浪费空间。
而金隅105平做的确是两居户型，这波操作有点不符合现在市场需求，毕竟市场还是以户型功能为主。不过，也倒是也像金隅的做派，毕竟“金隅昆泰云筑”，123平也做的是两居。
望京樾102平
金隅105平
望京樾120平，四室两厅两卫，八窗全明，客厅面宽3.8，不算大，更多的空间给了卧室，更具有居住的舒适度。
金隅135南北三居两卫户型，做了四叶草户型，全明格局。最大的亮点，主卧室房间做了侧窗，户型也很方正。
望京樾120平
金隅135平
望京樾155平，四室两厅两卫，全明格局，南向三面宽11.5米，客厅面宽4.5米，大落地窗，配合进深超4米的餐厅，奢华体验不错。
金隅146平，四室两厅两卫，比较规矩的四叶草，有个最大的缺点是客卫是暗窗，现在改善大盘很多已经做到了全明户型，更何况这个价格，这样对比一看，望京樾就具备优势了。
望京樾155平
金隅146平
金隅163平，四居两厅三卫，双套房设局，还是146平户型出现的问题，南向套房依然卫生间是暗卫，没有体现出这个面积段应有的舒适感。并且，也没有没有独立入户玄关。
◎金隅163平户型
值得一提的是，金隅奶西地块有近一半的面积是现房销售，总价按照8.5万/平米的指导价来算，最小105两居总价892.5万来算，首套首付款为357万（最终价格以开盘价格为准。）
总体来看，奶西板块被热炒，与整个区域的规划有关，这里属于“先规划后开发”。很多购房人群愿意选奶西，大概率是因为通过规划即可知道未来周边有啥配套，心里略微踏实一些。
未来，奶西“三兄弟”起来了，最开心的应该是东洲家园的业主了，溢价蹭蹭的。
尽管，北京楼市筑底，但望京樾与中建宸园的热销传递了明确的信号，即大朝阳的购买力依然在线，就看项目自身，小窝也同样期待。
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——北京楼盘返现金额——
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4、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。
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6、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府，小窝返现3-15万。
