万科金色梦想，跌回了2.8万/平？
看到张醒目的成交图，我司金刚芭比一阵唏嘘，不由得暗自庆幸，幸好当初跑得快。
时间回到2020年，她出手了一套金梦小两房，北向低楼层，还是靠马路的楼栋。
当初1字头入手，最后以 2.8万/平的价格卖出，果断杀入老城区 。
没想到三年过去，2023年了，最近金梦一套北向小三房， 成交价低到2.85万/平！
一夜之间，跌回了2020年。妈耶，房价可不兴轮回啊！
>>2字头成交！业主降价大逃亡
这不是个盘。可以这么说，黄埔云埔片区二手房暗流涌动，业主正在降价大逃亡。
中海誉城北苑，今年链家成交的5套房源中（公开显示数据），就有2套房源，价格不到3万/平。
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比如这套北向133平3房户型，今年2月成交价2.88万/平，成交周期596天，超过1年半！
业主不断降价，在焦虑和纠结中，最后还是忍痛割肉了。
而在2020年，一套131平北向三房，户型差不太多，价格也只卖2.88万/平。
重要的是，这套房子成交周期仅仅22天！不到一个月。业主估计是急售让价，很快就有买家接手了。
房产君曾记得，去年云埔片区这几个大盘， 但凡有挂牌价低于3万/平以下的房子，都会在市场激起大浪花，甚至被买家秒杀！
但现在，中海誉城北苑，挂牌2字头的房源，两只手已经数不过来，价格甚至还有得谈。
万科金色梦想，也是“难兄难弟”。
今年2月成交的这套约 77 平北向小三房， 低楼层， 单价仅2.85万/平。
我咨询中介后发现，这套房源位于1栋，北向望开源大道，噪音感人，业主为了尽快脱手，低价出逃。
细心的朋友可能会发现，在2021年的高光时期，万科金色梦想，77平北向户型，同样是低楼层， 单价冲破4.25万/平！总价去到320万+。
当然，这个成交价发生在13、14栋，属于楼王单位，不能和望马路的楼栋相提并论。
但关键是，现在这种楼王单位，总价现在250-270万就能买到了，成本比2021年低了50-70万。
咳咳，都是真金白银呐！
市场下行时， 不只是蟹货打“骨折”，楼王单位，也要放下身段。
>>云埔网红盘回落，进入横盘期
业主集体甩卖，是不是意味着云埔房价要崩？
倒也不是，抛开个例，用数据说话。2019年以来，云埔几个网红盘，价格走势，出奇地一致。
云埔七剑客 ，价格均在2021年冲至顶峰，在2022年跌落，并进入横盘期。
走势虽然坎坷，但目前的价格，相比2020年，还是微涨的。
举个栗子， 万科东荟城，2022年成交均价 37053元/平，相比2021年的42019元/平，跌了12%！
但对比2020年（35241元/平），名义上还是涨了5%。
再比如，2020年，如果你以31163元/平均价入手万科金梦。
错过2021年的巅峰期（39217元/平），熬到2022年的横盘期（34700元/平）出手。
算下来，还是能吃到11%的涨幅。但若算上房贷利息等林林总总开支，顶多也算收支平衡。
哎，难受的，还是2021年站岗的那批业主。
再看看成交量，近四年来，云埔这几个盘，虽然房价坎坷，但 成交量一直很猛（挂牌量大），笋盘依旧会被率先消化。
>>新房、二手巨量供应，云埔卷上天
为什么云埔板块房价难扛？
除了市场行情、片区无地铁无大型商业等因素外。云埔的竞争真的太激烈了，堪比增城朱村。
云埔6盘，中海誉城北苑、南苑、金梦、岭南雅筑、万科东荟城、时代春树里，随便一个盘，挂牌都超过100套。
加起来， 货量接近1000套！
这里面，还没加上二手房尚未入市的云峰原著、绿地杉禾田晶舍。
从挂牌率看，几个小区均超过3.3%。
中海誉城北苑、南苑、越秀岭南雅筑甚至接近or超过5%！
一般而言，挂牌率在1%-3%是正常的。超过这个数字，说明小区挂牌量巨大，卖家竞争激烈，存在捡漏机会。
不仅如此，在挂牌的房源中，金梦、中海誉城南苑、时代春树里，有一半房源不满五，买家可能会被一笔不菲的增值税劝退。
除了二手房，云埔新房供应同样猛。
合生中央城、保利锦上、时代天境， 卷户型、卷产品、卷学校、卷价格......
再加上洋城村、刘村、格岗片区、华甫荷村旧改，未来带来的新增量。不说了，都是泪。
二手业主，无路可逃。三十六计，“降”为上策。
>>云埔还能买吗？
看到这里，相信很多人会掂量反复问一个问题，现在还能买吗？
云埔很多购房者， 都是黄埔区府、科学城核心地段外溢过来的需求。
买不起动辄4万+、5万+的罗兰、鼎峰、科城山庄，才选择这里。
说实话，供需关系影响，云埔 投资属性肯定偏弱一些。换个角度看，现在的价格，给了很多刚需留在科学城的机会。
除了目前缺乏大型商业体、 离地铁站远，整体居住环境，还是很舒服的。
就像一位业主所言：
有实力的，当然是适当让价，尽快脱手。
预算低的、在附近工作的买家，还是可以买的。优先选配套完善、带九年一贯制学校的小区。
尊重市场，也尊重自己的经济能力。
你觉得呢？
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