为在卖房，所以有机会和二手房中介深度接触了一段时间。
我把房子挂了3个中介，链家肯定是必须的，然后是一个本地的小中介，还有一个是我们小区物业自己办的中介。
链家和物业方是我主动找上门的，本地小中介是他们主动上门找的我。
毫无疑问，不管是我主动找的中介，还是中介主动找的我，在“成交”这件事上，都很有热情。毕竟，我的房子成交了，他们的业绩也就多了一份保障。
在和这3家机构深入打交道一段时间后，我发现了一些比较有意思的现象：
一、链家作为市场份额最大的二手房中介机构，为何没能做到赢家通吃？
这得从主动上门找我的那家本地小中介说起。这家机构在我们这个片区总共开了4家门店，据说全是一个老板的，盘踞在这个地头已经10多年了。
10多年，意味着什么？意味着对这个片区无比熟悉，不管是片区环境前后发展的对比，还是周边生活配套的布置，还是学区学位的政策解读，给你聊起来，就是俩字：地道！
还意味着，他们和这个片区的“老住户”们一起，共同吃到了这个片区发展的红利。这种共同渡过的岁月变迁，平日里是见面招呼，有事帮忙的乡邻之情，而当“老住户”们需要买卖房子的时候，就瞬间变为了并肩作战的战友之情。
这种沉淀多年的信任，可不是后来居上的那些大公司里的年轻人，可以轻易瓦解的。
在二手房交易市场，链家占的市场份额是最大的，可也不过才10%多点，像这种本地化的小中介机构，量多而分散。链家靠“真房源”拿下口碑，这些小机构也乘了顺水之舟——链家每在网上发布一套“真房源”，他们就立刻上门找业主把房源同步到自己旗下。在行业内外的竞争对手虎视眈眈下，左晖当年坚定的做贝壳平台，现在看来真的是谋篇布局的好样本。
二、物业——好像什么都能做，又好像什么都没做
互联网巨头们在拼命搞补贴，试图抢占用户的“最后一公里”，而物业公司，只需要用一道大门，就可以把社区资源和用户资源都收入囊中。
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所以，在“流量入口”这件事情上，物业公司很有些“百度”的感觉——all belong to baidu。
既然守着这么大个流量池，物业公司都会有个部门，叫做“多经部”，也就是多种经营部门。帮助业主租赁买卖房屋，从中收取服务费用，就是多经部的其中一项业务。
以前没在意，但是当我想把房子挂出去卖掉时，才发现电梯口、进出小区的人行大门和车行通道，都有粘贴物业自营买卖租赁房屋车位的业务广告。也是，近水楼台先得月，不管成交量如何，先把曝光优势占尽了再说。
但多种经营对于目前的物业来说，似乎仅停留在了“多”字上：尝试的种类很多、很杂，而对于“经营”，却感觉并没有做到位。
就拿我的房子来说，同一天挂出去的，链家几乎每天都带人来看房，而我们物业自营的到现在为止，只带过一次客户来看。两者的比例差高达几十倍。
又比如说之前物业搞的电商平台，APP难用不说，售卖的产品无论是品类、品种还是价格，售后，都远不如淘宝、拼多多、京东。客户自然要用脚投票了。
所以，物业作为一个企业，和业主用契约的形式形成了雇佣关系，其商业核心依然是“基础服务”。只有用服务品质，达成了用户满意，才有发展多经的土壤。而经营项目的差异化选择以及经营管理团队的搭建打磨，绝非一朝一夕之功。可见，虽然在社区这个价值宝地上，物业占据了“天时”“地利”，但“人和”还需要长路探索。
三、越是成熟的机构，服务标准化流程越高，机制越透明
这是必然的，成熟的企业都是踩过很多坑，爬起来，才趟出了一条大道。必是付出过巨大的试错成本，才会迸发出巨大的创新潜能。而完善的规则，标准化的流程，就是在这个过程中一点一点打磨出来的。
我用两个细节来对比一下链家和小中介的流程和机制。
1. 看房后的及时反馈
链家的经纪人，每次带客户过来看后（不管是自己带来的还是同事带来的），都会主动给我反馈客户的感受，我也在一次一次的反馈中，把房子最主要的客厅部分收拾的更利索（客厅是买家进来的第一印象，我们自己往往因为住久了反而感受不到那些需要改进的地方）。
小中介在主动反馈的方面就明显差了很多，他们一开始只把有意向的客户给我反馈，后面在我的要求下，才会把全部客户情况都做反馈。或许在他们看来，没有意向的客户就不用多说了，但是在我看来，只有了解所有人的情况，才能改进话术让更多的人有意向，那成交的概率自然就大了。
2. 中介服务费的透明度
两边我分别有过一次和客户近距离的沟通，也就是差点成交了。
链家这边，会给买卖双方都明确清楚服务费比例，然后三方一起坐下来，谈价格，谈的就是纯房价了。
小中介那边，分了两拨人，一拨守着我在楼上谈价格，一拨守着买家在楼下谈价格。他们楼上楼下的传话，自始至终，我没和买家面对面说过一句话。
虽然这两次都没有成交，但是很明显，我更愿意接受透明的营销。所有牌摆在台面上，然后要PK的只是买卖双方的欲望和期望，比起桌子下还有一只看不见的手，桌面上的要简单多了。
四、优秀的经纪人永远是最稀缺的资源
互联网作为一种工具，在“住”的方面，更多的体现是信息的透明度和传播速度。而在落地成交方面，依然是要靠强大的线下运营。不管平台背景如何，买卖双方直接打交道的还是房产经纪人。
在我打交道的几个经纪人中，最喜欢的是那个小中介里的一位姑娘，她是新接手的我的房子（原本的经纪人离职了）。接手当天，就主动约我上门看房，她很健谈，说起对我们小区的每个户型都了如指掌，是因为当时花了一个星期强行看图背下来的。包括每个户型的公摊，赠送面积，房龄，都一清二楚。
说她自己天生没有方向感，偏偏我们小区绿化做的好，到处都是曲径通幽，她当时每天晚上都要来我们小区，把每个单元的通道都反复走几遍，确保带着客户不会走错路。
说她以前读书少，自从做了经纪人，就每天强迫自己多看书，这样和客户才有话题聊。
还说自己就想趁着年轻多挣钱，这样以后结婚时，就不用给父母增加负担了（她还有个读书的弟弟）。。。。。。
这样一个有激情肯吃苦还不做作的姑娘，谁会拒绝呢？当然，最主要的，她和我聊天的过程中，让我感受到她不仅仅在服务买方，也会从多方面为卖方考虑，给出建议。你会觉得她是真心为你着想，自然，信任就加强了。
所以，不管中介市场竞争有多白热化，也不管住房网络平台搭建的多火热，与人打交道的房产经纪人，始终是那条串联所有的纽带。他们优秀与否，直接决定了成交的效率。拥有足够多的优秀的他们，才是各大品牌立足市场的磐石。
