今天临潼区迎来了解除限购后的首宗住宅用地出让。
此次拍卖的是位于临潼新区182.296亩商住用地，但很遗憾最终以流拍收场。
拿地成本明显降低
先来回顾下今天流拍的宗地LT4-(55)-29的具体信息，
具体位于临潼区行者街办辖区，东邻芷渭东四路，南邻秦汉南二路，西邻芷渭东三路，北邻秦汉南一路。
地块共约182亩分为两个部分，一部分为住宅用地，一部分为商服用地。
LT4-(55)-29-1为商服用地，净用地面积15.054亩，容积率不大于1.16，建筑密度不大于33.8%，绿地率不小于25%，地上计容建筑总面积不大于11612㎡；
LT4-(55)-29-2住宅用地，净用地面积167.242亩，容积率不大于2.45，建筑密度不大于19.9%，绿地率不小于40%，地上计容总建筑面积不大于273154㎡（含幼儿园4050㎡）。
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按照出让起始价来计算，起始楼面价在438.85万元/亩、起始楼面地价在2807.53元/㎡；按照最高限价来计算，楼面价为504.67万元/亩，楼面地价为3228.66元/㎡。
如果再加上宗地内配建的幼儿园、社区服务、养老等公建配套设施后，实际的楼面成本价会更高一些。
但事实上，就算按照最高限价来计算，今天流拍的这宗地的楼面地价，也要低于东侧紧邻着的2021年高新地产以100％溢价率、楼面价4991元/㎡摘得的202.171亩住宅用地。
地块优势
其实从地块所在的临潼新区内来看还算不错。
北侧紧邻的就是秦皇医院，属于板块内大牌房企扎堆最集中的区域，蓝光、隆基泰和、高新地产都在此有项目。
另外距离西安这几年的置业热点板块港务区更近，沿着秦汉大道一路向西直行大约十多分钟就能达到港务区。
从去年下半年开始，随着港务区奥体大道沿线核心土地的开发基本完毕，可以明显感觉到的是港务区的发展正在不断向东边的欧亚大道转移，比如对包括贺韶村、新寇村在内的等多个村子启动拆迁等。
并且从楼市成交数据来看，购房者对于港务东边的接受度也非常高。
在美城机构最新发布的《2023年1月西安房地产市场报告》中，位于港务区以东的港悦城项目单月就成交了433套，成交金额虽然位居全西安第二位，但套数却是整个西安最高的。
如果站在更长远的角度来看，按照港务区向东不断发展的趋势，不排除临潼新区后期会与港务区有更深一步的“共建合作模式”产生。
非热门郊区楼市恢复更需要时间
而之所以解除限购后的临潼推出的首宗住宅用地流拍，一方面是因为这宗地虽然在临潼新区成色还算不错，但并不属于中海、新城、高新地产、绿地等房企扎堆的临潼置业热度最好的临潼旅游度假区板块。
目前这个区域内除了有已经兑现了秦皇医院外，还缺乏大型商业、地铁和优质的教育。
虽然长远来看，对于临潼新区的发展还是看好的，但当下板块内还是缺少利好规划的刺激。
站在刚需购房者的角度，肯定宁愿再多掏三四十万去选择规划和配套已经落地、即将兑现的港务区板块。
另一方面是因为土地市场还没有恢复，尤其是非热门的郊区楼市恢复更需要时间。
根据统计，2023年1月份西安开发用地市场共计迎来24宗土地挂牌供应，最终有18宗土地成交、4宗土地宣布流拍，还有2宗土地挂牌结束但出让结果尚未发布。
成交区域大部分在港务区、沣东、秦汉这些热门板块，其他远郊区域恢复还需要一段时间。
而成交的这些热门板块中，国企、地方政府平台下的城投公司依然是目前土地市场托底的主力军。
但地方城投公司也有巨大的资金缺口，有些城市已和爆雷民企一样，出现了债务违约，地主家也没啥余粮了，没有了开发商的参与，土地市场谈何恢复。
其次，开发商的元气恢复也需一段时间。
虽然去年年底，民营民企融资的三支箭已发，但效果并非是立刻显现的。同时大家看到三年大疫，将老百姓口袋掏光了，没有多余的资金实力和信心投资置业了。
另外，这段时间A股上市房企陆续发布2022年业绩预告情况，在我们所统计的44家A股上市房企中，有30家房企2022年业绩预告为亏损，仅有14家房企业绩预告为盈利。
这意味着，2022年超6成的A股上市房企，业绩是亏损的。
其中，荣盛发展、华侨城、蓝光发展的业绩预亏在百亿以上以及百亿左右。
纵然知道房地产开发需要不断囤粮拿地，但当开发商口袋没钱时，也只能作罢。
