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黄埔 房价 这里 麻了!

我擦,黄埔这里,3年房价涨麻了!

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-29 16:27:03 浏览31 评论0

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你敢信吗, 哪怕是黄埔,也有板块,3年房价跌成狗!

前几天,房产君不是写了一篇海珠房价涨幅吗: 妈呀,海珠这200个盘,房价涨幅,意想不到!

今天,翻黄埔的牌子。

哪个盘子抗跌能力强,哪个盘子房价跌成狗?一目了然。

科学城网红盘好猛,三年涨了65%!

放眼望 去,科学城三剑客,保利香雪山、和新福港鼎峰、 科城山庄,三年 房价涨了 30-65%!

三个网红盘,都有一个共同特点,位于绝对的 科学城核心地段, 隔壁就是黄埔区府,主力购买人群是谁,你懂的。

配套也是最完善的。

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5分钟上高速,地铁线路格外密集,旁边就是水西站(21号线和7号线二期),苏元站(6号线),萝岗站(6号线),香雪站(6号线)。

这几个盘还特别惜售,科城山庄、 保利香雪山在售房源也就20余套,想买也没什么好货可以挑。

尤其是保利香雪山,一梯两户的板楼,密度低,以改善大户型为主。

目前在售20套房,建面约126-178平4-5房户型,就有17套。

要知道,科学城 供应量大,不缺刚需盘,二至三房的户型更是一抓一把。

但真正的核心地段,就那么几个盘子。本地 改善群体想要置换,要么往天河走,要么看标杆盘的大户型。

因此,核心地段四房以上的大平层,更容易走出 独立行情。 这种逻辑,跟珠江新城南向四房极为相似。

知道该怎么买了吧, 往核心走,就是最大的“安全牌”。

另外呢,科学城也有很多 公寓或商住项目,比如广州绿地中央广场、合景科汇金谷、萝岗万达广场、萝岗奥园广场、锐丰中心......

一般买家用来投资出租,三年下来,房价是跌的,这种房子还是谨慎碰吧。

黄埔这个板块,跌了!

科学城稍微边缘一点的板块,就是就是云埔、永和。

云埔板块嘛,之前我们也聊过: 云埔业主集体抛售!万科金梦2.8万/平!跌回2020年

云埔六剑客,价格均在2021年冲至顶峰,在2022年跌落,并进入横盘期。

走势虽然坎坷,但目前的价格,相比2019年的低洼价,还是微涨的。

我估计,未来三至五年,云埔将会进入一段“横盘期”,因为,这里真的太卷了。

且不说保利、合生、时代等新盘供应,云埔6盘的二手房 激烈竞争,就已经够呛。

中海誉城北苑、南苑、金梦、岭南雅筑、万科东荟城、时代春树里,随便一个盘,挂牌量低则100套,高达300套。

往北的“难兄难弟” 永和板块,就更惨了。三年来, 片区5个次新盘,3个盘跌了,价格常年在2字头徘徊,甚至低到1字头!

其实,永和板块和云埔的“通病”有些相似。

永和是科学城的产业板块,常常被诟病为“工业区”。

23号线还属于远期规划,永和至今没有一条现行的地铁,这是最大的“硬伤”。

加上二手房供应大,个个都不是省油的灯。

实地常春藤,目前挂牌量已经达到326套(挂牌率3%), 万科里享家也有220套房子在卖(挂牌率超过6.6%)。

珠江嘉园在售超200套房,挂牌率更是达到惊人的8%(总户数2527户),每13户业主,就有一户在卖房。

云埔和永和,承接了科学城的外溢需求。

如果说买科学城板块,永和和云埔肯定不是第一选择,但正因为其价格便宜,卖家竞争激烈,存在捡漏机会。

中海誉城北苑/南苑,每隔一段时间就冒出“2字头”急售房源,给极度刚需的买家捡漏。

特别是云埔,远期 地铁23号线/广东省人民医院黄埔院区/时代天韵的商业体......给板块多了一些期待。

老黄埔,3年前买到就是赚到

老黄埔包括了大沙地、大沙东、文冲一带,以前是旧区府所在地。

这个板块,二手房市场有一定成熟度,但鱼龙混杂。

网红次新盘,涨起来能领跑整个黄埔区,但老破小、厂房宿舍也真的破。加上产业聚集+旧改,目前城市界面,不如科学城。

不过,广州向东发展,老黄埔吃到了不少红利。房产君统计的30多个二手房,仅有2盘是下跌的。

也就是说,3年前买在这里的业主,基本都吃到一波涨幅了。

这里涨势最好的还是那几个网红盘,比如带怡园小学学位的黄埔花园,次新盘万科金色悦府、中鼎君和名城。

2020年老黄埔新房被限价,这里一二手房市场严重倒挂,板块二手房业主,经历了一段难熬的卖房时期。

现在还能不能入手呢?

老黄埔其实还有很多规划正在兑现,值得看10年。如果要买,要么选新盘,要么选次新,不太建议选楼龄超过15年的二手盘。

未来随着双沙、新溪、文冲以东旧改项目的入市,卷户型、卷产品、卷物业......这里的二手房会越来越没有竞争力。

老黄埔以东,悄咪咪也涨了

老黄埔以东, 夏园、开发西区一带,一个快到增城区的边缘板块,这里分布众多工业区、厂宿舍。

令人没想到的是,板块二手房,居然也有4-20%的微小涨幅。 靠近夏园地铁站的宝夏花园,涨幅高达27%。

最大的因素,就是地铁!

13号线夏园站的开通+在建的5号线东延段,这是令永和板块“ 羡慕嫉妒恨”的存在!

其实板块二手房很多都是新村、厂房宿舍、生活区改造的楼房,正儿八经的商品房没几个,二手市场乏善可言。

不如直接看新盘,比如“刚需之光”万科黄埔新城。

知识城网红盘,一年卖了51套房!

另一个常年被“喊跌”,但实际也悄咪咪涨价的板块,就是知识城。

板块涨势最好的两个盘,一个是靠近九龙湖的时代天韵,另一个是中新里。

两者都位于知识城的核心地段,也是最靠近何棠下地铁站的楼盘。

另一个“网红盘”万科幸福誉也值得关注,2019年小区就已经不便宜了,卖到2.4万/平,后期涨幅乏力,但胜在流通性还不错。

2022年,万科幸福誉就成交了 51套房(目前挂牌155套)!这个战绩吊打科学城、老黄埔一众网红盘。

看来,万科物业+地铁上盖+实用小户型,还是很能打的。

最后,你看好哪些小区?有没有你的心水盘?评论区聊聊吧!

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