中粮福田大悦广场
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说起中粮地产在深圳的发展，可以说是与一桩桩“收购”有着密不可分的关系。从最早收购重组深宝恒，将原深宝恒旗下的宝安海滨广场三期改名为卡罗社区，从而开启中粮地产在深圳的“收→改→卖”模式。今天#湾区地产大起底#带大家去看的项目#中粮·福田大悦广场#也是中粮从金帝食品“收购”变身而来……那还是2016年初，中粮地产以6.11亿元取得中国食品旗下金帝食品100%的股权及债权，从而在福田区收获一幅占地2.84万平方米的工业地块，这块地现如今就屹立着中粮·福田大悦广场，是中粮地产所属的大悦城控股在华南打造的首个中心商办综合体项目。
▲中粮·福田大悦广场项目效果图
01
楼盘基本信息
展开全文
【项目名称】： 中粮·福田大悦广场
【开发商】：中粮集团
【物业类型】：商业、产业用房与配套宿舍（工改公寓）
【项目地址】：福田区梅华路与梅秀路交汇处
【占地面积】：约2.84万㎡
【建筑面积】：约14.85万㎡
【总户数】：786户
【栋数】：3栋
【产权年限】：50年（2019-2069年）
【层高】：3.1米
【梯户比】：公寓6梯20户
【总层】：30层
【户型】：49-50㎡1房，78㎡2房
【交楼标准】：精装
【交楼时间】：2024年12月
【单价】：4.44-5.43万
【均价】：4.79万
【总价】：225-387
【车位数】：1400（办公800公寓600）
【容积率】：6.16
【绿化率】：30%
【物业】：中粮物业
【物业费】：6.6元/㎡
▲中粮·福田大悦广场项目效果图
02
中粮华南首个中心商办综合体项目
项目位于福田梅林梅彩智谷片区，占地面积约2.8万㎡，总建面约20万㎡，由2栋研发办公和1栋配套宿舍及2-3层配套商业构成。
▲中粮·福田大悦广场俯瞰效果图
通过官方获悉，中粮·福田大悦广场项目设计之初希望为入住研发企业和新型小微企业创造多元办公尺度并存、空间混合、满足不同使用人群和未来多元产业模式的三维立体园区，所以包含：180m主塔楼分层办公、100米板式整栋总部开放式办公、聚落型独立式办公。还将福田的绿色延伸到日常生活、办公场景中，项目T1栋、T2栋均设有多功能休闲空间，工作闲暇给大家一个休憩之地，进一步满足现代高端商务对绿色办公的需求，打造的是集高端研发办公、总部大楼、菁英新贵住所、社区配套商业为一体的高端商务办公综合体，多元业态互通互融。
▲中粮·福田大悦广场效果图
03
50年产权 工改公寓 户型公开
目前中粮·福田大悦广场获批预售许可证，并在住建局官网公示。
该批次可售房源共计786套，涵盖商业、产业用房与配套宿舍，均位于T3的1栋。
▲中粮·福田大悦广场楼栋布局图
其中本批次产业研发用房产品共备案171套，建面约429-1403㎡，预售备案均价约4.29万/㎡，预售单价区间约为3.89-4.69万/㎡，总价区间约为1726-5964万元。
▲部分研发用房备案价
商业产品备案75套，建面约44-228㎡，预售备案均价7.98万/㎡，预售单价区间约为3.51-14.18万/㎡，总价区间约为187-3238万元。
▲部分商铺备案价
▲中粮·福田大悦广场商业效果图
#湾区地产大起底#的粉丝们最为关注的配套宿舍，也就是工改公寓，共备案540套，建面约50-78㎡1-2房，共有3种户型，3.1米层高，6梯20户，明厨明卫带阳台，50年产权。预售备案均价4.79万/㎡，预售单价区间约为4.44-5.43万/㎡，总价区间约为225-387万元。
▲部分配套宿舍备案价
▲各户型单位分布图
▲A户型及样板间示意效果图
▲B户型及样板间示意效果图
▲C户型及样板间示意效果图
但需要以公司名义购买，并且首付五成，光是这两点估计就已经切断很多买家的购买意向了。网上公示管理费用19元/㎡？？？这与官方信息上所说的6.6元/㎡有出入，需要向官方进一步求证！
04
其它配套介绍
项目所在的梅华路与梅秀路交汇处，紧邻北环大道，从下面这张官方出的区位图就可看出，最大的卖点就是地段优势，面向福田CBD，背靠深圳智谷，近瞰莲花山，远眺塘朗山……当然，说是这么说，莲花山、塘朗山也只是部分朝向才能看到的。
▲区位示意效果图
不过有地铁在，福田CBD的所有丰富商圈资源、休闲资源算是可以说都囊括其中，目前距离中粮·福田大悦广场最近的地铁站是9号线下梅林站，步行距离约900米，一站换乘2、4、10号线，还有规划中的22号线梅丰站，建成时间未知，目前还处于正在为取得建设批准而努力的阶段。另外就是靠自驾出行，比邻北环大道，与新洲干道交汇，出行还是很方便的。
▲地铁线路示意图
至于其它的，也就是依托目前梅林片区所具有的各项配套，项目自身以及近距离周边是没有特别优势的生活、休闲等配套。
05
结语浅谈
因为#湾区地产大起底#的粉丝们更多的是自住购房，所以抛开商业、产业用房，重点说说中粮·福田大悦广场的配套宿舍。
作为自住来说，这个项目估计不会被看好吧，必须以公司名义购买，而且需要首付五成，并且“新规”规定购买的公司还需要持有相应比例的工业用房，50年产权的工改公寓，居住感很差，价格虽然比正常公寓低一些，这类房产在市面上几乎无任何流动性，如果购买了就做好长期持有当包租公的打算，这些基本就彻底让购房者打消了购买欲望吧……
而开发商中粮地产虽然已升级改名为大悦城控股，但其品质、实力、专业性却没有相应的提高，回看中粮地产过往的项目，从房屋质量到后期规划货不对板，总会出现这样那样的问题 ，网上业主维权贴经常可见，甚至还发生了原本介绍是70年产权的房子在收房时却被告知实为50年产权，这种低级错误竟然也会发生。
还有非常暴雷的一点，大悦城连年亏损，仅仅是在过去的2021年，大悦城净资产收益率仅为0.58%，净利润只有1.08亿元，负债高达1606.36亿元，负债是利润的1487倍！近日，大悦城控股集团股份有限公司董事会公告发布：大悦城预计2022年1-6月盈利6500万元至9500万元，同比上年减84.54%至89.42%。
综上所述，#湾区地产大起底#提醒购房者不要被中粮·福田大悦广场广告和中介忽悠，万一去到现场务必留存销售口头承诺和样板房证据！
中粮福田大悦广场
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