时间倒回到2020年底，彼时张军顶着巨大的经济压力，买下位于深圳龙华红山片区的一套小两房。“买的时候觉得房价还会涨，不敢等，很着急。”张军的坚定，来自深圳从2017年起不断上涨的房价。
两个月后，2021年2月8日，被坊间称为“史上最严”调控的深圳二手房指导价出台。深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。按照指导价计算，张军的房子“买贵了”200万。“刚开始没觉得政策会对行情有太大影响，但现在回头来看，我的确‘高位接盘’了。”
有人因为政策背负着巨大的压力，也有人享受到政策带来的红利。
2023年春节刚过，陈先生便着手看房，准备今年结婚的他想在南山买入一套小两房。尽管婚期还有大半年，但深圳楼市即将回暖的消息刺激着他敏感的神经，“要赶在指导价新一轮变化前抓紧上车。”
这两年“两个月才能开一单”的地产中介们，则认为节后回暖的当下，已是深圳刚需买房的好时机。罗湖新秀片区的中介在微信发了60秒语音，向南都·湾财社记者讲述春节后二手房市场的火热，“再不买房就晚了，整个门店的同事都在外面带看。”
两年时间，指导价像是强有力调控深圳楼市的“无形的手”，它看不见摸不着却把楼市拨弄到一个全新的轨道。
2022年全年，深圳二手房合计录得（含自助）26,853套，这也创下深房中协有记录年份的最低值。另一边，来自乐有家的最新数据显示，已有86%的二手房实际成交价与参考价偏差值在10%以内。这意味着，深圳有近9成的房源以指导价为标准成交。
今日，南都·湾财社记者通过12345平台咨询深圳市住建局二手房指导价是否会调整的问题，市住建局工作人员给予最新回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但具体什么时间调整还没有定下来。”
深圳宝安新安片区。受访者供图
中介
“两个月才能开一单”
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2022年，深圳二手成交量刷新历史最低值
在宝安新安深耕六年，贝壳链家买卖经纪人丁阳（化名）亲眼见证了参考价政策前后，新安二手房市场的两种极端。
深圳向西的步伐意气风发，而新安作为西进“第一站”，可谓占据了核心地位。人们看好这里广阔的区域发展前景，原来的“关外”一跃成为炙手可热的“网红”。乐有家数据显示，2015年-2020年，新安片区房价涨幅高达75%，是片区房价涨幅前三。“（参考价）政策刚出的时候，许多业主都没有意识到市场即将迎来巨变”，丁阳说，相比之下，限购、限贷、限售仍是当时最主要看重的要素。
正是小瞧了参考价政策的威力，使得不少业主最初“任性喊价”，却在不知不觉间被“生生套牢”。
丁阳有个久识且熟悉的业主客户，可谓尝尽了参考价的“苦”。这位业主手下一套房源在2021年指导价出台之前，市场挂牌价约450万元。“政策之初有买家出到445万元，但他不愿降价，最后仅因5万元的差价没有谈拢。”
等到二手房指导价对楼市的剧烈影响开始显现，再想以当初的价格脱手已经不可能了。乐有家数据显示，政策发布首年，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，创近15年新低。
在政策落地的第二年，政策的威力也仍在深刻影响着二手房市场。“两个月才能开一单。”已在深圳有7年地产中介从业经历的老谢，在去年8月份时对南都·湾财社记者说道，前几年市场最好的时候，他年收入能达7位数。看看现在，老谢只能无奈摆手，“参考价政策加大了二手房成交难度”。
当时的他还满怀希望，热情地告诉湾财社记者，“现在处于调整期，正是买房的好时机”。可谁能想到，和老谢相识的8月，全深二手房成交量已跌至2000套，却还只是全年月度成交量的中位数。放眼2022，竟有6个月度成交低于2000套，其中最萧条的2月，受春节假期和疫情的双重夹击影响，二手网签才872套。
2022年全年，深圳二手房合计录得（含自助）26,853套，这也创下深房中协有记录年份的最低值。而在房价方面，国家统计局数据显示，指导价出台后，深圳二手住宅价格环比涨幅收窄，2021年5月起开始出现下跌，结束了22个月连续上涨的态势。
业主
“降价百万没人要”
Top20热点片区二手房价全降了
大环境不佳加剧了丁阳那位业主客户的焦虑，自政策发威后，他尝试不断调整价格，从开始的450万落到420万，再降到380万。丁阳说，“最近他已给到320万，只比指导价高出25万，但仍然卖不出去。”
据了解，上述房源是位于新安永联路的品尚居，政府参考价7.13万元/㎡。从房源位置来看，品尚居靠近宝安万达广场，但不近地铁，此前该处房源挂牌价已超10万元/㎡，较参考价溢价40%以上，现如今下调超28%。
“区域挂牌价格整体都有下跌，并非个例”，丁阳说。据他观察，虽然片区房源挂牌价下调没有20%这么多，但成交价下跌幅度肯定已达此水平。
而新安只是整个深圳的缩影，在参考价政策的“调教”之下，深圳昔日的“网红”们纷纷原形毕露。
乐有家数据显示，截至2022年四季度，深圳20大热门成交片区成交价格同比均呈现跌幅。其中宝安新安、罗湖布心跌幅居前，跌超8%，福田景田、南山蛇口、罗湖翠竹、福田皇岗等优质片区跌幅也超7%。若与2021年年初相比，上述片区价格跌幅将扩大至10%～30%，房价回调更为明显。
2022年部分下跌超20%的楼盘
数据来源：深圳中原研究中心
平均数是块“遮羞布”，部分热门区域楼盘的实际情况远超乎想象，不少楼盘成交价大幅下滑超20%。据深圳中原研究中心数据显示，就在新安片区，除了品尚居出现明显回调，新安湖花园、中洲华府二期2022年的成交均价也分别同比下跌22.2%及20.3%；此外，宝安碧海的前城滨海花园成交均价同比下跌28%，南山西丽十五峯花园同比下跌26.3%，光明中心区的龙光玖龙台同比下跌25.9%，福田香蜜湖的香域中央花园更是大跌超30%。
“品尚居那套房子现有买家出价300万，只比指导价高5万。”丁阳说，若是去年，这个价格大概率是能成的，但现在大环境向好，大家都比较看好市场，业主就又不愿意降了。
买家
“指导价就是托底价”
近9成房源成交价与指导价偏差在10%内
“要赶在指导价新一轮变化前抓紧上车。”2023年春节刚过，陈先生便着手看房，他准备年底和女友结婚，双方父母都赞助了一笔不小的资金给予小两口支持。尽管婚期还有大半年，但深圳楼市即将回暖的消息刺激着他敏感的神经，尤其是深圳二手房指导价或将调高的传闻让他觉得买房的时机到了。
陈先生告诉南都·湾财社记者，年前看的不少低于指导价的房源已成交了好几套，接近指导价的房源竞争激烈、成交很快，而高于指导价的房源，业主又把价格咬得很死，很难降价。二手房指导价正在影响他对买房的决策。
以他现在正在看的南山阳光里雅居的小两房为例，业主挂牌价最低在510万，而该套房源的参考价为482万。按照482万申请首套房源的贷款大概可以申请下337.4万（七成），那么陈先生需要拿出的首付款为172.6万。如果指导价上调，意味着他能申请到的贷款更多，付出的首付成本便更低。
而对卖房的业主而言，保住指导价则是最后的倔强。在深圳，网传有小区业主自发“保价护盘”，尽量不让小区出现低于指导价的房源。他们对此形容称，小区的房价好比一个木桶，一套房源降价就像一块木板短了一截，整个木桶的价值都会受到影响。同时，“指导价成为托底价”的言论也在网上流传开来，“不跌到指导价以下”成为部分小区的底线。
对于正在购房的人来说，指导价带来的房价下跌减少了购房成本，而以指导价为标准成交，也成为越来越多的深圳人的选择。来自乐有家的统计数据显示，2022年12月已有86%的房源实际成交价与参考价偏差值在10%以内。这意味着，深圳二手房市场里有近九成的购房者在以指导价为标准选择成交。
不止乐有家一家中介机构有这样的数据，湾财社记者在调查过程中发现，另一组来自美联物业的交易数据同样显示，2022年有30%二手房买卖单在二手房参考价±10%的区间范围内完成交易，而有18%的买卖单以低于参考价10%的幅度完成交易，其余52%则高于参考价10%的水平完成交易。
尽管不同平台的统计数据有所差异，但不可否认的是，市场越来越多的房源正在以指导价为标准进行成交，二手房指导价已成功影响了买卖双方的心理预期。
数据
“房价跌回三年前”
炒家退场，高周转高杠杆买房方式落幕
从一开始的对抗情绪，到如今的以指导价为标准买和卖。两年来，人们对二手房指导价的接受程度也正在提高。
如今，张军仍在还着每月近3万的月供，压力巨大，但他已经不再去认真关注小区房价的波动了。屏蔽中介发布的朋友圈笋盘信息，周末和小区邻居一起讨论噪音问题的解决方案，一起商讨业委会的事宜，下班买菜做饭，张军只能安慰自己“房子毕竟是用来自住的”，短期内也无法改变结果。
某种程度上来理解，只要大家都没涨，那他也没赔太多。有数据显示，2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%，回到2020年的水平。自2022年1月到12月，深圳二手房价持续下滑，12月与1月相比跌幅在10%左右。
跌了10%大概在什么水平？中指数据显示深圳2022年12月二手住宅挂牌均价为72283元/㎡，这即是说，深圳二手房价在过去一年每平方米跌了7000元左右。
指导价直接影响楼价，同时还在让深圳“炒家”加速退场。深圳中原研究中心的数据显示，2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比还在八成以上，但2021年大幅下滑至67.3%，2022年继续下滑至54.7%。这组数据侧面反映出，深圳购房者的杠杆程度在降低，以往高周转高杠杆的买卖方式逐渐落幕，二手房市场回归“房住不炒”的主场。
深圳福田区片区。南都·湾财社记者 孙阳摄
预期
未来怎么走？
住建局：内部已做好新一版方案，但调整时间未定
去年3月，深圳市住建局曾公开表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”
距离深圳二手房指导价首次发布已经过去两年，彼时制定的二手房参考价格未做出调整。坊间亦多次传言深圳二手房指导价即将上调的消息。
今日，记者通过12345平台咨询深圳市住建局二手房指导价是否会调整的问题，市住建局工作人员给予最新回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但具体什么时间调整还没有定下来。”
对于二手房指导价是否要做调整？应该如何调整？业内怎么看？
“政策的落实，其出发点是明确的，即从解决大城市住房问题的角度出发，积极为二手房市场降温，尤其是减少学区房的炒作。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉南都·湾财社记者，二手房指导价政策出台后，二手房市场方面至少更加理性，也在很大程度上引导了市场预期的稳定。
业内认为，随着二手房指导价的政策落地已满两年，不容忽视的是因政策影响造成的二手房市场过于疲软的大环境。美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时指出，2022年二手房的交易量仅达到2020年的22%，同年二手房交易价格也回调至2019年的水平，楼市的调整已经基本到位。
房价回到三年前，是对二手房指导价效果最直观的数据表现。与此同时，不少业内人士认为，二手房市场已经历了一轮降温周期，随着2023年“提振住房消费”声音的发出，二手房市场需要回暖信心，而其复苏和二手房指导价调整关系密切。“当二手房的价格管控减少了，二手房市场的活跃也具有更大的基础，尤其是银行信贷可以给予支持。”严跃进说。
因此部分业内认为，深圳二手房指导价需要随行就市地调整，尤其是在经历两年二手房环境疲软的当下，适当地调高指导价有利于市场回温。对部分购房者而言，指导价提高后其首付门槛能有所降低，买房置业难度也能降低。
还有部分业内人士认为，政策会严重影响价格预期，在楼市下行周期应直接取消二手房指导价。中国房地产数据研究院院长陈晟表示，二手房指导价在供需矛盾比较突出的情况下，或者是市场预期不理性的情况下，可以起到一定的稳定作用。但是长期来说，价格作为调节交易的因素应该回归到市场本身。
南都·湾财社记者 孙阳 陈镜安
